Consequenties voor het ontwerp

Consequenties voor het ontwerp

bedrijfsruimte te huur in Amsterdam

Ontwikkelingen wettelijke randvoorwaarden
Ten aanzien van de wettelijke kaders waarbinnen kantoorgebouwen worden ontwikkeld, zijn de volgende trends te onderkennen.
• De wetgeving in Nederland voor arbeidsomstandigheden in kantoren versoepelt. Eisen met betrekking tot de kantoorpand huren zwolle minimale vloeroppervlakte van een werkplek, daglicht en uitzicht kunnen vrijer geïnterpreteerd gaan worden. • Door de komende afstemming van wetgeving in het bedrijfsruimte huren in Rotterdam  kader van de Europese eenwording verdwijnen, op langere termijn, specifieke verworvenheden op nationaal niveau. • Internationalisering leidt ertoe dat particuliere organisaties, en ook overheden, steeds meer een “grote gemene deler’ als maatlat gebruiken dan specifieke randvoorwaarden en normen. Met name de Angelsaksische landen laten zich in hun uitgangspunten veel meer leiden door kostenoverwegingen dan West-Europese landen.

NIEUWE KANTOORCONCEPTEN
Deze ontwikkelingen worden geremd door het culturele aspect. Britse of Amerikaanse uitgangspunten voor de vormgeving van de werkomgeving zijn op dit moment binnen bijvoorbeeld Franse of Duitse organisaties (nog) ondenkbaar. De vraag is op welke termijn en in welke mate wensen en verwachtingen op het  bedrijfsruimte huren in Rotterdam gebied van samenwerken, hiërarchie, territorialiteit en ‘corporate identity’ op internationaal niveau vergelijkbaar worden. 5.5.2 Ontwerp en maatvoering
Innovatieve kantoorconcepten zoals het kloosterkantoor of combikantoor hebben de volgende consequenties voor de maatvoering: • Door toename van gedeeld werkplekgebruik worden kantoorwerkplek- ken meer uitwisselbaar en daarmee gelijkwaardiger ten aanzien van vloeroppervlakte, ruimtelijke kwaliteit en faciliteiten op het gebied van telematica. • Door introductie van meer verschillende gebieden (zones) in het kantoor ontstaat er een grotere spreiding van functies over de diepte van het kantoorgebouw (de travee). Groepskantoren worden gecombineerd met (kleine) werkkamers. De middenzone wordt niet alleen gebruikt als gang, maar ook als overlegruimte, ruimte voor pantry en repro en voor archief. De maatvoering die tot dusver bij uitstek als ‘marktconform’ beschouwd werd, 5,40 m (kamerkantoor) – 1,80 m (gangzone) – 5,40 m (kamerkantoor), krijgt hierbij een goed alternatief in de vorm van bijvoorbeeld 5,40 m (kamerkantoor) – 1,80 m (gangzone) – 7,20 m (groepskantoor).
Figuur 5.8: Stramienmaat l,20m als alternatief voor stramienmaat l,80m

COMMERCIEEL VASTGOED
• De introductie van nieuwe ruimtes als ‘kloostercellen’ noopt tot opnieuw nadenken over de maatvoering in de gevel (het stramien). Een kloostercel met een breedte van 1,80 m kan als ‘krap’ worden ervaren. Een opstelmogelijkheid voor binnenwanden per 1,20 m, waarmee zowel ruimtes met een breedte van 2,40 m als 3,60 m kunnen worden gemaakt, zou hierdoor aantrekkelijker kunnen worden Bedenk hierbij echter wel, dat plafonds, verlichting en klimaatinstallaties op de nieuwe maatvoering afgestemd moeten zijn. 5.5.3 Ontwerp en installatietechniek
De grotere mobiliteit van activiteiten door het kantoor heeft tot gevolg dat de warmtelasten wat plaats en tijdstip in het kantoor betreft, meer zullen variëren dan in de ‘traditionele’ situatie. Daarbij wordt ook nog eens een grotere flexibiliteit van indelingen gevraagd. Dit heeft tot gevolg dat koelen ventilatiesystemen modulair van opbouw moeten zijn. Er moet rekening worden gehouden met de nodige overcapaciteit. Meer specifiek is door een toename van activiteiten in het middendeel van het kantoor een ‘derde installatiezone’ noodzakelijk. Het ontwerp van innovatieve werkomgevingen laat veelal een grote mate van transparantie (glazen wanden) gepaard gaan met hoge eisen ten aanzien van flexibiliteit. In combinatie met de strenge comforteisen leidt dit tot een basisinstallatie met een hoge kwaliteit en navenant hoge kosten. De normale afschrijfperiode voor klimaatinstallaties is 15 jaar. Binnen dit tijdsbestek zal de kantooromgeving meerdere malen van indeling wijzigen. Dit is een extra reden voor een modulaire opzet van de klimaatinstallatie. 5.5.4 Ontwerp en ICT In de bedrijfsruimte te huur in Amsterdam  voorgaande paragrafen is duidelijk geworden dat niet ICT op zich, maar de daardoor veranderende werkwijze van organisaties aanleiding is tot het aanpassen van het ontwerp van het kantoor. Hier wordt ingegaan in op de consequenties van ICT ‘in engere zin’. •
• Hoewel de mogelijkheden van draadloze netwerken snel toenemen, kiezen veel organisaties nog steeds voor een bekabeld netwerk. Dit komt doordat het aantal verschillende toepassingen en de ‘zwaarte’ van de software evenredig snel toenemen. Gebouwgebonden infrastructuur voor bekabeling is steeds beter voorbereid op mogelijke veranderingen van de indeling van het kantoor. De praktijk toont benutting van de ruimte boven plafonds, toepassing van een beperkt verhoogde vloer (vast of demontabel) of het realiseren van kabelgoten langs de gevel.

