De waarde van een belegging varieert in de tijd.

DE VASTGOEDMARKT

Belegging ‘A’ heeft een hoger risico dan belegging ‘ B ‘ , terwijl het rendement van beide beleggingen gelijk is. De vraag naar ‘A’ is dan nihil. De aanschafprijs van ‘A’ zal dalen tot het verwachte rendement gelijk is aan dat van ‘B’. De vraag naar ‘C’ is hoger dan die naar ‘B’. Bij een gelijk risico is het rendement immers hoger. Door de sterke vraag stijgt de aanschafprijs, waardoor het rendement daalt.

kantoor huren Rotterdam
kantoor huren Rotterdam

De waarde van een belegging varieert in de tijd. Deze variatie loopt bij ver­ schillende beleggingscategorieën maar in beperkte mate parallel: IT-bedrij­ ven, olieproducenten, transportondernemingen, bierproducenten, obligaties, vastgoed, etc., reageren verschillend op veranderingen in het economisch klimaat zoals kantoor huren in Rotterdam. Bij een goede zomer gaat het goed met de aandelen van ijs­ producenten, bij een slechte zomer doen de reisorganisaties goede zaken. Door te beleggen in verschillende categorieën (diversificatie), wordt het risico van de totale ‘beleggingsportefeuille’ verkleind.

Een vastgoedbelegging heeft een aantal specifieke eigenschappen van andere beleggingsmogelijkheden, die het voor de meeste beleggers interessant maken om, naast een aantal andere beleggingen, ook vastgoedbeleggingen in hun portefeuille op te nemen, denk aan bedrijfsruimte huren Zwolle. Hierna volgen de belangrijkste positieve eigenschappen:

Door periodieke huurinkomsten is sprake van een relatief langdurige, stabiele en zekere inkomstenstroom. Huurinkomsten zijn in de meeste gevallen geïndexeerd, het risico van inflatie is hiermee afgedekt.

De waarde van vastgoed varieert in hoge mate onafhankelijk van de waarde van andere beleggingen. Een maat voor het risico van een belegging is de (historische) variantie van de waarde.

Het risico of de variantie van een portefeuille van verschillende beleggingen is echter niet gelijk aan het gewogen gemiddelde van de individuele variaties.

COMMERCIEEL VASTGOED

DIRECT EN INDIRECT BELEGGEN IN VASTGOED

Er kan zowel direct als indirect in vastgoed worden belegd. In het eerste geval is de belegger eigenaar van een bepaald object en heeft deze zeg­ genschap over acquisitie, verkoop en beheer.

Zoals gezegd, is de verhandelbaarheid van vastgoedobjecten, zeker in vergelijking met beleggingen in aandelen en andere roerende zaken, gering. Daarnaast vereist het beheer van een directe vastgoedbelegging zoals kantoor huren Amsterdam, relatief veel aandacht en specifieke kennis en kunde. Zo moeten geschikte objecten worden verworven, huurders worden gevonden, huurpenningen worden geïnd en groot onderhoud worden gepleegd. Ten slotte is de waarde van een vastgoedobject vele malen hoger dan die van een aandeel of obligatie. Ondanks de eerder vermelde toegevoegde waarde van vastgoedbeleggingen voor een beleggingsportefeuille, vormen deze eigenschappen een grote drempel voor het beleggen in vastgoed.

Deze drempel wordt fors verlaagd door indirect in vastgoed te beleggen, bijvoorbeeld door aandelen te kopen van (= te beleggen in) een onroerend­ goedbeleggingsmaatschappij (ogb). De ogb is verantwoordelijk voor de acquisitie en het administratieve, financiële en technische beheer van ver­ schillende vastgoedobjecten. Vanaf het begin van de jaren negentig is nationaal en internationaal een groot aantal vastgoedfondsen naar de beurs gebracht en toegankelijk gemaakt voor de beleggers.

Door de schaal waarop deze gespecialiseerde maatschappijen opereren, is ruimte voor vastgoedspecifieke kennis en kunde en professioneel manage­ ment. De indirecte belegger kan hier met een relatief geringe investering in aandelen van profiteren. Aandelen in de grote ogb’s zijn beursgenoteerd en daardoor zeer ‘liquide’ (eenvoudig verhandelbaar). Ook de, in vergelijking met de transactiekosten van gehele objecten, lage transactiekosten van aan­ delen dragen bij tot een betere verhandelbaarheid.

