Maandelijks archief: juni 2015

Real Estate Norm

Real Estate Norm


In de voorgaande paragrafen is vooral gekeken naar de kantoor huren centrum Rotterdam  beoordeling van een object of portefeuille in financiële termen. Vanzelfsprekend speelt ook, en in enkele situaties vooral, de kwaliteit van het object een rol bij de keuze wel of niet tot aankoop of huur over te gaan. Veel kwaliteitskenmerken komen tot uiting in de financiële kenmerken van het object. Een toplocatie heeft een Goedkoop kantoor huren Zwolle hogere huurprijs dan overige locaties, comfortabele nieuwbouw is duurder dan een technisch verouderd gebouw. Toch zijn financiële kengetallen alleen onvoldoende om een goed inzicht te verkrijgen in de kwaliteit van een vastgoedobject. Het woord kwaliteit betekent ‘hoedanigheid’ en heeft betrekking op eigenschappen. De meeste eigenschappen van een gebouw laten zich relatief eenvoudig en objectief beschrijven. In het spraakgebruik wordt kwaliteit echter vaak verbonden met ‘goed’ en zit er een waardeoordeel in opgesloten: een kwaliteitsproduct is een product van hoge kwaliteit.
BEOORDELINGSMETHODES VASTGOED

Kwaliteit heeft dus betrekking op zowel objectieve als subjectieve zaken. Zo kan objectief worden vastgesteld dat een bedrijfsruimte huren Arnhem gebouw 22 meter hoog is en dat de vloeren van beton zijn. Het aantal parkeerplaatsen kan worden geteld en het lichtniveau in de ruimtes gemeten. De flexibiliteit van het gebouw ligt al complexer en of het gebouw een prettige uitstraling heeft, is bijna volledig een subjectief gegeven. In de vastgoedwereld worden verschillende kwalitatieve methodes gehanteerd. Een van de meest gestandaardiseerde voor kantoren en bedrijfsgebouwen is de Real Estate Norm (REN). De REN is ontwikkeld door de Stichting REN Nederland, die is opgericht door DTZ Zadelhoff, Starke Diekstra (nu Arcadis) en Jones Lang Wootton (nu Jones Lang LaSalle). De REN is niet meer en niet minder dan een gestructureerde lijst van bijna 200 (kwaliteits)aspecten. Voorbeelden daarvan zijn de bedrijfspand huren amsterdam  bereikbaarheid met eigen vervoer (uitgedrukt in de afstand in km van het betreffende perceel naar de dichtstbijzijnde afrit van de snelweg) en de kwaliteit van de facilitaire ruimten met betrekking tot sanitair (uitgedrukt in aantal toiletpotten per m2 bvo). Er zijn specifieke lijsten ontwikkeld voor kantoorgebouwen en bedrijfsruimte. De aspectenlijst heeft een boomstructuur, met als twee grootste takken de kwaliteit van de locatie en de kwaliteit van het object. Voor elk aspect zijn vijf nauw omschreven kwaliteitsniveaus beschikbaar, die gekoppeld zijn aan een cijfer

Kapitalisatiemethodes

Kapitalisatiemethodes 

Het bruto aanvangsrendement (BAR)
Het bruto aanvangsrendement of BAR is, althans in Nederland, één van de bekendste methodes voor het bepalen van de waarde van vastgoed. Ook internationaal is BAR of ‘Yield’ een veelgebruikte term. De kantoorruimte huren in zwolle   meest gebruikte definitie van BAR is het percentage bruto theoretische kasstroom op jaarbasis als percentage van de totale initiële investering. De bruto theoretische kasstroom komt overeen met de bruto jaarhuur bij volledige verhuur tegen marktprijzen in het beginjaar. Bruto jaarhuur injaar 1 bij volledige verhuur BAR Totale initiële investering
Voor een goede toepassing van het BAR is het belangrijk de volgende uitgangspunten te benadrukken. 1. Brutojaarhuur zijn de kantoor huren rotterdam Alexander  jaarlijkse brutohuurinkomsten, dus voor aftrek van eigenaarslasten en exclusief de servicekosten en dergelijke die naast de huur in rekening te brengen zijn. 2. Volledige verhuur betekent dat geen rekening wordt gehouden met initiële leegstand. 3. Marktprijzen houdt in dat de huursom die eventueel reeds is overeengekomen met zittende huurders, niet terzake doet. Wat telt, is de huur zoals die op de vrije markt tot stand zou komen. 4. Totale initiële investering zijn alle uitgaven voor het verwerven van het object, dus ook kosten koper3, kosten voor eventueel achterstallig onderhoud bij bestaande objecten, afkoopsommen voor erfpacht, etc. Uit het bovenstaande volgt dat de relatie tussen het BAR en het werkelijke rendement van het object beperkt is. Het werkelijke rendement wordt immers wel bepaald door factoren als (initiële) leegstand, eigenaarslasten en werkelijk gerealiseerde huurinkomsten die in voorkomende gevallen afwijken van de geldende markthuren. Daarnaast wordt bij de berekening van het BAR in het geheel geen rekening gehouden met de toekomst. Wat is de restwaarde van het object, voor wat voor termijn kunnen huurcontracten worden afgesloten, hoe lang duurt het voordat het object volledig kan worden verhuurd? De term ‘rendement’ is in dit opzicht dan ook niet geheel op zijn plaats.
Bij een aankoop ‘vrij op naam’ hoeven geen zogenaamde ‘kosten koper’ te worden betaald.