NIEUWE KANTOORCONCEPTEN
• Meubilair gaat voor een deel de distributiefunctie van ICT-netwerken ovememen van het gebouw. Nieuwe meubelsystemen zijn voorzien van kabelgoten en geïntegreerde insteekpunten voor (draagbare) computers. De afschrijfperiode voor meubilair bedraagt circa vijf jaar. Dit zorgt ervoor dat meubelsystemen, in tegenstelling tot kantoorgebouwen en interieurs, een hoog tempo kennen als het gaat om vervanging en innovatie. • Hoewel apparatuur in afnemende mate warmte produceert, blijven extra klimaattechnische voorzieningen noodzakelijk voor serverruim- tes, schakelkasten en dergelijke. 5.5.5 Kantoorobjecten anders gewaardeerd
De hiervoor geschetste ontwikkelingen hebben tot gevolg dat kantoorobjecten in de toekomst anders zullen worden gewaardeerd. Uit de combinatie van trends ontstaat het volgende beeld: • Kantoorinnovatie stelt enerzijds eisen aan de maatvoering en de klimaatinstallatie van kantoorgebouwen, maar creëert anderzijds vrijheden met betrekking tot de ruimtelijke indeling en inrichting van het kantoor. Hierdoor kunnen traditioneel minder courante gebouwen anders worden gewaardeerd. Zeker diepere kantoorgebouwen zouden kunnen voorzien in een behoefte. • Door de stormachtige ontwikkelingen op het gebied van ICT komt kantoorwerk los te staan van tijd en plaats. De opkomst van telewerken en hotelkantoren plaatst gebouwen op tot dusver incourant geachte locaties in een ander daglicht. • Hoewel veel organisaties de thuiswerkplek (nog) niet tot hun verantwoordelijkheid rekenen, zal het fenomeen thuiswerken toenemen onder invloed van de mobiliteitsproblematiek, de toename van de autonomie van de ‘kenniswerker’, de afname van het gemiddeld aantal bewoners per huis en de toename van de kwaliteit van de woningvoorraad. Kantoren veranderen hierdoor in brandpunten van ontmoeting en overleg. • Meubelleveranciers hebben zich inmiddels toegelegd op het leveren van complete inrichtingsconcepten. Een aantal functies die voorheen aan het  kantoor huren in Arnhem gebouw gebonden waren, worden nu door de inrichting vervuld (werkplekverlichting, infrastructuur ten behoeve van ICT). Deze trend wordt ondersteund door het beschikbaar komen van achteraf monteerbare systemen voor verhoogde vloeren. Deze systemen hebben een geringe hoogte, waardoor de beschikbare vrije verdiepinghoogte niet te sterk wordt gereduceerd. Overigens beweegt de technologische ontwikkeling zich in de richting van draadloze systemen voor ICT op de werkplek.

Het opstellen van een PvE

bedrijfspand te huur in Rotterdam

 

Het opstellen van een PvE

Zoals in de voorgaande paragrafen is beschreven, worden vorm en inhoud van een PvE sterk bepaald door de positie van de gebruiker. In deze paragraaf wordt een modelmatige beschrijving gepresenteerd van de wijze waarop een PvE voor het kantoor huren rotterdam voorlopig ontwerp (VO) tot stand kan komen. Hierbij wordt uitgegaan van de gebruiker als opdrachtgever. Bij het opstellen van een PvE is zowel inhoudelijke deskundigheid noodzakelijk op het gebied van bouwen en huisvesten, als deskundigheid op het gebied van het begeleiden van processen. Veelal wordt een externe deskundige gevraagd om de totstandkoming van een PvE te begeleiden. Deze is in een aantal gevallen beter in staat de organisatie te beschrijven en ‘harde’ eisen en ‘zachte’ wensen van elkaar te onderscheiden (zie paragraaf 4.5.1). 4.6.1 Hoofduitgangspunten
Voordat begonnen wordt met het daadwerkelijk opstellen van het PvE, moeten de volgende aspecten worden uitgezocht: • De hoofduitgangspunten bij het project. Deze vloeien voort uit het bedrijfsbeleid. Wordt het initiatief voor het project bijvoorbeeld met name ingegeven door ruimtegebrek en moet nieuwe huisvesting vooral snel beschikbaar zijn? Of wil de instelling of onderneming met de huisvesting een nieuwe organisatiestructuur ondersteunen en is een nauwkeurige analyse van de werkprocessen noodzakelijk voordat aanpassingen plaatsvinden? • Externe randvoorwaarden. Dit zijn randvoorwaarden die de omgeving oplegt aan de onderhavige organisatie. Het kan hierbij gaan om bestemmingsplannen of om voorwaarden vanuit de beschikbaarheid van (bedrijfs)huisvesting, maar ook om randvoorwaarden die vanuit de arbeidsmarkt of milieuwetgeving worden gesteld. • De organisatiestructuur van het project. Bepalende gegevens hierbij zijn de omvang en complexiteit van de te huisvesten organisatie, de gewenste doorlooptijd, de totale tijd die de organisatie dient te besteden aan het PvE en de mate waarin de organisatie moet worden betrokken bij de totstandkoming van het PvE. • De technische mogelijkheden. Wanneer nieuwbouw ‘in de groene wei’ wordt beoogd, zijn er in dit opzicht nauwelijks beperkingen. Als echter gestreefd wordt naar herstructurering van beschikbare huisvesting, zijn de technische mogelijkheden gelimiteerd. Veelal worden in het laatste geval een aantal huisvestingsvarianten onderzocht. De minst kostbare variant is in de meeste gevallen ‘minimale bouwkundige aanpassing’, de kostbaarste waarschijnlijk ‘optimale inpassing van bedrijfsprocessen’.