Tegenover deze voordelen staan ook weer nadelen. Zo is de invloed op het acquisitie- en exploitatiebeleid bij indirecte beleggingen van bedrijfsruimte huren Arnhem sterk verminderd. Daarnaast volgen de koersen van ogb’s meer de koers van de algemene aandelenmarkt dan de waarde van directe vastgoedbeleggingen. Hiermee wordt één van de belangrijkste argumenten om te beleggen in vastgoed, te weten risicospreiding door diversificatie, gedeeltelijk tenietgedaan.

Een vergelijkbare, en in de vastgoedliteratuur veel aangehaalde, structuur in de Angelsaksische wereld is de zogenaamde Real Estate Investment Trust (REIT). In 1993 heeft in de Verenigde Staten de zogenaamde ‘REIT-boom’ plaatsgevonden: in dat jaar verkregen 74 vastgoedfondsen een beursnotering.

Rotterdam als springplank om bedrijfsruimtes aan te huren

 

Door een onvoldoende bewaking van de kwaliteit die in oudere gebouwen aanwezig is, zijn veel historische panden in binnensteden op de benedenverdieping voorzien van een nieuwe multifunctionele pui. Samen met de uitbundige reclame-uitingen van bedrijfsruimte huren Rotterdam zuid,  in ieder centrum vaak dezelfde, winkelketens, heeft dit geleid tot een monotoon beeld in bijna ieder winkelgebied in Nederland.

Het is gebruikelijk dat slechts de begane-grondniveaus van dergelijke solitaire panden worden gebruikt, omdat het vaak goedkoper is de verdiepingen leeg te laten staan dan kostbare verkoop-vloeroppervlak op de begane grond op te offeren voor een trap en ingang. In de praktijk is immers gebleken dat in Nederland slechts 60% van potentiële kopers van kantoorruimte huren in Zwolle de moeite neemt om een eerste verdieping te bezoeken en minder dan 40% de tweede.

bedrijfsruimte huren Rotterdam
bedrijfsruimte huren Rotterdam

Binnen de sector perifere detailhandel kunnen twee verschillende concepten worden onderscheiden : traditioneel en geïntegreerd. Traditionele omvat terreinen waar elke detailhandelsvestiging zijn eigen bedrijfs-parkeerruimte realiseert. Parkeren geschiedt in het algemeen op het maai veld. Geïntegreerde bouw vindt vooral plaats bij de grotere locaties. In één gebouw worden verschillende detailhandelsvestigingen gehuisvest.

De gebouw-kwaliteit varieert zowel per te huisvesten branche als per concept. Bouwmarkten maken gebruik van relatief goedkope volumebouw eenvoudige gevels en maken geen gebruik van verdiepingen. Woonwinkels bestaan in het algemeen uit meerdere bouwlagen zoals in Den Haag is flexibele kantoorruimte te huur  en heeft een hoge intern en extern afwerkingsniveau. De kwaliteit van geïntegreerde concepten is in vergelijking met de traditionele concepten in het algemeen hoge door extra voorzieningen zoals verwarmde en mooi aangeklede passage: en faciliteiten voor het parkeren benedendeks of op het dak.

Het inrichten van winkels is een specialisme geworden. Vooral warenhuizen en supermarkten besteden zeer veel zorg aan de routing binnen de winkel en de algemene beleving van de consument. De routing is zodanig dat de bezoeker bij zijn zoektocht naar de veel verkochte artikelen door de hele winkel wordt Beleid. Zo is bijvoorbeeld de bakkerij-afdeling van de HEMA altijd achterin de winkel. De consument kan verder tot kopen worden bewogen door het toepassen van geurzuilen, aangepaste verlichting en zorgvuldig uitgekozen muziek.

