Maandelijks archief: oktober 2015

statistiek gaat over grote aantallen.

statistiek gaat over grote aantallen.

Een mooie illustratie werd pas gegeven in een van de bedrijfsruimte huren rotterdam zuid opgaven van de Wetenschapsquiz 1997. Die luidde als volgt: u hebt in een quiz 1.000 gidden gewonnen. U mag het geld mee naar huis nemen of inzetten in het Goedkoop kantoor huren Zwolle bekende kop-of-muntspel. Bij kop wordt het bedrag verdubbeld. Bij munt krijgt u maar de helft. Wat is de juiste statistische redenering? Het juiste antwoord, zo stelde NWO, de Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek, is dat u de gok moet wagen. De redenering is als volgt. Volgens de statistiek is de winstverwachting kans maal opbrengst. Dus als u niet gokt, is uw winstverwachting 100% x 1.000 is 1.000 gulden. Als u wel gokt is uw winstverwachting (50% x 2.000) + (50% x 500) is 1.250 gulden. U moet dus gokken. Dat antwoord is statistisch gezien volkomen juist. Waarom voelt het dan toch niet lekker? Dat komt omdat u een zeer reële kans hebt om, als u gokt, de helft van uw geld te verliezen. Toch zegt statistiek dat uw winstverwachting bij gokken hoger wordt. Maar statistiek geldt voor grote aantallen. Dat betekent dat dit de juiste strategie is voor een grote groep gokkers die de opbrengst samen delen. Naarmate de groep groter wordt, zal de kans dat de gemiddelde opbrengst per gokker 1.250 gulden wordt tot bijna 100% stijgen. Als u het spelletje een keer individueel speelt, gaat de vlieger niet op. U hebt 50% kans om 500 gidden te verliezen en u hebt ook 50% kans om 1.000 gulden extra te winnen. Dat is alles. Statistiek gaat over grote aantallen, grote groepen, lange tijd. En dat moet u nooit uit het oog verliezen als u gaat beleggen. In advertenties die de zegeningen van het beleggen in aandelen bezingen, komt vaak een zin voor als “het rendement op aandelen is de afgelopen 20 jaar gemiddeld 15% geweest, veel hoger dan op de  bedrijfsruimte huren Arnhem spaarrekening”, waarbij de percentages kunnen variëren afhankelijk van de bedoelde aandelen. Dat is volkomen waar. Maar de zin wordt vaak gebruikt om te suggereren dat aandelen voor iedereen, en altijd, een goede belegging zijn. Maar niet ieder aandeel is gemiddeld zo veel gestegen. Een gemiddelde is een statistische grootheid. Zij is slechts van mogelijk belang voor een belegger die zijn geld voor minstens 20 jaar vastzet en die in alle aandelen belegt. Zelfs dan kan hij nog niet op 15% rendement rekenen, want statistiek voorspelt kansen, geen zekerheden. Bovendien is de kans dat de geschiedenis zich herhaalt onbekend. En als uw beleggingshorizon korter is dan 20 jaar hebt u nog minder aan dit gegeven. Slechts twee zaken staan vast. Het winkelpand te huur in Amsterdam gemiddelde rendement op aandelen is in het verleden hoger geweest dan het gemiddelde rendement op een spaarrekening. En aandelen hebben sterker gefluctueerd dan de rente. Daaruit volgt dat de kans op een hoog rendement bij een belegging in aandelen groter is dan bij een spaarrekening. En daar komt de eerste hoofdwet van beleggen vandaan.