COMMERCIEEL. VASTGOED

4.6.2 Organisatiestructuur Welke organisatiestructuur te verkiezen is, wordt met name bepaald door de omvang en complexiteit van het project en door de mate waarin de organisatie betrokken moet worden bij het opstellen van het PvE. • Enerzijds moet de organisatiestructuur het mogelijk maken dat het management zich kan beraden op de hoofduitgangspunten bij het bedrijfspand te huur in Zwolle project en deze als uitgangspunt kan opleggen aan de organisatie (‘top- down’). • Anderzijds moet de organisatiestructuur garanderen dat de medewerkers van de betreffende organisatie in de gewenste mate betrokken worden bij het project, en dat informatie van de werkvloer in het PvE wordt verwerkt (‘bottom-up’). • Ten slotte moet het PvE-project niet meer beslag op de organisatie leggen dan noodzakelijk. Bij haalbaarheidsonderzoeken is het veelal ongewenst dat de organisatie in vergaande mate betrokken wordt bij bepaalde afwegingen. Pas wanneer een besluit genomen is, wordt de organisatie in ruimere mate betrokken. Bovendien houdt het inschakelen van medewerkers in dat zij voor een bepaalde tijd niet inzetbaar zijn in het bedrijfsproces. De kosten hiervan moeten bij de kosten voor het maken van een PvE worden opgeteld.
Veelal wordt de volgende hiërarchie in overleggroepen aangebracht:
• Stuurgroep Deze verzorgt de inbreng van het beslissingsbevoegde management. De stuurgroep formuleert (hoofd)uitgangspunten, keurt (tussenresultaten goed en geeft toestemming voor de start van een volgende projectfase. • Projectgroep Het uitvoerend management, de projectleider (intern en/of extern) en de voorzitters van de verschillende werkgroepen nemen samen zitting in een projectgroep. Deze groep voert inhoudelijk overleg over de voortgang van het PvE en integreert de resultaten uit de verschillende werkgroepen. • Werkgroep Vanuit de verschillende geledingen van de organisatie worden werkgroepen ingesteld. Elke werkgroep heeft een voorzitter. Werkgroepen kunnen worden benoemd per afdeling of functie, maar ook rondom thema’s, zoals bijvoorbeeld ‘ICT’, ‘Kantoorconcept’ of ‘Arbeidsomstandigheden’. Het kantoor te huur Amsterdam verdient aanbeveling om deskundigen binnen de eigen organisatie een plaats te geven in de betreffende werkgroep. Ook kan in de werkgroepenstructuur de inbreng van medezeggenschapsorganen worden verzorgd. De rol van de werkgroepen kan variëren van het aanwezig zijn van de projectleider bij een eenmalig (groeps)inter

DE GEBRUIKER

view tot aan langdurige betrokkenheid bij het formuleren van een (deel van een) PvE. • Klankbordgroep Vaak is het betrekken van een relevante doorsnede van de organisatie in een aantal werkgroepen onvoldoende om betrokkenheid in brede zin te bewerkstelligen. Daarom wordt bij het bereiken van belangrijke (tussenresultaten in het proces een klankbordgroep in een informatiebijeenkomst op de hoogte gesteld van de voortgang. De samenstelling van de klankbordgroep kan breed zijn, tot aan de gehele te huisvesten organisatie toe. Veelal hebben dergelijke informatiebijeenkomsten een onderhoudend karakter. De interne of externe projectleider kan tevens de rol vervullen van ‘secretaris’ bij het verzamelen en structureren van de informatie uit de verschillende werkgroepen. Ook adviseert hij de projectgroep over te maken keuzes en te stellen prioriteiten.
Stuurgroep Hoofduitgangspunten
Proces-
Figuur 4.6: Organisatiestructuur met werkgroepen, projectgroep en stuurgroep
4.6.3 Het verzamelen van informatie
Voor het verzamelen van informatie zijn meerdere technieken beschikbaar. Uiteraard is een combinatie ervan mogelijk. Zij worden hier gerangschikt in oplopende mate van bewerkelijkheid:
Het doen van een bureaustudie op basis van beschikbare informatie. Het ter plekke observeren van bedrijfsprocessen.

COMMERCIEEL VASTGOED

Het houden van interviews. •  Het houden van werkbijeenkomsten (‘workshops’). • Het uitzetten van een enquête. Het opstellen van een PvE start veelal met het houden van enkele interviews met het management. Wanneer de hoofduitgangspunten zijn bepaald, moet daarna informatie over het bedrijfsproces ‘aan de basis’ worden verzameld. Hiertoe wordt vaak een combinatie van methoden gekozen. Idealiter zou iedere medewerker onderworpen moeten worden aan een vraaggesprek. Omdat hiertoe in de meeste gevallen tijd en middelen ontbreken, wordt een representatieve doorsnede van de organisatie aangewezen voor een interview. Indien gewenst, kan de informatie uit de interviews worden aangevuld (en getoetst!) aan de hand van een breder uitgezette enquête. Werkgroepen verzamelen en structureren informatie in reguliere bijeenkomsten. Dit gebeurt bij voorkeur op basis van uitgangspunten die de projectleider vooraf heeft geformuleerd (‘voorzetmethode’). Op deze manier wordt de discussie binnen kaders geplaatst en moeten afwijkende inzichten worden gemotiveerd. De afstemming van informatie tussen werkgroepen, het genereren van ideeën en het confronteren van de organisatie met (tussen(resultaten vindt bij voorkeur plaats in ‘workshops’. De projectleider stelt vooraf de agenda vast en bepaalt welke gegevens gepresenteerd worden. goedkoop bedrijfpand huren in Arnhem
Het is van belang dat de deelnemers in de verschillende overleggroepen in elke fase van het opstellen van het PvE duidelijk voor ogen hebben wat reeds is vastgesteld en op welke punten nog keuzes moeten worden gemaakt. Dit geldt des te meer voor overleggroepen die incidenteel bij het proces worden betrokken, zoals een klankbordgroep. Het is de taak van de projectleider om het tijdpad en de plaats in het proces te bewaken en alle betrokkenen te informeren over verder te nemen stappen. Ook moeten de communicatie van genomen beslissingen naar de ‘werkvloer’ en de betrokkenheid van de ‘achterban’ bij de werkzaamheden van de verschillende werkgroepen worden gegarandeerd. Veelal kan de ‘achterban’ intensief bij het project worden betrokken door een gebruikersvertegenwoordiger aan te wijzen, die inhoudelijke keuzes en de voortgang van het proces naar de betreffende afdeling of functie communiceert. Deze persoon is bij voorkeur niet een manager die reeds met vele verantwoordelijkheden belast is en die deze taak als een extra corvee ervaart.