PARKEREN

De bereikbaarheid van winkels en de parkeervoorzieningen worden steeds belangrijker in het gevecht om de consument. Binnenstedelijke winkelgebieden die niet goed worden ontsloten voor persoonlijk en openbaar vervoer en die niet beschikken over voldoende parkeermogelijkheden, kunnen minder goed concurreren met perifere ontwikkelingen. De
concurrentiepositie van solitaire winkelcentra zonder voldoende parkeermogelijkheden zal dan ook verzwakken.

Wat parkeren betreft, moet onderscheid gemaakt worden tussen verschillende typen winkelbezoek. Vooral het ‘boodschappen doen ‘of’ runshoppen’ vereist de nabijheid van een ruime parkeergelegenheid waar de boodschappen snel en gemakkelijk vanuit de winkelkar in de auto kunnen worden geladen. Bij het winkelen, het zogenaamde funshoppen, is deze factor van minder belang. Hier voldoet een ruime parkeergelegenheid aan de rand of in het centrum van een winkelgebied of je kunt een grote bedrijfshal in Tilburg huren .

In tegenstelling tot kantoren zijn er geen algemeen gangbare normen voor het aantal parkeerplaatsen per m2 vloeroppervlakte. Omdat winkels in de meeste gevallen in de buurt van woon-en werkomgeving zijn gesitueerd,
is vaak sprake van een mix in gebruik en dient de totale behoefte in kaart te worden gebracht (de zogenaamde parkeerbalans). Daar waar langdurig parkeren door kantoorgebruikers of winkelpersoneel moet worden geremd,
wordt de totale parkeerduur gelimiteerd door het verplicht gebruik van een parkeerschijf of geremd door betaald parkeren.

De markt van kantoren te huur in steden zoals Rotterdam en Amsterdam

De kantorenmarkt

Aan het eind van de jaren tachtig heeft een verschuiving plaatsgevonden van kantoorhuisvesting zoals kantoor huren Zwolle op verspreide locaties in de binnenstad naar kantoorhuisvesting op af gebakende kantorenlocaties in en om steden zoals bijvoorbeeld bedrijfsruimte huren Rotterdam. De opkomst van deze kantoorzones is gestimuleerd door een overheidsbeleid dat zich richt op concentratie van kantoorgebruikers en gezamenlijke voorzieningen (infrastructuur en ondersteuning).

Het actuele ruimtelijke beleid wordt vastgelegd in de zogenaamde Nota’s Ruimtelijke ordening van het Ministerie van VROM. Recentelijk is de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra, de’Vinex’, na bijna 10 jaar vervangen door de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening. Daarin wordt de ontwikkeling van specifieke kantoorzones teruggedraaid, denk aan: kantoren te huur Tilburg en wonen, werken, winkelen en recreëren moeten weer op een locatie worden geïntegreerd, om de leefbaarheid van de verschillende gebieden te vergroten en het aantal verkeersbewegingen te beperken.

Grond voor de ontwikkeling van kantoren-terreinen is schaars in Nederland. In het verleden werd de grondprijs vooral bepaald door de kosten om de grond geschikt te maken voor bebouwing (bouw- en woonrijp maken). de laatste decennia wordt steeds vaker de marktprijs gehanteerd. Deze ligt in de meeste regio’s aanzienlijk hoger dan de kostprijs van het bouw-en woonrijp maken van bedrijfsruimtes te huur in Haarlem . Voor kantoren wordt de prijs uitgedrukt in de prijs per m2 bruto-vloeroppervlak (bvo). Dit houdt in dat de grond per bouwlaag wordt
betaald.

kantoor huren rotterdam
kantoor huren rotterdam

De huidige grondprijzen voor kantoren bedragen gemiddeld rond de €150 per m2 bvo, met een beperkte afwijking naar beneden, maar voor sommige locaties met een forse afwijking naar boven. Een kantoor huren op de Amsterdamse Zuidas, de nationale toplocatie voor kantoren, kent de hoogste grondprijs. Hier worden prijzen gerealiseerd van meer dan €1.000 per m2 bvo: voor een kantoor van twintig verdiepingen een prijs van €20.000 per m2 bebouwd oppervlak.

De grondexploitatie, projectontwikkeling (ontwerpen en bouwen), vastgoed-exploitatie en gebruik van kantoorruimte te huur.

