Managementopgave centraal

Managementopgave centraal Het softwareprogramma IBV is een ondersteunend informatiesysteem, dat volledig is gericht op het beheren en (her)ontwikkelen van vastgoed en het huisvesten van organisaties. Het systeem ordent, bewerkt en genereert informatie, gezien door de bril van de professionele vastgoedmanager. Doelmatigheid systeem Het softwareprogramma IBV is de schakel die de afzonderlijke softwaremodules voor het beheer en de (her)ontwikkeling van vastgoed op een efficiënte manier verbindt, ondersteunt en goedkoop kantoor huren rotterdam aanstuurt. Het doel is om het beheer van vastgoed significant en duurzaam te verbeteren en daarmee tevens de performance van de organisatie. Het softwareprogramma IBV werkt onder Windows en maakt gebruik van grid-matrixen en van pull-down- en pop-up-menustructuren. Het programma wordt aangestuurd door het toetsenbord Goedkoop kantoor huren Zwolle of de muis. !BV gekoppeld aan andere systemen Het IBV-systeem kent diverse zoek- en rapportagemogelijkheden. Het is ook mogelijk gegevens geautomatiseerd in andere systemen te importeren, waaronder spreadsheetprogramma’s, tekstverwerkingsprogramma’s, financiële softwareprogramma’s, enz. Voorbeelden hiervan zijn Excel, NCCW, AutoCad, Crystal Report, ACDSee, Microsoft Paint, WocasX en Planon. Hoe wordt het softwareprogramma !BV actueel gehouden? Om het softwareprogramma IBV goedkoop kantoor huren amsterdam centrum up-to-date te houden is het noodzakelijk voortdurend op de hoogte te blijven van de vastgoedontwikkelingen. Indien nodig kunnen aanpassingen snel in het programma worden doorgevoerd. Het actueel houden van de verschillende softwaremodules wordt aangestuurd door ervaringen bij – en eventueel op aangeven van – VG24-relaties die reeds werken met het goedkoop kantoor huren arnhem centrum softwareprogramma IBV. Zij delen hun ervaringen en discussiëren onderling over mogelijke wijzigingen, verbeteringen en aanvullingen, onder meer door deel te nemen aan een werkgroep. Daarnaast organiseert VG24 zowel een gebruikersdag als een bronbestanddag. 44 1 VASTGOEDMANAGEMENT Overzicht softwareprogramma en modules In deze paragraaf wordt de structuur van het softwareprogramma behandeld, zoals die is weergegeven in figuur 1. Per module worden de filosofie, het gebruik, de structuur en de samenhang in het kort toegelicht.