DE GEBRUIKER

De doorlooptijd die benodigd is voor het opstellen van een functioneel, ruimtelijk en technisch PvE voor een nieuwbouwproject met een omvang van circa 500 werkplekken, bedraagt 8 a 12 weken. Indien er complicerende factoren zijn, zoals het onderzoeken van mogelijkheden voor hergebruik van (delen van) de huidige beschikbare huisvesting, kan deze doorlooptijd oplopen tot 12 a 16 weken. Bij het opstellen van een PvE moet rekening gehouden worden met het feit dat het voor de betrokken organisatie altijd een ingrijpend en emotioneel beladen proces is. Er zijn veranderingen op komst. De organisatie krijgt een spiegel voorgehouden en veelal stellen vreemde ogen prioriteiten. Een organisatie is gewoonlijk niet gemotiveerd om zich een mening te vormen over de toekomstige huisvesting als er nog andere ontwikkelingen gaande zijn, zoals een reorganisatie of het invoeren van een nieuwe bureaucultuur. Bij voorkeur vindt het opstellen van een PvE voor nieuwe huisvesting plaats nadat deze processen zijn afgerond. Uiteindelijk is het PvE een document van de opdrachtgever. Wat erin staat, moet kunnen rekenen op draagvlak van de organisatie

Contracteren en realiseren

Contracteren en realiseren

Bij de voorbereiding, het ontwerp en de uitvoering van bouwprojecten zijn veel verschillende partijen betrokken. Naast de opdrachtgever zijn dat projectmanagers, architecten, raadgevende ingenieurs, aannemers, onderaannemers, toeleveranciers, etc. De wijze waarop de samenwerking tussen deze partijen is geregeld wordt het contractmodel genoemd. Een contractmodel wordt gekenmerkt door de volgende factoren .
COMMERCIEEL VASTGOED

kantoor huren Rotterdam

De contractuele verhoudingen waarin de verschillende partijen ten opzichte van elkaar staan. • De verdeling van taken, verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden. • De wijzen en tijdstippen waarop participanten in een proces worden ingeschakeld. In de huidige bouwpraktijk komen veel verschillende contractmodellen voor. Vele decennia was het bedrijfsruimte huren in zwolle gebruikelijk dat pas na afronding van het ontwerp en de daaropvolgende aanbesteding van de bestekken de contracten met de uitvoerende partijen werden gesloten. In de afgelopen jaren zijn een aantal alternatieve contractmodellen uitgewerkt die met wisselende mate van succes in de praktijk worden toegepast. De meest gebruikelijke contractmodellen in de utiliteitsbouwsector zijn als volgt. 1. Traditioneel, waarbij de architect of de raadgevend ingenieur verantwoordelijk is voor het ontwerp en de aannemer verantwoordelijk is voor de uitvoering. 2. Bouwteam, waarbij een team, doorgaans bestaande uit de opdrachtgever, de architect, raadgevend ingenieur, specialisten en de bouwer, verantwoordelijk is voor het ontwerp en één of meer uitvoerende partijen verantwoordelijk zijn voor de uitvoering. 3. Tum-key, waarbij één partij verantwoordelijk is voor zowel het ontwerp als de uitvoering.

ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN
Traditioneel Bij het kantoorpand huren in Rotterdam traditionele contractmodel zijn de verantwoordelijkheden voor LGSR opdrachtgeven, ontwerpen en uitvoeren sterk gescheiden. De opdrachtgever stelt, eventueel in samenwerking met een adviseur, een programma van eisen op. Vervolgens schakelt de opdrachtgever één of meer architecten of ingenieursbureaus in om op basis van het programma van eisen een ontwerp te maken en dat nader te specificeren in bestek en tekeningen. Bestek en tekeningen vormen de basis voor het contract dat de opdrachtgever vervolgens aangaat met één of meer aannemers. Een voordeel van het traditionele contractmodel is de mogelijkheid van open prijsconcurrentie. Het bestek met tekeningen wordt aanbesteed in de markt waarbij de aanbieder met de laagste prijs in het algemeen het werk wordt gegund. Het mag duidelijk zijn, dat dit mechanisme alleen werkt wanneer het volume aan opdrachten in een goede verhouding staat tot de beschikbare bouwcapaciteit. Er is sprake van duidelijk gescheiden verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden van zowel de opdrachtgever als de ontwerpende en uitvoerende partijen. Tenslotte kan bij de contractering van de verschillende partijen gebruik worden gemaakt van standaard regelingen. Naast voornoemde voordelen zijn ook enkele nadelen te noemen: Door de scheiding tussen ontwerp en uitvoering verloopt het bouwproces in opeenvolgende stappen en daarmee schoksgewijs. De totale doorlooptijd kan daardoor langer zijn dan bij toepassing van andere contractmodellen De aannemer wordt pas in de uitvoeringsfase ingeschakeld. Echter, in sommige gevallen kan het gewenst zijn om bij het ontwerpen reeds gebruik te maken van zijn uitvoeringsdeskundigheid. Ook is het niet mogelijk om tijdens het ontwerpen rekening te houden met de technische en logistieke mogelijkheden van het bedrijf dat het ontwerp gaat uitvoeren. Bouwteam Het bouwteammodel is ontwikkeld om enkele nadelen van het traditionele model te pareren. De traditionele scheiding tussen ontwerp- en uitvoeringsfunctie wordt doorbroken door één of meer uitvoerende partijen te betrekken bij de vervaardiging van het ontwerp. Hierdoor kunnen ontwerp en uitvoering goed op elkaar worden af gestemd en wordt de kennis en ervaring van alle bij de bouw betrokken partijen optimaal benut.
COMMERCIEEL VASTGOED
Tijdens de ontwerpfase heeft de bouwteam-aannemer vooral een adviserende taak. Hij denkt als uitvoeringsdeskundige mee over de opzet van het ontwerp voor de bouw. Hij brengt, naast uitvoeringsdes- kundigheid, zijn kostendeskundigheid in. Bouwteams kunnen, afhankelijk van projectgebonden omstandigheden, in allerlei variaties en samenstellingen voorkomen. Het tijdstip waarop de uitvoeringsdeskundigheid wordt ingeschakeld, kan per project bepaald worden. Dit kan vanaf de start van het project zijn, tijdens de ontwerpfase, maar ook later. Bijvoorbeeld alleen tijdens de bestekfase. Naast een bouwbedrijf kunnen ook installatietechnische bedrijven en/of bepaalde gespecialiseerde toeleveranciers deel uitmaken van een bouwteam. Een motief om voor het bouwteam-model te kiezen is de mogelijkheid de totale doorlooptijd van het project te beperken door overlapping van fasen van het bouwproces. Daarnaast komt de tijdrovende aanbesteding te vervallen, kan de bouwer al in een vroeg stadium beginnen met de werkvoorbereiding en kunnen de eventuele mogelijkheden om een project gefaseerd in delen te ontwerpen en uit te voeren worden benut. Een ander motief is de verwachting dat in belangrijke mate op de uitvoeringskosten kan worden bespaard door reeds in de ontwerpfase gebruik te maken van de specifieke uitvoerings- en kostendeskundigheid van een aannemer. De beïnvloedingsmogelijkheden van de kosten van het bouwproces zijn in de ontwerpfase immers het grootst. Anders dan bij het hierna beschreven turnkey-model ligt de verantwoordelijkheid voor het ontwerp bij het bouwteam-model in beginsel bij de opdrachtgever en niet bij de aannemer. De opdrachtgever kan door actieve participatie als lid van het bouwteam ook veel grip houden op het bouwproces. De structurele betrokkenheid op eikaars terrein, heeft als keerzijde dat het vaak moeilijk is iedere individuele verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid nauwkeurig vast te stellen. Afhankelijk van de daadwerkelijke betrokkenheid zal ieders verantwoordelijkheid beoordeeld worden. Om duidelijkheid tussen partijen te scheppen dient in de overeenkomsten met de bouwteam-leden vastgelegd te worden dat iedere deelnemer aansprakelijk is voor fouten die op zijn specifieke terrein zijn gemaakt. Op deze manier vindt een afbakening van verantwoordelijkheden tussen partijen plaats.

ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN

Een ander nadeel van het bouwteam-model is dat de prijsvorming meestal niet plaatsvindt op basis van concurrentie. Dit nadeel kan (gedeeltelijk) worden ondervangen door een stelsel van basisprijsafspraken ten aanzien van percentages voor algemene kosten, winst en risico en een aantal eenheidsprijzen en het vragen van een afstandsverklaring. Ook is het belangrijk dat een andere participant dan de aannemer in het bouwteam beschikt over voldoende bouwkostendeskundigheid. Deze kan bijvoorbeeld worden ingebracht door een bouwkostenadviseur. Turnkey Bij een turnkey opdracht wordt het ontwerp en de uitvoering volledig uitbesteed aan één partij. Door de opdrachtgever wordt slechts een programma van eisen opgesteld. Op basis van dit programma van eisen vindt de aanbesteding en selectie van een turnkey-organisatie plaats. Deze turnkey-organisatie is verantwoordelijk voor zowel het winkelpand te huur in Amsterdam maken van het ontwerp als voor de uitvoering daarvan. De turnkey organisatie is de enige partij met wie de opdrachtgever een contract afsluit. De organisatie contracteert zelf architect, overige adviseurs, onderaannemers en leveranciers. Voordelen van een turnkey organisatie zijn de optimale afstemming tussen ontwerp en bouw waardoor een aanzienlijke verkorting van de bouwtijd mogelijk is. Daarnaast wordt de opdrachtgever ‘ontlast’ van participatie in het bouwproces.
In de afstandelijke rol van de opdrachtgever schuilt tevens een belangrijk nadeel van de turnkey organisatievorm. De opdrachtgever komt pas weer in beeld als het werk gereed is voor oplevering. De mogelijkheden om het planvormingsproces na contractering van de turnkey-organisatie te beïnvloeden zijn zeer gering. Wijzigingen zijn alleen mogelijk tegen zeer hoge kosten. Het gevaar bestaat dat het uiteindelijke bouwwerk niet nauwkeurig aansluit bij de werkelijke behoefte van de opdrachtgever.
Als het ontwerp is afgerond en het contract met de aannemer is ondertekend kan worden gestart met de uitvoering. De aannemer realiseert bouwwerken in opdracht. ‘Aannemen’ wordt ook wel gekenschetst als ‘risico inschatten’. Vanuit zijn kennis van het realiseren van bouwwerken bepaalt de aannemer bij aanbestedingsprocedures de prijs, waarvoor hij het bouwwerk zou willen realiseren. Deze prijs bevat een bepaald percentage ‘winst en risico’. Hoe geringer de onzekerheden waarmee de aannemer in de aan- bestedingsfase te maken heeft, hoe nauwkeuriger hij de kosten kan bepa-
COMMERCIEEL VASTGOED