BEOORDELINGSMETHODES VASTGOED

Kapitalisatiemethodes 

Het bruto aanvangsrendement (BAR)
Het bruto aanvangsrendement of BAR is, althans in Nederland, één van de bekendste methodes voor het bepalen van de waarde van vastgoed. Ook internationaal is BAR of ‘Yield’ een veelgebruikte term. De kantoorruimte huren in zwolle   meest gebruikte definitie van BAR is het percentage bruto theoretische kasstroom op jaarbasis als percentage van de totale initiële investering. De bruto theoretische kasstroom komt overeen met de bruto jaarhuur bij volledige verhuur tegen marktprijzen in het beginjaar. Bruto jaarhuur injaar 1 bij volledige verhuur BAR Totale initiële investering
Voor een goede toepassing van het BAR is het belangrijk de volgende uitgangspunten te benadrukken. 1. Brutojaarhuur zijn de kantoor huren rotterdam Alexander  jaarlijkse brutohuurinkomsten, dus voor aftrek van eigenaarslasten en exclusief de servicekosten en dergelijke die naast de huur in rekening te brengen zijn. 2. Volledige verhuur betekent dat geen rekening wordt gehouden met initiële leegstand. 3. Marktprijzen houdt in dat de huursom die eventueel reeds is overeengekomen met zittende huurders, niet terzake doet. Wat telt, is de huur zoals die op de vrije markt tot stand zou komen. 4. Totale initiële investering zijn alle uitgaven voor het verwerven van het object, dus ook kosten koper3, kosten voor eventueel achterstallig onderhoud bij bestaande objecten, afkoopsommen voor erfpacht, etc. Uit het bovenstaande volgt dat de relatie tussen het BAR en het werkelijke rendement van het object beperkt is. Het werkelijke rendement wordt immers wel bepaald door factoren als (initiële) leegstand, eigenaarslasten en werkelijk gerealiseerde huurinkomsten die in voorkomende gevallen afwijken van de geldende markthuren. Daarnaast wordt bij de berekening van het BAR in het geheel geen rekening gehouden met de toekomst. Wat is de restwaarde van het object, voor wat voor termijn kunnen huurcontracten worden afgesloten, hoe lang duurt het voordat het object volledig kan worden verhuurd? De term ‘rendement’ is in dit opzicht dan ook niet geheel op zijn plaats.
Bij een aankoop ‘vrij op naam’ hoeven geen zogenaamde ‘kosten koper’ te worden betaald.

BEOORDELINGSMETHODES VASTGOED


Het feitelijk verwachte rendement is niet direct uit het kantoor huren amsterdam zuidoost    BAR af te leiden. In het algemeen ligt het verwachte rendement hoger, omdat wordt uitgegaan van een waardestijging van zowel de directe inkomsten uit huur (huur- prijsstijgingen) als de (rest)waarde.
MARKTHUREN VERSUS FEITELIJKE HUREN
In de in dit boek gehanteerde uitgangsdefinitie van het BAR is in de teller de markthuur opgenomen. Voor nieuw te ontwikkelen of nog niet verhuurde objecten is dit uitgangspunt logisch. Voor het schatten van de waarde van een reeds verhuurd pand speelt een verschil tussen de feitelijke huren en de markthuren vanzelfsprekend wel een rol. Het in de teller opnemen van de feitelijke huur op lijkt op het eerste gezicht aanbevelenswaardig. Hierbij is een zekere nuance echter zeker op zijn plaats. Huurcontracten worden in beginsel afgesloten voor een bepaalde tijd. Bij een groot verschil tussen de in het verleden overeengekomen huurprijs en de markthuur ligt het voor de hand dat dit verschil bij een nieuwe overeenkomst wordt verkleind. Zowel het ‘verlies’ van te lage huren als de ‘winst’ van te hoge huren zijn derhalve maar voor een relatief korte termijn. Het zonder meer in de teller opnemen van de huurinkomsten uit de bestaande contracten is daarom niet juist. In de waarderingspraktijk wordt op verschillende wijzen rekening gehouden met de verschillen tussen de met de zittende huurders overeengekomen huren en de markthuur. Hierbij wordt onder andere rekening gehouden met de periode waarin de verhuurder deze verschillen moet of kan handhaven.
Het BAR is geen wetenschappelijke wetmatigheid. Ook is de definitie niet in een nationale of internationale standaard vastgelegd. In de praktijk komt het voor dat andere definities worden gehanteerd, die bijvoorbeeld wel rekening houden met initiële leegstand of die de feitelijke huur hanteren in plaats van de markthuur. Het verdient daarom aanbeveling om een gegeven BAR niet zonder meer te accepteren en de onderliggende uitgangspunten te analyseren. Ook is het voor het waarderen van objecten in verhuurde staat zinvol om meerdere BAR-en te bepalen, bijvoorbeeld een BAR met markthuren en volledige verhuur en een BAR met feitelijke huren en leegstand.
Meestal wordt uitgegaan van de totale opbrengsten en kosten. Zowel de huren als de investeringen kunnen ook in m2 worden uitgedrukt om het BAR te berekenen. Het BAR is immers een verhoudingsgetal. Vooral voor