Ahold denkt ook aan vastgoed

Ahold denkt ook aan vastgoed Wat is ruwweg de mondiale vastgoedportefeuille van Ahold? Volgens het jaarverslag over 2001 had het concern wereldwijd voor een boekwaarde van € 7,6 miljard aan vastgoed in eigendom, waarvan € 5,6 miljard betrekking had op detailhandelspanden en bijna € 2 miljard op overig vastgoed, zoals distributiecentra, (eigen) fabrieken en kantoren. De geraamde actuele waarde van het vastgoed (marktwaarde) werd op € 8, 7 miljard aangegeven. Dat betekent een surplus van ongeveer € 1,1 miljard op de boekwaarde. Ter illustratie: een marktwaarde van € 8, 7 miljard komt in de richting van het totaal van de vastgoedbeleggingen van bijvoorbeeld het pensioenfonds PGGM. (. . . ) Onlangs goedkoop kantoor huren rotterdam liet CEO Cees van der Hoeven weten dat men een deel van het Aholdvastgoed te HUI SVESTI NGSMANAGEM ENT 1 1.6 gelde wil maken via onder andere sale and lease back-operaties. Dat is op zichzelf niet nieuw, maar het lijkt dat daarin nu een versnelling zal plaatsvinden; ook om de resultaten van het concern verder op te stuwen, nu autonome groei en overnames door tegenvallende economische ontwikkelingen en de dure dollar wat minder vanzelfsprekend zijn Goedkoop kantoor huren Zwolle geworden. (Bron: Vastgoedmarkt, juni 2002) ING Supercouveuse op poten Het spectaculaire nieuwe hoofdkantoor van de ING Groep aan de Amsterdamse Zuidas is meer apparaat dan bouwwerk. Omdat ING geen tastbare consumptieartikelen maakt, maar louter virtuele financiële producten, moet het concern, aldus bestuursvoorzitter Kist, zijn identiteit noodgedwongen ontlenen aan de eigen huisvesting. De identiteit van het nieuwe groepshoofdkantoor aan de Zuidas is gebaseerd op de steekwoorden ‘innovatief; ‘transparant; en ‘eigenzinnig’. Dit betekent niet minder dan een totale omkering van de traditionele architectonische waarden van banken en verzekeringsmaatschappijen. Ooit moesten gebouwen van financiële instellingen vooral degelijkheid en goedkoop kantoor huren amsterdam centrum betrouwbaarheid uitstralen om de klant te overtuigen dat zijn geld, waardepapieren of verzekeringspremies in goede handen waren. Nu chartaal geld geen enkele rol meer speelt in de bankwereld en de handel in valuta en aandelen volledig virtueel is geworden, gaat het de klant niet langer om de veiligheid van de kluis maar om de betrouwbaarheid van de handelssystemen, adequate risicobeheersing en – zeer goedkoop kantoor huren arnhem recent – de integriteit van de mensen achter de knoppen. En dat vraagt om een heel andere architectonische expressie. (. .. ) De kernactiviteit van het ING House speelt zich af in de zestien vergaderkamers die via nabijgelegen Schiphol dagelijks worden bevoorraad met verse ‘human resources’ uit de zestig landen waar ING actief is. (. .. ) De bewering van bestuursvoorzitter Kist dat de architectuur van het ING House de transparantie van de onderneming tot uitdrukking brengt moet overigens met een flinke financiële korrel zout worden genomen. De totale stichtingskosten van het gebouw behoren, evenals de ongetwijfeld exorbitante glazenwasserskosten, tot de best bewaarde bedrijfsgeheimen van de ING Groep. Als Rinnooy Kan op de dag van opening in het journaal doodleuk meldt dat de bouwkosten in geval van verhuur zouden resulteren in een voor de Zuidas marktconforme huurprijs van € 350 per m2 baseert hij zich op de kale bouwkosten, exclusief grond, en gaat hij tactisch voorbij aan het feit dat in een gewoon marktconform gebouw van dezelfde grootte normaliter twee keer zo veel mensen zouden werken. Het even verderop gelegen nieuwe hoofdkantoor van Dexia Bank Nederland telt even veel werkplekken als het ING House, in een (huur )pand dat precies half zo groot is. ( Bron: Het Financieele Dagblad, 2 1 september 2002)

Strategische aangrijpingspunten

Strategische aangrijpingspunten voor beleid In de praktijk blijkt dat de prioriteit voor een bepaald aangrijpingspunt bepaalde patronen doorloopt. Dit geldt zeker voor het aangrijpingspunt van efficiëntie. Dit blijkt een nauwe relatie te vertonen met de conjunctuurcyclus. In figuur 1 1-9 zijn de economische cyclus en de vastgoedcyclus weergegeven. Vanwege het starre karakter van vastgoed slaat een laagconjunctuur (recessie) gemiddeld na twee tot vier jaar over op de vastgoedwereld. Figuur 1 1-9 Samenhang tussen conjunctuurcyclus en aangrijpingspunten voor beleid circa 2 – 4 jaar Beheersing Verandering Efficiëntie Externe oriëntatie Tijdens recessies zien veel ondernemingen de omzetten goedkoop kantoor huren rotterdam dalen bij gelijkblijvende kosten. De winstmarges komen zo onder druk te staan. Om de continuïteit van de onderneming te waarborgen ziet men zich genoodzaakt de winst te vergroten. In een laagconjunctuur is het heel moeilijk om de winst aan de opbrengstenkant door grotere omzetten te verhogen. Organisaties moeten de winst dan vergroten door het verlagen van de kosten. Ze zullen proberen Goedkoop kantoor huren Zwolle de kosten in lijn te brengen met de gedaalde omzet. Om die reden staat in een laagconjunctuur voor veel organisaties efficiëntie als aangrijpingspunt voor strategie noodgedwongen voorop. Als de continuïteit eenmaal is gewaarborgd vinden organisaties over het algemeen meer ruimte om van het aangrijpingspunt efficiëntie goedkoop kantoor huren amsterdam centrum over te stappen op de aangrijpingspunten effectiviteit, flexibiliteit of creativiteit. Met name bij kleinere bedrijven vertonen R&D-uitgaven een sterk 379 1 1 .4. l VASTGOEDMANAGEMENT cyclisch karakter. Tijdens de hoogconjunctuur – wanneer omzetten en winstmarges zich voorspoedig ontwikkelen – krijgt creativiteit een kans. In tijden van laagconjunctuur wordt hierop bezuinigd. Philips saneert rustig verder De saneringen die topman Cor Boonstra in oktober 1 996 inzette liggen in het verlengde van de reorganisaties die zijn voorganger Jan Timmer in 1 991 onder de naam goedkoop kantoor huren arnhem centrum Centurion in het leven riep. Jan Timmer richtte zich destijds op het vergroten van de efficiëntie. Operatie Centurion leverde hiermee het verdwijnen van 40.000 arbeidsplaatsen op. De vraag die ten grondslag ligt aan de nu door Cor Boonstra aangekondigde operatie is veel ingrijpender. Cor Boonstra wil anno 1 996 dat Philips flexibeler wordt. De Philipstop weegt nu af of het concern bepaalde activiteiten nog wel zelf moet doen. In plaats van alles in eigen huis te produceren moet Philips, net als concurrent Sony, productieprocessen uitbesteden. Hierdoor kan Philips zich concentreren op de kernactiviteiten, te weten het ontwikkelen en produceren van goederen met een hoge toegevoegde waarde. ( Bron: Volkskrant, 3 november 1 998)