met het realiseren van het bouwwerk gemoeid zullen zijn. Dus: Hoe minder risico, hoe gunstiger het resultaat van de aanbesteding voor een opdrachtgevende partij zou moeten uitvallen! Helaas spelen hierbij ook andere aspecten een rol, zoals bijvoorbeeld de krapte of ruimte op de bouwmarkt en de aanwezigheid van veel of juist weinig concurrentie. Het bouwproces en bouwtechnologie worden in de tijd steeds complexer. Aannemers worden hierdoor gedwongen zich steeds meer te verdiepen in bouwprocesmanagement. Denk bijvoorbeeld aan stedelijke invullingspro- jecten, waarbij veel omgevingsfactoren een rol spelen, of aan bouwstro- men in winkelgebieden, waar iedere week vertraging een forse inkomstenderving kan betekenen. Ook worden aannemers steeds afhankelijker van toeleveranciers, die technologie en know-how inbrengen in het bouwproces. Denk hierbij aan bijvoorbeeld innovatieve gevelconstructies of systemen voor warmteopslag in de grond. In de uitvoeringsfase zijn drie opeenvolgende deelfasen te onderkennen: de werkvoorbereiding, de uitvoering en de oplevering.
• Werkvoorbereiding Het ontwerp wordt technisch uitgewerkt in de vorm van productie- en uitvoeringstekeningen. Tijd, geld, materialen, materieel, arbeid en bouwplaatsvoorzieningen worden zodanig gepland dat de werkzaamheden tijdens de uitvoering kunnen worden gestuurd en bewaakt. • Uitvoering Het kantoor te huur Arnhem   object wordt daadwerkelijk gebouwd, zodanig dat aan de contract- stukken en daarmee aan de eisen, verwachtingen en voorwaarden van de opdrachtgever en/of potentiële gebruikers wordt voldaan. • Oplevering Het gerealiseerde bouwwerk wordt formeel overgedragen aan de opdrachtgever. Garantiebepalingen worden vastgelegd. Resterende werkzaamheden worden uitgevoerd en geconstateerde gebreken worden tijdens de onderhoudstermijn hersteld. De projectadministratie wordt afgerond. Onderdelen hiervan, zoals bijvoorbeeld bouwtekeningen en gegevens over gebruikte materialen en afwerkingen, worden overgebracht in een beheeradministratie

De waarde van een belegging varieert in de tijd.

DE VASTGOEDMARKT

Belegging ‘A’ heeft een hoger risico dan belegging ‘ B ‘ , terwijl het rendement van beide beleggingen gelijk is. De vraag naar ‘A’ is dan nihil. De aanschafprijs van ‘A’ zal dalen tot het verwachte rendement gelijk is aan dat van ‘B’. De vraag naar ‘C’ is hoger dan die naar ‘B’. Bij een gelijk risico is het rendement immers hoger. Door de sterke vraag stijgt de aanschafprijs, waardoor het rendement daalt.

kantoor huren Rotterdam
kantoor huren Rotterdam

De waarde van een belegging varieert in de tijd. Deze variatie loopt bij ver­ schillende beleggingscategorieën maar in beperkte mate parallel: IT-bedrij­ ven, olieproducenten, transportondernemingen, bierproducenten, obligaties, vastgoed, etc., reageren verschillend op veranderingen in het economisch klimaat zoals kantoor huren in Rotterdam. Bij een goede zomer gaat het goed met de aandelen van ijs­ producenten, bij een slechte zomer doen de reisorganisaties goede zaken. Door te beleggen in verschillende categorieën (diversificatie), wordt het risico van de totale ‘beleggingsportefeuille’ verkleind.

Een vastgoedbelegging heeft een aantal specifieke eigenschappen van andere beleggingsmogelijkheden, die het voor de meeste beleggers interessant maken om, naast een aantal andere beleggingen, ook vastgoedbeleggingen in hun portefeuille op te nemen, denk aan bedrijfsruimte huren Zwolle. Hierna volgen de belangrijkste positieve eigenschappen:

Door periodieke huurinkomsten is sprake van een relatief langdurige, stabiele en zekere inkomstenstroom. Huurinkomsten zijn in de meeste gevallen geïndexeerd, het risico van inflatie is hiermee afgedekt.

De waarde van vastgoed varieert in hoge mate onafhankelijk van de waarde van andere beleggingen. Een maat voor het risico van een belegging is de (historische) variantie van de waarde.

Het risico of de variantie van een portefeuille van verschillende beleggingen is echter niet gelijk aan het gewogen gemiddelde van de individuele variaties.

COMMERCIEEL VASTGOED

DIRECT EN INDIRECT BELEGGEN IN VASTGOED

Er kan zowel direct als indirect in vastgoed worden belegd. In het eerste geval is de belegger eigenaar van een bepaald object en heeft deze zeg­ genschap over acquisitie, verkoop en beheer.

Zoals gezegd, is de verhandelbaarheid van vastgoedobjecten, zeker in vergelijking met beleggingen in aandelen en andere roerende zaken, gering. Daarnaast vereist het beheer van een directe vastgoedbelegging zoals kantoor huren Amsterdam, relatief veel aandacht en specifieke kennis en kunde. Zo moeten geschikte objecten worden verworven, huurders worden gevonden, huurpenningen worden geïnd en groot onderhoud worden gepleegd. Ten slotte is de waarde van een vastgoedobject vele malen hoger dan die van een aandeel of obligatie. Ondanks de eerder vermelde toegevoegde waarde van vastgoedbeleggingen voor een beleggingsportefeuille, vormen deze eigenschappen een grote drempel voor het beleggen in vastgoed.

Deze drempel wordt fors verlaagd door indirect in vastgoed te beleggen, bijvoorbeeld door aandelen te kopen van (= te beleggen in) een onroerend­ goedbeleggingsmaatschappij (ogb). De ogb is verantwoordelijk voor de acquisitie en het administratieve, financiële en technische beheer van ver­ schillende vastgoedobjecten. Vanaf het begin van de jaren negentig is nationaal en internationaal een groot aantal vastgoedfondsen naar de beurs gebracht en toegankelijk gemaakt voor de beleggers.

Door de schaal waarop deze gespecialiseerde maatschappijen opereren, is ruimte voor vastgoedspecifieke kennis en kunde en professioneel manage­ ment. De indirecte belegger kan hier met een relatief geringe investering in aandelen van profiteren. Aandelen in de grote ogb’s zijn beursgenoteerd en daardoor zeer ‘liquide’ (eenvoudig verhandelbaar). Ook de, in vergelijking met de transactiekosten van gehele objecten, lage transactiekosten van aan­ delen dragen bij tot een betere verhandelbaarheid.