De totstandkoming van vastgoed objecten geschiedt in fasen, die elkaar opvolgen als ware het een bedrijf & kolom. In dit boek worden de volgende fasen onderscheiden : de
grondexploitatie, projectontwikkeling (ontwerpen en bouwen), vastgoed-exploitatie en gebruik van kantoorruimte te huur. Ïn elk van deze fasen wordt waarde toegevoegd aan het halfproduct uit de voorgaande fase : de locatie wordt verworven, de bestemming wordt vastgelegd, de locatie wordt bouwrijp gemaakt, en wordt een plan voor ontwikkeld, een ontwerp gemaakt, gerealiseerd en tot slot wordt het vastgoed in gebruik genomen.

Dit vastgoedproces start vanuit een behoefte. Die behoefte kan fysiek zijn : de noodzaak om iets of iemand te huisvesten. Die behoefte kan ook commercieel zijn : de wens om inkomen te genereren uit de levering van huisvestingsdiensten. En die behoefte kan maatschappelijk zijn : het huisvesten van maatschappelijke dienstverlenende instellingen, het ontwikkelen van een gebied dan wel het herstructureren ervan.

De behoefte bepaalt wie het initiatief neemt. Is er sprake van een fysieke
huisvestingsbehoefte dan zal die meestal betrekking hebben op de huisvestingsbehoefte
van de initiatiefnemer. In dat geval gaat het veelal om maatschappelijk of bedrijfsgebonden vastgoed. In die situaties zijn de initiatiefnemer en de toekomstige gebruiker hetzelfde.

Kantoorruimte leegstand door te weinig kapitaal in verkoop en verhuur-vastgoedmarkt.

Dat we leven in een tijd van grote veranderingen, is een open deur. Als we terugkijken naar de laatste twee jaren, sinds de eerste druk van dit boek verscheen, zien we de activiteit op de bouw en ontwikkelingsmarkt fors dalen en vastgoedbeleggers voorzichtig zijn met nieuwe investeringen. Banken zijn terughoudender met het financieren van de vastgoedmarkt. Realiteitszin kwam in de plaats van optimisme en verdrong de opportunistische drang naar het maken van hoge winsten en korte termijn rendementen. Nieuwe strategieën zijn nodig. Binnen Cornerstone, als bedenker en initiator van private vastgoedbeleggingsfondsen voor institutionele beleggers, is stedelijk asset management een belangrijke basis voor de ontwikkeling van fondsstrategieën. Bij een vergrijzende, en op den duur krimpende bevolking, en in het licht van financieel-economische en politieke veranderingen, komen daarbij vastgoedsectoren in beeld die tot voor kort niet binnen het beleggingsspectrum en het kantoorruimte huur-aanbod vielen, maar die over tien jaar wel eens een basissector kunnen zijn. De voorbereiding van investeringsbeslissingen vergt meer dan ooit een gedegen en transparant instrumentarium. de business case ligt aan de basis van dergelijke beslissingen. de business case adresseert naast vragen over de context, het concept, het programma, het ontwerp.

Kantoorruimte huren
Kantoorruimte huren

 

De organisatie, marketing en branding ook financiële vragen. Wat zijn de kasstromen van een project Is een project niet alleen haalbaar maar ook financierbaar. Hoe is de financiering gestructureerd over de partijen en welke risico’s nemen partijen Hoe is een samenwerking financieel vormgegeven. Wat kan men doen om het project ook financieel te beheersen en te optimaliseren en is er evenwicht tussen geldstromen en zeggenschap Ik juich het initiatief van Faëton tot het schrijven van dit boek van harte toe. Het realiseren van projecten in bedrijfsruimte verhuur binnen de huidige complexe omgeving vraagt om gefundeerde kennis van vastgoed rekenen. Het adequaat vertalen van kansen en onzekerheden, scenario’s en strategieën in financiële termen en financiële oplossingen is een onmisbare component binnen de business case. Dit, binnen het Nederlandse taalgebied, unieke boek geeft de lezer de theoretische basis en, via de vraagstukken, een praktisch houvast voor het uitwerken van zijn eigen vraagstukken. Het geeft de lezer munitie om te reflecteren op zijn eigen instrumentarium en dit verder te ontwikkelen.