Managementstroming ten aanzien van huisvestingsmanagement

 

Voor de jaren zestig kende iedere managementstroming ten aanzien van huisvestingsmanagement haar eigen activiteiten, waarbij min of meer afzonderlijk van elkaar werd gewerkt. Het echte goedkoop kantoor huren rotterdam huisvestingsmanagement is in de jaren zestig ontstaan en hield zich toen vooral bezig met de keuze van de vestigingsplaats van een nieuw bedrijfspand. In die tijd was de aandacht veelal gericht op de locatie en de kapitaalsinvesteringen, met aandacht voor onder meer de grondprijs, de infrastructuur, de beschikbaarheid van personeel en de afstand tot de afzetmarkt. In de jaren zeventig, toen als gevolg van de oliecrisis de kosten voor energie en daarmee ook van goedkoop kantoor huren zwolle huisvesting fors stegen, werd de aandacht deels verlegd naar de operationele kosten. Vanaf die tijd groeide het besef dat facility management nodig was om het beheer en gebruik van vastgoed te optimaliseren en ondersteuning te goedkoop kantoor huren amsterdam centrum bieden aan het primaire proces. Op die manier ontstond in de jaren tachtig een scheiding tussen enerzijds project- en bouwmanagement en anderzijds het meer gebouwgebonden facility management. De facility manager werd verantwoordelijk voor de (operationele) huisvestingskosten in relatie goedkoop kantoor huren arnhem centrum tot het primaire proces en de primaire gebruikers. In de jaren negentig ontstond een andere visie, van- 360 HUISVESTINGSMANAGEMENT 1 1.1 wege de noodzaak om zowel de vastgoedkosten als de huisvestingskosten te optimaliseren. Een koppeling tussen beide ‘groepen’ bleek wenselijk om voldoende flexibiliteit te kunnen garanderen in de relatie tussen vastgoed en primair proces. ( Bron: Suyker, Bedrijfshuisvestingsbeheer in de praktijk, nr. 6, 1 996, p. 2-3) Door het ontbreken van een professionele vastgoedmarkt waren ondernemingen in de eerste helft van de 20ste eeuw veelal ‘gedwongen’ om vastgoed in eigen beheer te houden. Voorbeelden hiervan zijn de oprichting van het bouwbureau van de Nederlandsche Handel-Maatschappij in 1919 en het ontstaan van de Technische Bedrijven van de Philips Gloeilampenfabrieken in 1924. De belangrijkste doelstellingen van deze afdelingen waren de gegarandeerde beschikbaarheid van deskundig personeel, het nastreven van één huisstijl en het houden van toezicht op de bouwactiviteiten … Tegenwoordig kan de meerwaarde van een afdeling huisvestingsmanagement ook liggen in het leveren van producten en diensten die anderen in staat stellen financiële prestaties te leveren en te verbeteren. De toegevoegde waarde heeft dan betrekking op de middelen en vaardigheden die vastgoedafdelingen in staat stellen zowel intern als extern hun positie waar te maken. De belangrijkste doelstelling van staf en ondersteunende afdelingen, inclusief vastgoedafdelingen, zal echter te allen tijde liggen in het ondersteunen van de kernactiviteiten van de onderneming. De toegevoegde waarde is daarmee, meer dan in het verleden, gebaseerd op het balanceren tussen het hoofdkantoor en de operationele bedrijfsonderdelen en het optimaliseren van de mogelijkheden tot het creëren van concernstrategie. ( Bron: Krumm, 1 999) In de afgelopen veertig jaar is er dus een meer integrale benadering van huisvestingsmanagement ontstaan. Hierin worden de vier managementstromingen op een integrale wijze op elkaar afgestemd. Huisvestingsmanagement is daarmee niet langer een discipline die versnipperd is over de vier managementstromingen. Het heeft een centrale positie gekregen in elke stroming (vandaar ook de centrale plaatsing van CREM in figuur 1 1-1).