Tegenover deze voordelen staan ook weer nadelen. Zo is de invloed op het acquisitie- en exploitatiebeleid bij indirecte beleggingen van bedrijfsruimte huren Arnhem sterk verminderd. Daarnaast volgen de koersen van ogb’s meer de koers van de algemene aandelenmarkt dan de waarde van directe vastgoedbeleggingen. Hiermee wordt één van de belangrijkste argumenten om te beleggen in vastgoed, te weten risicospreiding door diversificatie, gedeeltelijk tenietgedaan.

Een vergelijkbare, en in de vastgoedliteratuur veel aangehaalde, structuur in de Angelsaksische wereld is de zogenaamde Real Estate Investment Trust (REIT). In 1993 heeft in de Verenigde Staten de zogenaamde ‘REIT-boom’ plaatsgevonden: in dat jaar verkregen 74 vastgoedfondsen een beursnotering.

Rotterdam als springplank om bedrijfsruimtes aan te huren

 

Door een onvoldoende bewaking van de kwaliteit die in oudere gebouwen aanwezig is, zijn veel historische panden in binnensteden op de benedenverdieping voorzien van een nieuwe multifunctionele pui. Samen met de uitbundige reclame-uitingen van bedrijfsruimte huren Rotterdam zuid,  in ieder centrum vaak dezelfde, winkelketens, heeft dit geleid tot een monotoon beeld in bijna ieder winkelgebied in Nederland.

Het is gebruikelijk dat slechts de begane-grondniveaus van dergelijke solitaire panden worden gebruikt, omdat het vaak goedkoper is de verdiepingen leeg te laten staan dan kostbare verkoop-vloeroppervlak op de begane grond op te offeren voor een trap en ingang. In de praktijk is immers gebleken dat in Nederland slechts 60% van potentiële kopers van kantoorruimte huren in Zwolle de moeite neemt om een eerste verdieping te bezoeken en minder dan 40% de tweede.

bedrijfsruimte huren Rotterdam
bedrijfsruimte huren Rotterdam

Binnen de sector perifere detailhandel kunnen twee verschillende concepten worden onderscheiden : traditioneel en geïntegreerd. Traditionele omvat terreinen waar elke detailhandelsvestiging zijn eigen bedrijfs-parkeerruimte realiseert. Parkeren geschiedt in het algemeen op het maai veld. Geïntegreerde bouw vindt vooral plaats bij de grotere locaties. In één gebouw worden verschillende detailhandelsvestigingen gehuisvest.

De gebouw-kwaliteit varieert zowel per te huisvesten branche als per concept. Bouwmarkten maken gebruik van relatief goedkope volumebouw eenvoudige gevels en maken geen gebruik van verdiepingen. Woonwinkels bestaan in het algemeen uit meerdere bouwlagen zoals in Den Haag is flexibele kantoorruimte te huur  en heeft een hoge intern en extern afwerkingsniveau. De kwaliteit van geïntegreerde concepten is in vergelijking met de traditionele concepten in het algemeen hoge door extra voorzieningen zoals verwarmde en mooi aangeklede passage: en faciliteiten voor het parkeren benedendeks of op het dak.

Het inrichten van winkels is een specialisme geworden. Vooral warenhuizen en supermarkten besteden zeer veel zorg aan de routing binnen de winkel en de algemene beleving van de consument. De routing is zodanig dat de bezoeker bij zijn zoektocht naar de veel verkochte artikelen door de hele winkel wordt Beleid. Zo is bijvoorbeeld de bakkerij-afdeling van de HEMA altijd achterin de winkel. De consument kan verder tot kopen worden bewogen door het toepassen van geurzuilen, aangepaste verlichting en zorgvuldig uitgekozen muziek.

PARKEREN

De bereikbaarheid van winkels en de parkeervoorzieningen worden steeds belangrijker in het gevecht om de consument. Binnenstedelijke winkelgebieden die niet goed worden ontsloten voor persoonlijk en openbaar vervoer en die niet beschikken over voldoende parkeermogelijkheden, kunnen minder goed concurreren met perifere ontwikkelingen. De
concurrentiepositie van solitaire winkelcentra zonder voldoende parkeermogelijkheden zal dan ook verzwakken.

Wat parkeren betreft, moet onderscheid gemaakt worden tussen verschillende typen winkelbezoek. Vooral het ‘boodschappen doen ‘of’ runshoppen’ vereist de nabijheid van een ruime parkeergelegenheid waar de boodschappen snel en gemakkelijk vanuit de winkelkar in de auto kunnen worden geladen. Bij het winkelen, het zogenaamde funshoppen, is deze factor van minder belang. Hier voldoet een ruime parkeergelegenheid aan de rand of in het centrum van een winkelgebied of je kunt een grote bedrijfshal in Tilburg huren .

In tegenstelling tot kantoren zijn er geen algemeen gangbare normen voor het aantal parkeerplaatsen per m2 vloeroppervlakte. Omdat winkels in de meeste gevallen in de buurt van woon-en werkomgeving zijn gesitueerd,
is vaak sprake van een mix in gebruik en dient de totale behoefte in kaart te worden gebracht (de zogenaamde parkeerbalans). Daar waar langdurig parkeren door kantoorgebruikers of winkelpersoneel moet worden geremd,
wordt de totale parkeerduur gelimiteerd door het verplicht gebruik van een parkeerschijf of geremd door betaald parkeren.

De markt van kantoren te huur in steden zoals Rotterdam en Amsterdam

De kantorenmarkt

Aan het eind van de jaren tachtig heeft een verschuiving plaatsgevonden van kantoorhuisvesting zoals kantoor huren Zwolle op verspreide locaties in de binnenstad naar kantoorhuisvesting op af gebakende kantorenlocaties in en om steden zoals bijvoorbeeld bedrijfsruimte huren Rotterdam. De opkomst van deze kantoorzones is gestimuleerd door een overheidsbeleid dat zich richt op concentratie van kantoorgebruikers en gezamenlijke voorzieningen (infrastructuur en ondersteuning).