Management

Management
In het bedrijfsruimte huren in Rotterdam vorige hoofdstuk is aandacht geschonken aan een algemeen vastgoedbegrippenkader.
Vastgoed veroudert, raakt in onbruik en de kantoorpand huren zwolle exploitatie verloopt steeds


moeizamer. Succesvol vastgoed exploiteren gaat niet vanzelf. De goedkoop bedrijfpand huren in Arnhem kern wordt gevormd
door mensen. Mensen, die met elkaar samenwerken in organisaties, die met hun
kennis en kunde activiteiten ontplooien, gericht op het succesvol exploiteren van
vastgoed. Het laten samenwerken van mensen in de vastgoedorganisatie is de taak van
de manager. Het zijn de manager en zijn medewerkers die besluiten zich op een deel
van de markt te concentreren en op basis daarvan een vastgoedbedrijf in te richten,
zodat de marktvraag kan worden beantwoord. Bewerkingen door medewerkers van
het vastgoedbedrijf zorgen voor het juiste aanbod. En door met het j uiste aanbod op
de markt te komen geeft het vastgoedbedrijf zijn bestaansrecht aan. Het vastgoed is
slechts het ruwe product dat aansluiting dient te vinden op een steeds veranderende
markt. Deze aansluiting wordt gecreëerd door de kantoor huren op de Amsterdamse Zuidas mensen van het vastgoedbedrijf,
onder leiding van een manager ( zie figuur 2- 1 ) . Het zijn de mensen die het doen !

Verval van vastgoed: een generiek model

Verval van vastgoed: een generiek model
In de bedrijfsruimte huren in Rotterdam volgende figuren presenteren we een generiek model dat het kantoorpand huren zwolle verval van vastgoed beschrijft. Het is voornamelijk gebaseerd op de ideeën van Niels Prak en Hugo Prie- mus, die in de jaren tachtig zijn ontwikkeld. In het model staan de volgende actoren centraal: – de huurder of gebruiker van het vastgoed; – de verhuurder van het vastgoed; – de overheid.
Het vastgoedcomplex brengt de relatie tussen de huurder en de verhuurder tot stand. Via het vastgoed zijn zij onlosmakelijk met elkaar verbonden. Het vervalmodel is in figuur 1-8 schematisch weergegeven.
De huurder oefent een vraag naar vastgoed uit. De  bedrijfsruimte te huur in Amsterdam verhuurder levert het aanbod van vastgoed. Economische, demografische en technische ontwikkelingen zijn van invloed op de vraag- en aanbodverhouding op de vastgoedmarkt. Als het economisch goed gaat is de kantoor huren in Arnhem vraag naar vastgoed hoog. Demografische factoren – zoals de vergrijzing – zorgen dat de vraag naar seniorenwoningen, appartementen en gelijkvloerse bungalows toeneemt. Daarnaast zijn technische ontwikkelingen van invloed op de vraag en het aanbod van vastgoed. Nieuwe vastgoedobjecten, voorzien van de nieuwste technologische toepassingen, kunnen de vraag naar bestaande vastgoedobjecten doen afnemen. De overheid heeft hierop een grote invloed, doordat zij de regels van het spel