Goede control

Goede control wordt door Merchant ( 1998) gedefinieerd als de situatie waarin een redelijke mate van zekerheid bestaat dat de organisatie haar doelen zal halen. Bij goede control is de kans dus groter dat er geen afwijkingen van de gestelde ondernemingsdoelen plaatsvinden. Als de vastgoedmanager zijn control-systemen goed op orde heeft blijven onaangename verrassingen tot een minimum beperkt. In het control-systeem worden de doelen van de vastgoedorganisatie vastgelegd. Dit systeem vertaalt de doelen naar prestatiemaatstaven die via het systeem worden gecommuniceerd aan de verschillende lagen in de organisatie, die de verschillende 344 MANAGEMENTCYCLUS 1 0. 1 . 1 taken uit moeten voeren. Via dit systeem vindt ook een terugkoppeling plaats over de manier waarop de taken zijn bedrijfsruimte huren in Rotterdam uitgevoerd. Het hierboven beschreven proces zal er in werkelijkheid zelden zo eenvoudig en systematisch uitzien als in het afgebeelde cybernetische con trol-model. Organisaties zijn immers veel complexer. Control in (vastgoed)organisaties wijkt om drie redenen af van control zoals beschreven in het cybernetische con trol-model: de doelstellingen zijn niet of niet duidelijk meetbaar. De algemene doelstelling bedrijfspand te huur in Zwolle moet worden geoperationaliseerd voor een bepaalde periode. Vaak hebben organisaties niet slechts één, maar meerdere doelen. Het expliciet aandacht besteden aan het stellen van doelen wordt strategische planning genoemd; – de outputs zijn niet of niet duidelijk meetbaar. Naarmate er meerdere doelstellingen zijn, zegt het halen van iedere individuele doelstelling minder over het behalen van de algemene bedrijfspand huren amsterdam doelstelling. Control moet er immers voor zorgen dat niet de individuele doelstellingen, maar de hoofddoelstelling van de vastgoedorganisatie als geheel wordt behaald. Door tegengestelde acties om de afdelingsdoelstellingen te behalen kan immers de doelstelling van de vastgoedorganisatie als geheel in gevaar komen; – er is geen goed voorspellend model van de relatie tussen input-proces-output: het is vaak moeilijk om door het grote aantal processen de relaties tussen de verschillende doelstellingen en de in- en outputs te ontrafelen. Het is essentieel om de vastgoedorganisatie op koers te houden in de richting van de gestelde doelen, al moeten we ons hier niet op blindstaren. De doelstellingen zijn vaak in het verleden opgesteld. Ook besteedt bedrijfspand huren in Arnhem niet iedere organisatie even veel aandacht aan het opstellen van de doelstellingen. Te veel blindstaren kan een gevaar voor de organisatie opleveren. Daarnaast kan het leiden tot een verstarring van de samenwerking tussen de werknemers binnen de organisatie, waardoor nieuwe ideeën geen kans meer krijgen. Het is dus van belang een juiste balans te vinden tussen de uitgestippelde koers en de benutting van de actuele kennis, kunde en ervaring om te komen tot het beste resultaat voor de organisatie.