Het actuele ruimtelijke beleid wordt vastgelegd in de zogenaamde Nota’s Ruimtelijke ordening van het Ministerie van VROM. Recentelijk is de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra, de’Vinex’, na bijna 10 jaar vervangen door de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening. Daarin wordt de ontwikkeling van specifieke kantoorzones teruggedraaid, denk aan: kantoren te huur Tilburg en wonen, werken, winkelen en recreëren moeten weer op een locatie worden geïntegreerd, om de leefbaarheid van de verschillende gebieden te vergroten en het aantal verkeersbewegingen te beperken.

Grond voor de ontwikkeling van kantoren-terreinen is schaars in Nederland. In het verleden werd de grondprijs vooral bepaald door de kosten om de grond geschikt te maken voor bebouwing (bouw- en woonrijp maken). de laatste decennia wordt steeds vaker de marktprijs gehanteerd. Deze ligt in de meeste regio’s aanzienlijk hoger dan de kostprijs van het bouw-en woonrijp maken van bedrijfsruimtes te huur in Haarlem . Voor kantoren wordt de prijs uitgedrukt in de prijs per m2 bruto-vloeroppervlak (bvo). Dit houdt in dat de grond per bouwlaag wordt
betaald.

kantoor huren rotterdam
kantoor huren rotterdam

De huidige grondprijzen voor kantoren bedragen gemiddeld rond de €150 per m2 bvo, met een beperkte afwijking naar beneden, maar voor sommige locaties met een forse afwijking naar boven. Een kantoor huren op de Amsterdamse Zuidas, de nationale toplocatie voor kantoren, kent de hoogste grondprijs. Hier worden prijzen gerealiseerd van meer dan €1.000 per m2 bvo: voor een kantoor van twintig verdiepingen een prijs van €20.000 per m2 bebouwd oppervlak.

De grondexploitatie, projectontwikkeling (ontwerpen en bouwen), vastgoed-exploitatie en gebruik van kantoorruimte te huur.

De totstandkoming van vastgoed objecten geschiedt in fasen, die elkaar opvolgen als ware het een bedrijf & kolom. In dit boek worden de volgende fasen onderscheiden : de
grondexploitatie, projectontwikkeling (ontwerpen en bouwen), vastgoed-exploitatie en gebruik van kantoorruimte te huur. Ïn elk van deze fasen wordt waarde toegevoegd aan het halfproduct uit de voorgaande fase : de locatie wordt verworven, de bestemming wordt vastgelegd, de locatie wordt bouwrijp gemaakt, en wordt een plan voor ontwikkeld, een ontwerp gemaakt, gerealiseerd en tot slot wordt het vastgoed in gebruik genomen.

Dit vastgoedproces start vanuit een behoefte. Die behoefte kan fysiek zijn : de noodzaak om iets of iemand te huisvesten. Die behoefte kan ook commercieel zijn : de wens om inkomen te genereren uit de levering van huisvestingsdiensten. En die behoefte kan maatschappelijk zijn : het huisvesten van maatschappelijke dienstverlenende instellingen, het ontwikkelen van een gebied dan wel het herstructureren ervan.

De behoefte bepaalt wie het initiatief neemt. Is er sprake van een fysieke
huisvestingsbehoefte dan zal die meestal betrekking hebben op de huisvestingsbehoefte
van de initiatiefnemer. In dat geval gaat het veelal om maatschappelijk of bedrijfsgebonden vastgoed. In die situaties zijn de initiatiefnemer en de toekomstige gebruiker hetzelfde.

Kantoorruimte leegstand door te weinig kapitaal in verkoop en verhuur-vastgoedmarkt.

Dat we leven in een tijd van grote veranderingen, is een open deur. Als we terugkijken naar de laatste twee jaren, sinds de eerste druk van dit boek verscheen, zien we de activiteit op de bouw en ontwikkelingsmarkt fors dalen en vastgoedbeleggers voorzichtig zijn met nieuwe investeringen. Banken zijn terughoudender met het financieren van de vastgoedmarkt. Realiteitszin kwam in de plaats van optimisme en verdrong de opportunistische drang naar het maken van hoge winsten en korte termijn rendementen. Nieuwe strategieën zijn nodig. Binnen Cornerstone, als bedenker en initiator van private vastgoedbeleggingsfondsen voor institutionele beleggers, is stedelijk asset management een belangrijke basis voor de ontwikkeling van fondsstrategieën. Bij een vergrijzende, en op den duur krimpende bevolking, en in het licht van financieel-economische en politieke veranderingen, komen daarbij vastgoedsectoren in beeld die tot voor kort niet binnen het beleggingsspectrum en het kantoorruimte huur-aanbod vielen, maar die over tien jaar wel eens een basissector kunnen zijn. De voorbereiding van investeringsbeslissingen vergt meer dan ooit een gedegen en transparant instrumentarium. de business case ligt aan de basis van dergelijke beslissingen. de business case adresseert naast vragen over de context, het concept, het programma, het ontwerp.

Kantoorruimte huren
Kantoorruimte huren

 

De organisatie, marketing en branding ook financiële vragen. Wat zijn de kasstromen van een project Is een project niet alleen haalbaar maar ook financierbaar. Hoe is de financiering gestructureerd over de partijen en welke risico’s nemen partijen Hoe is een samenwerking financieel vormgegeven. Wat kan men doen om het project ook financieel te beheersen en te optimaliseren en is er evenwicht tussen geldstromen en zeggenschap Ik juich het initiatief van Faëton tot het schrijven van dit boek van harte toe. Het realiseren van projecten in bedrijfsruimte verhuur binnen de huidige complexe omgeving vraagt om gefundeerde kennis van vastgoed rekenen. Het adequaat vertalen van kansen en onzekerheden, scenario’s en strategieën in financiële termen en financiële oplossingen is een onmisbare component binnen de business case. Dit, binnen het Nederlandse taalgebied, unieke boek geeft de lezer de theoretische basis en, via de vraagstukken, een praktisch houvast voor het uitwerken van zijn eigen vraagstukken. Het geeft de lezer munitie om te reflecteren op zijn eigen instrumentarium en dit verder te ontwikkelen.