BEOORDELINGSMETHODES VASTGOED


Het feitelijk verwachte rendement is niet direct uit het kantoor huren amsterdam zuidoost    BAR af te leiden. In het algemeen ligt het verwachte rendement hoger, omdat wordt uitgegaan van een waardestijging van zowel de directe inkomsten uit huur (huur- prijsstijgingen) als de (rest)waarde.
MARKTHUREN VERSUS FEITELIJKE HUREN
In de in dit boek gehanteerde uitgangsdefinitie van het BAR is in de teller de markthuur opgenomen. Voor nieuw te ontwikkelen of nog niet verhuurde objecten is dit uitgangspunt logisch. Voor het schatten van de waarde van een reeds verhuurd pand speelt een verschil tussen de feitelijke huren en de markthuren vanzelfsprekend wel een rol. Het in de teller opnemen van de feitelijke huur op lijkt op het eerste gezicht aanbevelenswaardig. Hierbij is een zekere nuance echter zeker op zijn plaats. Huurcontracten worden in beginsel afgesloten voor een bepaalde tijd. Bij een groot verschil tussen de in het verleden overeengekomen huurprijs en de markthuur ligt het voor de hand dat dit verschil bij een nieuwe overeenkomst wordt verkleind. Zowel het ‘verlies’ van te lage huren als de ‘winst’ van te hoge huren zijn derhalve maar voor een relatief korte termijn. Het zonder meer in de teller opnemen van de huurinkomsten uit de bestaande contracten is daarom niet juist. In de waarderingspraktijk wordt op verschillende wijzen rekening gehouden met de verschillen tussen de met de zittende huurders overeengekomen huren en de markthuur. Hierbij wordt onder andere rekening gehouden met de periode waarin de verhuurder deze verschillen moet of kan handhaven.
Het BAR is geen wetenschappelijke wetmatigheid. Ook is de definitie niet in een nationale of internationale standaard vastgelegd. In de praktijk komt het voor dat andere definities worden gehanteerd, die bijvoorbeeld wel rekening houden met initiële leegstand of die de feitelijke huur hanteren in plaats van de markthuur. Het verdient daarom aanbeveling om een gegeven BAR niet zonder meer te accepteren en de onderliggende uitgangspunten te analyseren. Ook is het voor het waarderen van objecten in verhuurde staat zinvol om meerdere BAR-en te bepalen, bijvoorbeeld een BAR met markthuren en volledige verhuur en een BAR met feitelijke huren en leegstand.
Meestal wordt uitgegaan van de totale opbrengsten en kosten. Zowel de huren als de investeringen kunnen ook in m2 worden uitgedrukt om het BAR te berekenen. Het BAR is immers een verhoudingsgetal. Vooral voor

COMMERCIEEL VASTGOED
nog te realiseren objecten kan dit zinvol zijn. Als grondslag voor de goedkoop kantoor huren arnhem     huurprijs wordt vaak het verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) gehanteerd. Investeringen worden meestal uitgedrukt in m2 brutovloeroppervlak (bvo). Vanzelfsprekend dienen voor een juiste toepassing van de BAR-formule de oppervlaktegrondslagen gelijk te zijn: óf alles wordt uitgedrukt in m2 vvo óf alles in m2 bvo.

Toezicht van overheidswege

Toezicht van overheidswege
Het staatstoezicht wordt uitgeoefend door de kantoorpand huren in Rotterdam  inspecteur-generaal en de inspecteurs van de volkshuisvesting en heeft betrekking op de handhaving van de wetten en de krachtens die wetten gegeven voorschriften op het gebied van de volkshuisvesting. In de praktijk is veelal alleen het gemeentelijke bouw- en woningtoezicht merkbaar. Zij zijn met name belast met het onderzoeken van de staat van de bedrijfsruimte huren in zwolle   volkshuisvesting in de gemeente en het aangeven van middelen tot verbetering daarvan en het binnen de gemeente uitoefenen van toezicht op de naleving van de bij of krachtens de wet gegeven voorschriften.

OVERIGE JURIDISCHE ASPECTEN

In het op de Woningwet gebaseerde Bouwbesluit worden technische voorschriften gegeven voor het bouwen van woningen, woonwagens, andere gebouwen en voor bouwwerken die geen gebouw zijn. Daarnaast worden voorschriften gegeven omtrent de technische staat waarin deze bouwwerken zich moeten bevinden. De kantoor huren in amsterdam   voorschriften worden gegeven vanuit het oogpunt van: veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid. Het Bouwbesluit bevat minimumvoorschriften waaraan een bouwwerk moet voldoen, willen B. en W. voor het bouwen een bouwvergunning verlenen. Deze zijn beperkt tot bouwtechnische voorschriften (voorschriften ten aanzien van constructie en technische voorzieningen) en woon- en inrichtingstechnische voorschriften (voorschriften ten aanzien van afmetingen en oppervlakten van ruimten). 7.6.3 Model Bouwverordening
Elke gemeente in Nederland heeft een bouwverordening vastgesteld. De Woningwet bevat een limitatieve opsomming van de onderwerpen die hierin opgenomen dienen te worden. Het gaat daarbij om stedenbouwkundige voorschriften, gebruiksvoorschriften, administratieve voorschriften en uitvoeringsvoorschriften.
In de bouwverordening kunnen ook voorschriften worden opgenomen van stedenbouwkundige aard. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om regels ten aanzien van de  bedrijfspand huren in Arnhem rooilijnen en de plaatsing van bouwwerken ten opzichte van elkaar. De bouwverordening wordt in veel gevallen opgesteld naar het model van de VNG.