De financiële zekerheid

De financiële zekerheid als reden sluit aan bij de verschuiving van de aandacht bij opdrachtgevers in de richting van de markt. Omdat de aandacht is gericht op het in beeld brengen van de marktontwikkelingen en het daarop inspelen, is er bij het technisch beheer behoefte aan financiële zekerheid. De reden dat er bij opdrachtgevers minder technische kennis in huis is, snijdt hout. Door de technische ontwikkelingen op het gebied van onderhoud is het steeds bedrijfsruimte huren in Rotterdam moeilijker up-to-date te blijven. Hier ligt een kans voor het uitvoerende bedrijf, mits dit wel de ontwikkelingen bijhoudt en vertaalt naar nieuwe onderhoudsconcepten. Alles bij elkaar zijn de voordelen voor de opdrachtgever vooral gelegen in de kosten en kwaliteitsbeheersing. Bij het financiële voordeel moet ook rekening worden gehouden met vermeden interne kosten doordat werkzaamheden bedrijfspand te huur in Zwolle worden verlegd. Uiteindelijk moet het voor de opdrachtgever beter en goedkoper kunnen, met name door de voordelen voor de opdrachtnemer. Voor de opdrachtnemer zijn de voordelen continuïteit door lange contractperioden met omzetzekerheid en flexibiliteit omdat hij zelf kan (gaan) bepalen op welke wijze de uitvoering plaatsvindt. Hierdoor wordt het ook interessant om innovaties door te voeren, omdat het voordeel hiervan direct bij de opdrachtgever terechtkomt (zie Straub, Vijverberg en Philipsen, Onderhoudsbeleid woningcorporaties: strategisch voorraadbeleid, stuurinstrumenten en onderhoudscontracten, 2000, p. 54-55). 9.4.4 De nadelen van prestatiecontracten voor de opdrachtgever Prestatiecontracten kunnen kostenverhogend werken, bedrijfspand huren amsterdam doordat de uitvoerende partij zich zo veel mogelijk wil indekken tegen onzekerheden en risico’s. Afhankelijkheid en gebondenheid aan één aannemer Gebondenheid aan één aannemer wordt door opdrachtgevers als een mogelijk nadeel van prestatiecontracten gezien. De opdrachtgever moet vertrouwen in de aannemer hebben. De eerste prestatiecontracten dienen dan ook met goede bestaande relaties in de praktijk gebracht te worden. Beperkte flexibiliteit van de opdrachtgever met betrekking tot het onderhoud Veel opdrachtgevers zijn bang dat prestatiecontracten hun beperkt in de flexibiliteit met betrekking tot het onderhoud. Wijzigingen in bedrijfspand huren in Arnhem onderhoudsbeleid moeten mogelijk blijven. De uitdaging voor de toekomst is dan ook hoe met prestatiecontracten kan worden ingespeeld op veranderende exploitatieperspectieven die de opdrachtgever ertoe nopen de prestatie-eisen aan te passen. Wanneer de opdrachtgever op basis van marktomstandigheden moet besluiten een vastgoedobject in de toekomst te slopen, dan zal hij tot die tijd de prestatie-eis met betrekking tot het onderhoud wellicht willen verlagen. Flexibiliteit aan de kant van de uitvoerende partij is hierbij gewenst.

De openbare aanbesteding

De openbare aanbesteding met voorafgaande selectie Een aanbesteding met voorafgaande selectie is een aanbesteding die algemeen bekend wordt gemaakt, waarbij eenieder zich als gegadigde kan aanmelden en waarvoor ten minste één, doch niet meer dan het aantal gegadigden, zoals vermeld in de bekendmaking van inschrijving, kan worden uitgenodigd. Bij de bekendmaking vermeldt de aanbesteder dat eenieder zich schriftelijk kan aanmelden om voor een uitnodiging tot inschrijving in aanmerking te komen. Tenzij de aanbesteder bedrijfsruimte huren in Rotterdam besluit geen der gegadigden een uitnodiging tot inschrijving te zenden, bepaalt hij na ontvangst van de aanmeldingen aan wie van de gegadigden hij een uitnodiging tot inschrijving zendt. De aanbestedingsprocedure geschiedt vervolgens overeenkomstig de procedure bij de openbare aanbesteding zonder voorafgaande selectie. De onderhandse aanbesteding Een onderhandse aanbesteding is een aanbesteding waarvoor een beperkt aantal van ten minste twee natuurlijke of rechtspersonen tot inschrijving wordt uitgenodigd. De aanbesteder geeft van zijn voornemen om een werk aan te besteden kennis door een uitnodiging tot inschrijving aan twee of meer natuurlijke of rechtspersonen te zenden. De opdracht van het werk geschiedt aan de inschrijver wiens aanbieding de aanbesteder het meest aannemelijk bedrijfspand te huur in Zwolle voorkomt. De onderhandse aanbesteding na selectie Een onderhandse aanbesteding na selectie is een aanbesteding waarbij een beperkt aantal van ten minste twee natuurlijke of rechtspersonen in de gelegenheid wordt gesteld deel te nemen aan een selectie, waarna een of meer van hen tot inschrijving kunnen worden uitgenodigd. De aanbesteder vermeldt aan welke eisen moet worden voldaan en welke gegevens moeten worden overlegd om voor inschrijving in aanmerking te kunnen komen. Na ontvangst van de aanmeldingen en de daarbij verstrekte gegevens bepaalt bedrijfspand huren amsterdam de aanbesteder wie hij uitnodigt om op het werk in te schrijven. Het verschil tussen de onderhandse aanbesteding en de onderhandse aanbesteding na selectie is gelegen in de expliciete selectieprocedure van de aanbesteder zoals die plaatsvindt bij de onderhandse aanbesteding na selectie. Bij deze selectie zijn de inschrijvers verplicht omschreven informatie aan de aanbesteder bedrijfspand huren in Arnhem te verstrekken op basis waarvan de selectie plaatsvindt. Bij de onderhandse aanbesteding is sprake van een impliciete selectie, gegeven het feit dat de opdrachtgever bepaalde aannemers selecteert die hij tot een inschrijving uitnodigt. 314 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9.3.5 De aanbesteding van onderhoudswerkzaamheden Onderhoudswerkzaamheden worden in de regel via een onderhandse aanbesteding na selectie aan een uitvoerend bedrijf gegund. Bij deze selectievorm is het goed mogelijk om met een open begroting te werken. Aan de hand van een aantal algemene gegevens worden meestal drie tot vijf aannemers geselecteerd, afhankelijk van de grootte van het werk.