Model soorten

Model soorten

in het bedrijfspand te huur in Zwolle model staat de exploitatierekening van de verhuurder centraal. Deze is de verbindende schakel tussen verhuurder, huurder en het vastgoedobject. Wijzigingen aan de huurderszijde worden geregistreerd via dalende of stijgende huuropbrengsten. Wijzigingen aan de in Den Haag is flexibele kantoorruimte te huur, zijde van de verhuurder en het vastgoed komen tot uiting op de kostenzijde van de verlies- en winstrekening.
De vervalspiraal van het vastgoed is op te delen in drie deelspiralen, die door de rechthoeken in het model zijn weergegeven:
A. financieel-fysieke spiraal;
B. sociaal-fysieke spiraal;
C. financieel-sociale spiraal.
Ad. A: Financieel-fysieke spiraal
In figuur 1-9 is het financieel-fysieke vervalproces schematisch weergegeven.
Het financieel-fysieke vervalproces van vastgoed start vaak op het moment dat de verhuurder zich genoodzaakt voelt de onderhoudsuitgaven te verlagen. De onderhouds- beperking heeft in eerste instantie vooral betrekking op het  kantoor huren Amsterdam planmatige onderhoud. Beperking van het onderhoud leidt bij het vastgoedobject tot een toename van het achterstallige onderhoud. Hierdoor daalt de kwaliteit van de aangeboden vastgoed- diensten. De huisvesting voldoet niet meer aan de wensen van de huurder, waardoor deze op zoek gaat naar alternatieve huisvesting. Of hij zal een lagere huurprijs bedingen bij verlenging van een aflopend huurcontract. Ondanks de lagere uitgaven voor
planmatig onderhoud wordt de verhuurder geconfronteerd met hogere beheerkosten als gevolg van een toename van het kantoor te huur Arnhem klachtenonderhoud en dalende opbrengsten als gevolg van leegstand. Hierdoor ontstaat een financieel onrendabele exploitatie. Gezien de dalende kwaliteit van de vastgoeddiensten kan deze niet via hogere opbrengsten rendabel worden gemaakt. De beheerder ziet zich genoodzaakt verder in de kosten te snijden om de exploitatie rendabeler te maken. Hierdoor krijgt de financieel-fysieke vervalspiraal een nieuwe impuls

 

 

 

De economische levensduur is de bedrijfspand te huur in Zwolle periode waarin het vastgoed zijn functie vervult (wordt geëxploiteerd). De economische waarde is, al naar gelang de functie van het vastgoed, de productiewaarde, afzetwaarde, productwaarde of consumptiewaarde over de in Den Haag is flexibele kantoorruimte te huur economische levensduur. Aan het einde van de levensduur heeft vastgoed een restwaarde, die zowel positief als negatief kan zijn.
De bepaling van de economische waarde in geld is afhankelijk van de waarderingsgrondslag. Mogelijke grondslagen zijn:


– historische waarde: oorspronkelijke aanschafprijs minus de gerealiseerde afschrijvingen, bijvoorbeeld sociale huurwoningen;
– vervangingswaarde: actuele aanschafprijs met gelijke waarde in het bedrijfsproces, bijvoorbeeld vastgoed als productie- of afzetmiddel;
– opbrengstwaarde: actuele verkoopprijs minus kosten, bijvoorbeeld verkoop vastgoed;
– bedrijfswaarde: netto-opbrengstwaarde over de levensduur toe te rekenen aan het vastgoed (Contante Waardemethode), bijvoorbeeld commerciële verhuur.
Afgezien van alle regelgeving, heeft de keuze van de grondslag bedrijfseconomisch gezien op de kantoor huren Amsterdam eerste plaats te maken met de externe en interne functies van het vastgoed: waarde bij verkoop, waarde bij executie, waarde bij verhuur, restwaarde bij sloop, de productiewaarde, de afzetwaarde, de beleggingswaarde, enz.
Bij het bepalen van de economische waarde speelt ook de mate van technische veroudering, de onderhoudsbehoefte, een rol. Deze wordt doorgaans begroot in een meerjarenplanning. Op kantoor te huur Arnhem korte termijn vormen de onderhoudsuitgaven een onderdeel van de kostprijs, op de lange termijn kan voor substantiële onderhoudsplannen een voorziening worden getroffen.
Behoefte en vraag zijn dus – in tegenstelling tot de aard van vastgoed – dynamisch. Hierdoor veranderen mettertijd de gebruikswaarde, de economische levensduur en de restwaarde. Soms is dat een levensduurverlenging en/of waardestijging, maar vaak zien we een levensduurverkorting en/of waardedaling. De verandering van de economische waarde en de levensduur vormt hét risico dan wel het speculatieve aspect van vastgoed.