Deelname aan het personenalarmeringssysteem

Door deelname aan het personenalarmeringssysteem wordt men 300 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9.1.I onafhankelijker, komt het veilige gevoel weer terug en kan men langer thuis blijven wonen. Eigen haard is immers goud waard. Hoewel er gesproken wordt over ouderen, is deelname aan het personenalarmeringssysteem niet leeftijdsgebonden. Ook kan men denken aan goedkopere energielevering. Woningcorporaties bedrijfsruimte huren in Rotterdam  in heel Nederland hebben samen WoonEnergie opgericht om op te komen op voor de belangen van vele duizenden klanten. Samen vormen ze een grote groep waar energieleveranciers rekening mee houden en waar zij graag iets extra’s voor doen. WoonEnergie onderhandelt met energieleveranciers en selecteert de leverancier met de laagste prijs en de beste voorwaarden. Ten slotte kan men de koper een terugkoopgarantie aanbieden, waarbij de woning op ieder geschikt moment aan de verkoper kan worden terugverkocht. Als zij dat vooraf hebben bedongen, kunnen ze de waardeontwikkeling met elkaar delen ( zie bijvoorbeeld www.s-gravendeelwonen.nl onder slimmer_kopen). De professionele verkoper van vastgoed weet dat leegstand leidt tot stigmatisering van het betreffende object. Een woning die niet wordt bewoond lijkt in de tijd steeds maar lelijker te worden. Ook het gevoel van veiligheid komt in het geding. Dit kan leiden tot leegloop binnen een complex. Langdurige leegstand is daarom niet bevorderlijk voor de emotionele (koper of huurder) en financiële (verkoper of verhuurder) rust binnen een complex. Gederfde inkomsten voor een bedrijfspand te huur in Zwolle vastgoedbedrijf betekenen automatisch ook dat de onderhoudsuitgaven op een laag pitje worden gezet. Het gevolg is een neerwaartse spiraal. In de tijd dat de verkoop van vastgoed terugvalt trekt de projectontwikkelaar zich echter terug en zakt het vastgoedoveraanbod in totdat het evenwicht in de vastgoedmarkt is hersteld. Ten slotte kan degene die per se van zijn huis af wil bijvoorbeeld een veiling bedrijfspand huren amsterdam organiseren. Daarbij kan door potentiële kopers worden geboden boven een bodemprijs. Ook kunnen koper en verkoper overeenkomen de dubbele lasten te delen van de koper die zijn vorige huis maar niet kwijtraakt. Dat kan door een flink bedrag bij de notaris te storten en dat maandelijks te laten uitkeren tot de koper het vorige huis verkocht heeft. Volledige zekerheid geeft dat overigens niet. Is het bedrag bij de notaris op, dan blijft het risico dat de koper met twee huizen blijft zitten. Aankoop van vastgoed Vastgoedfondsen met een goed gevulde oorlogskas konden in 2009 mooie aankopen doen. Door de kredietcrisis en de economische malaise zijn de bedrijfspand huren in Arnhem aanvangsrendementen vanwege de dalende waarde van het vastgoed fors gestegen. Dit biedt kansen. Het is bovendien een mogelijk teken van herstel van de vastgoedmarkt. Het aanvangsrendement kan overigens nog verder omhoog. Zo bleek uit onderzoek onder kantoorgebruikers dat zij bereid zijn meer huur te betalen voor een energiezuiniger pand. Het onderzoek naar de huisvestingsvoorkeuren van kantoorgebruikers werd uitgevoerd door DTZ Zadelhoff in samenwerking met Gerald Snoei en Philip Koppels van de afdeling Real Estate & Housing van de Faculteit Bouwkunde van de TU Delft (Nieuwsbericht DTZ Zadelhoff, 28 januari 2009). Het liet zien dat huurders maximaal driekwart van de te verwachten besparingen in energiekosten extra willen betalen aan huur.

Het schoolgebouw als product van het ontwerpproces

Wanneer een gebouw beschikbaar is volgt men het schema van boven naar beneden. Er is een gebouw dat bepaalde eigenschappen bezit die het mogelijk maken één of meerdere functies in onder te brengen die bedrijfsruimte huren in Rotterdam voldoen aan de behoefte, om zo bepaalde waarden te realiseren. Wanneer men echter een gebouw wil ontwerpen volgt men het schema van beneden naar boven. Om bepaalde waarden te kunnen realiseren – bijvoorbeeld onderwijs – zal het nodig zijn te beschikken over een ruimte of een gebouw waarin de functies die nodig zijn voor optimaal onderwijs kunnen worden ondergebracht. Wanneer een gebouw beschikbaar is volgt men het schema van boven naar beneden. Er is een gebouw dat bepaalde eigenschappen bezit die het mogelijk maken één of meerdere functies in onder te brengen die voldoen aan de behoefte, om zo bepaalde waarden te realiseren. Wanneer men echter een gebouw wil ontwerpen volgt men het schema van beneden naar boven. Om bepaalde waarden te kunnen realiseren – bijvoorbeeld onderwijs – zal het nodig zijn te beschikken over een ruimte of een gebouw waarin de functies die nodig zijn voor optimaal onderwijs kunnen worden ondergebracht. Het schoolgebouw als product bedrijfspand te huur in Zwolle van het ontwerpproces. Het is per definitie niet nodig dat de ontwerper helemaal onderin in het schema begint. Soms gaat hij immers uit van reeds eerder gerealiseerde gebouwen. Hoe meer de ontwerper echter onderin in het schema begint, des te innovatiever is het ontwerp. Het ontwerpen van bijvoorbeeld een schoolgebouw – waarbij de ontwerper met zijn ontwerpproces helemaal onderin in het schema begint – betekent dat de ontwerper zal moeten inventariseren welke waarden moeten worden gerealiseerd die nodig zijn voor een optimale scholing. Om te weten welke waarden moeten worden gerealiseerd zal eerst moeten worden geïnventariseerd wie er belang hebben bij dit product. Belanghebbenden zijn de leerlingen of studenten, leraren of docenten, het ondersteunend personeel en die personen of instanties die bedrijfspand huren amsterdam de leerlingen of studenten opnemen nadat ze de scholing hebben doorlopen. Alle belanghebbenden hebben zo hun eigen waarden die moeten worden gerealiseerd. Voor sommigen komen de na te streven waarden overeen, maar het is ook mogelijk dat de na te streven waarden onverenigbaar zijn. Waarden die kunnen worden nage- 282 VASTGOEDMANAGEMENT OP ONTWIKKELINGSVLAK/TACTISCH-OPERATIONEEL NIVEAU 8.3 streefd zijn bijvoorbeeld een veilige, gezonde en behaaglijke onderwijs- of werkplek. Het is onmogelijk alle na te streven waarden evenveel aandacht bedrijfspand huren in Arnhem te geven. De ontwerper zal dus moeten kiezen welke waarden meer en welke minder in zijn ontwerp worden meegenomen. Wanneer de ontwerper zich vervolgens richt op het onderwijs – de lesruimte – dan zijn er veel manieren om de afzonderlijke ruimten te realiseren. Er kan immers lesruimte worden gerealiseerd voor diverse onderwijsvormen: hoorcollegelokalen, klassikale ruimten, atelierruimte, enz. Wanneer eenmaal is gekozen voor een onderwijsvorm kan de ontwerper zich buigen over de vorm van die ruimte ( rechthoekig, ovaal, rond, enz.), de wijze van afscheiding van de ruimte (open of dicht), de materialisatie (steen, hout, metaal, enz.), enz. Wanneer tijdens de vier stappen van waarderealisering naar productvorm vijf mogelijkheden zijn die de ontwerper kan doorlopen, dan zal de ontwerper 4 tot de macht 5, dus 1 .024, verschillende ontwerpen van een gebouw kunnen maken.  Het is per definitie niet nodig dat de ontwerper helemaal onderin in het schema begint. Soms gaat hij immers uit van reeds eerder gerealiseerde gebouwen. Hoe meer de ontwerper echter onderin in het schema begint, des te innovatiever is het ontwerp. Het ontwerpen van bijvoorbeeld een schoolgebouw – waarbij de ontwerper met zijn ontwerpproces helemaal onderin in het schema begint – betekent dat de ontwerper zal moeten inventariseren welke waarden moeten worden gerealiseerd die nodig zijn voor een optimale scholing. Om te weten welke waarden moeten worden gerealiseerd zal eerst moeten worden geïnventariseerd wie er belang hebben bij dit product. Belanghebbenden zijn de leerlingen of studenten, leraren of docenten, het ondersteunend personeel en die personen of instanties die de leerlingen of studenten opnemen nadat ze de scholing hebben doorlopen. Alle belanghebbenden hebben zo hun eigen waarden die moeten worden gerealiseerd. Voor sommigen komen de na te streven waarden overeen, maar het is ook mogelijk dat de na te streven waarden onverenigbaar zijn. Waarden die kunnen worden nage- 282 VASTGOEDMANAGEMENT OP ONTWIKKELINGSVLAK/TACTISCH-OPERATIONEEL NIVEAU 8.3 streefd zijn bijvoorbeeld een veilige, gezonde en behaaglijke onderwijs- of werkplek. Het is onmogelijk alle na te streven waarden evenveel aandacht te geven. De ontwerper zal dus moeten kiezen welke waarden meer en welke minder in zijn ontwerp worden meegenomen. Wanneer de ontwerper zich vervolgens richt op het onderwijs – de lesruimte – dan zijn er veel manieren om de afzonderlijke ruimten te realiseren. Er kan immers lesruimte worden gerealiseerd voor diverse onderwijsvormen: hoorcollegelokalen, klassikale ruimten, atelierruimte, enz. Wanneer eenmaal is gekozen voor een onderwijsvorm kan de ontwerper zich buigen over de vorm van die ruimte ( rechthoekig, ovaal, rond, enz.), de wijze van afscheiding van de ruimte (open of dicht), de materialisatie (steen, hout, metaal, enz.), enz. Wanneer tijdens de vier stappen van waarderealisering naar productvorm vijf mogelijkheden zijn die de ontwerper kan doorlopen, dan zal de ontwerper 4 tot de macht 5, dus 1 .024, verschillende ontwerpen van een gebouw kunnen maken.