Zekerheid bestaat niet

Zekerheid bestaat niet

VASTGOEDMANAGEMENT
Eigenlijk moet deze hoofdwet anders worden geformuleerd, namelijk preciezer:
hoe hoger het bedrijfspand huren Zwolle potentiële rendement, hoe hoger het potentiële verlies. Beleggen
gaat over kansen, niet over zekerheden, over statistiek dus. En statistiek
gaat over grote aantallen. Een mooie illustratie werd pas gegeven in een van
de bedrijfsruimte huren in Rotterdam opgaven van de Wetenschapsquiz 1 997. Die luidde als volgt: u hebt in een
quiz 1 . 000 gulden gewonnen. U mag het geld mee naar huis nemen of inzetten
in het bekende kop-of-muntspel. Bij kop wordt het bedrag verdubbeld. Bij
munt krijgt u maar de helft. Wat is de juiste statistische redenering? Het juiste
antwoord, zo stelde NWO, de Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk
Onderzoek, is dat u de gok moet wagen. De redenering is als volgt. Volgens de
statistiek is de winstverwachting kans maal opbrengst. Dus als u niet gokt,
is uw winstverwachting 1 00% x 1 . 000 is 1 . 000 gulden. Als u wel gokt is uw
winstverwachting (50% x 2. 000) + (50% x 500) is 1 . 250 gulden. U moet dus
gokken. Dat antwoord is statistisch gezien volkomen juist. Waarom voelt het kantoor huren Amsterdam
dan toch niet lekker? Dat komt omdat u een zeer reële kans hebt om, als u gokt,
de helft van uw geld te verliezen. Toch zegt statistiek dat uw winstverwachting
bij gokken hoger wordt. Maar statistiek geldt voor grote aantallen. Dat betekent
dat dit de juiste strategie is voor een grote groep gokkers die de opbrengst
samen delen. Naarmate de groep groter wordt, zal de kans dat de gemiddelde
opbrengst per gokker 1 . 250 gulden wordt tot bijna 100% stijgen. Als u het spelletje
een keer individueel speelt, gaat de vlieger niet op. U hebt 50% kans om
500 gulden te verliezen en u hebt ook 50% kans om 1 . 000 gulden extra te winnen.
Dat is alles. Statistiek gaat over grote aantallen, grote groepen, lange tijd.
En dat moet u nooit uit het oog verliezen als u gaat beleggen. In advertenties
die de zegeningen van het beleggen in aandelen bezingen, kom t vaak een zin
voor als “het rendement op aandelen is de afgelopen 20 jaar gemiddeld 15%
geweest, veel hoger dan op de spaarrekening'; waarbij de percen tages kunnen
variëren afhankelijk van de bedoelde aandelen. Dat is volkomen waar. Maar
de zin wordt vaak gebruikt om te suggereren dat aandelen voor iedereen, en
altijd, een goede belegging zijn. Maar niet ieder aandeel is gemiddeld zo veel
gestegen. Een gemiddelde is een sta tistische grootheid. Zij is slechts van mogelijk
belang voor een belegger die zijn geld voor minstens 20 jaar vastzet en die
in alle aandelen belegt. Zelfs dan kan hij nog niet op 15% rendement rekenen,
wan t statistiek voorspelt kansen, geen zekerheden. Bovendien is de kans dat
de geschiedenis zich herhaalt onbekend. En als uw beleggingshorizon korter is
dan 20 jaar hebt u nog minder aan dit gegeven. Slech ts twee zaken staan vast.
Het gemiddelde rendement op aandelen is in het verleden hoger geweest dan
het winkelpand huren arnhem gemiddelde rendement op een spaarrekening. En aandelen hebben sterker
gefluctueerd dan de rente. Daaruit volgt dat de kans op een hoog rendement
bij een belegging in aandelen groter is dan bij een spaarrekening. En daar
komt de eerste hoofdwet van beleggen vandaan. Alle algemene opvattingen
over het risicoprofiel van verschillende soorten beleggingen zijn op statistische
en historische gegevens gebaseerd, op het verleden dus, en op kansen. Pas als
u zich dat volkomen realiseert, hebt u er wat aan, anders leidt het maar tot
VASTGOED IN EXPLOITATIE: EEN ALGEMEEN BEGRIPPENKADER 1.5.5
schijnzekerheid. Statistiek is maar een van de hulpmiddelen om een beleggingsstrategie
op te baseren.