Complexgegevens: basisinformatie over het vastgoedobject

Op complexniveau is het mogelijk met een productkaart de volgende gegevens weer te geven: complexgegevens: basisinformatie over het vastgoedobject en het gewenste kwaliteitsniveau; vastgoedstrategie: conform het strategische voorraadbeleid van de organisatie; vastgoedanalyse: organisatieafhankelijke speerpunten, SWOT-analyse; meldingen en klachten: bedrijfsruimte huren in Rotterdam aantal meldingen en klachten dat in een bepaalde periode is ontvangen, met bijbehorende kosten; huisvestingssatisfactie: tevredenheid over het vastgoedobject op basis van organisatieafhankelijke speerpunten; Gebouw in GebruikAnalyse (GGA): waardering op beeldverwachting, ruimtelijke, functionele en technische aspecten; ConditieMeting: gemiddelde technische kwaliteit per hoofdstukgroep plus het aantal risico’s; meerjarenplanning: geplande uitgaven per hoofdstukgroep en planmatigheid; financiële meerjarenplanning voor inzicht bedrijfspand te huur in Zwolle in inkomsten en uitgaven: winst- en verliesrekening, balans en kengetallen. Meerjarenbeheerplan De meerjarenbeheerplannen moeten gestructureerd en overzichtelijk van opzet zijn. 259 7.4.5 VASTGOEDMANAGEMENT Er kunnen dan ook gedetailleerde gegevens over de totstandkoming ervan in worden ondergebracht. Het beheerplan is nodig om degenen die zijn belast met het beheer van vastgoed in staat te stellen de aan hen opgedragen taken zo effectief mogelijk uit te voeren, doordat ze voortdurend over actuele informatie beschikken. Ook is het een bedrijfspand huren amsterdam hulpmiddel bij overleg met huurders, eigenaren en beheerders van vastgoed. Het meerjarenbeheerplan vormt dus een belangrijke bron van informatie waarmee zorgvuldig moet worden omgegaan. Het is van belang dit beheerplan zorgvuldig op te bouwen en tijdig te actualiseren, zodat men het op ieder moment kan raadplegen. Een bedrijfspand huren in Arnhem meerjarenbeheerplan kan de volgende informatie bevatten: Inhoud Deel 1 Productkaart Deel 2 Inspectie technische ConditieMeting Deel 3 Inspectie Gebouw in GebruikAnalyse Deel 4 Programma van Eisen technische ConditieMeting Deel 5 Programma van Eisen Gebouw in GebruikAnalyse Deel 6 Knelpunten technische ConditieMeting Deel 7 Knelpunten Gebouw in GebruikAnalyse Deel 8 Meerjarenbeheerplan Deel 9 Financiële toetsing Deel 10 Jaarplan