Maandelijks archief: februari 2016

Grondexploitatie

Voor een grondexploitatie geldt hetzelfde principe als wij beschreven in hoofdstuk 4 over projectontwikkeling: een grondexploitatie is geen belegging. Bij een belegging heeft men geld dat men investeert om flexplek huren rotterdam een rendement te halen. Bij een grondexploitatie heeft men geen geld, althans niet om in de vorm van een belegging aan te wenden, men financiert de investeringen en uitgaven, ontvangt grondopbrengsten en andere opbrengsten, om zo aan het einde van een grondexploitatie een saldo: het resultaat op eindwaarde, al dan niet positief, over te houden. Netto contante waarde en IRR berekeningen zijn secundair – de IRR kan soms niet berekend worden – en een berekening op eindwaarde volgens het rekening-courant principe, of volgens een meer in detail uitgewerkte flexplek huren zwolle financiering, is primair. Primair berekenen we bij grondexploitaties resultaten op eindwaarde. Netto contante waarde berekeningen zijn secundair net als IRR berekeningen. Om de berekeningen toe te lichten gebruiken we in dit hoofdstuk een fictieve grondexploitatie. Het aantal posten hebben we vereenvoudigd en teruggebracht tot hoofdlijnen. Een gebied van 5 hectare wordt in exploitatie genomen. De exploitatie neemt 10 jaar in beslag. Van dit gebied is 70% uitgeefbaar. De grondprijs per vierkante meter grond bedraagt 200 op prijspeil heden. De gemiddelde grondquote van alle vastgoed is 30%. De flexplek huren amsterdam kosten stijgen jaarlijks met 2,0% evenals de opbrengsten. Er wordt gerekend met een projectrente van 7,0%. 132 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN Er ligt een kostenraming op prijspeil heden en een raming van de fasering. Deze ramingen zijn weergegeven in figuur 5.12. FIGUUR 5.12: RAMING KOSTEN EN OPBRENGSTEN EN FASERING Op basis van deze raming en de gegeven indexen voor kosten en opbrengsten, kunnen we de nominale kasstromen van de grondexploitatie berekenen. In figuur 5.13 zijn de kasstromen uitgewerkt in duizendtallen. Gegeven de flexplek huren arnhem projectrente van 7,0% en de netto kasstroom van de exploitatie kunnen we de rekening-courant gaan uitwerken, het eindsaldo van de exploitatie, en de tussentij dse vermogensbehoefte in kaart brengen. Dit gebeurt op dezelfde manier als beschreven in het hoofdstuk over projectontwikkeling. In figuur 5. l 4 is deze berekening uitgevoerd en in figuur 5 .15 grafisch weergegeven.

Verbonden aan optimalisatie is lineair programmeren

Een andere term verbonden aan optimalisatie is lineair programmeren. Dit is een methode om gegeven bepaalde randvoorwaarden (de constraints) en het doel dat wordt gesteld, rekenkundig een optimum te vinden of een ruimte af te bakenen waarbinnen een optimum kan worden flexplek huren rotterdam gevonden. Dat optimum hoeft niet altijd een maximale waarde te zijn, het kan ook een minimale waarde, of een minimale bandbreedte zijn. Voor deze methode zijn verschillende tools beschikbaar. We noemen What’s Best, @Risk Optimizer. Bij Microsoft Excel wordt een eenvoudige tool geleverd: de Solver. Wij onderscheiden vier typen van optimalisatie: 1. Optimalisatie van gebouwontwerp In dit domein hebben flexplek huren zwolle we te maken met keuzes voor volume, voor aantal bouwlagen en andere oplossingen. Vormfactoren zijn zowel een middel om een ontwerp te toetsen als te sturen. Er bestaat een groot aantal vormfactoren. Vanuit financieel perspectief gezien is de verhouding VVO-GBO/BVO een belangrijke en gevoelige parameter. Hoe hoger deze factor, des te hoger het aantal verhuurbare of verkoopbare vierkante meters ten opzichte van het aantal te bouwen vierkante meters. Een andere belangrijke vormfactor is de verhouding tussen geveloppervlakte en BVO. Een derde vormfactor is de verhouding tussen het functioneel nuttig oppervlak en BVO. Deze vormfactor geeft een indicatie van de efficiëntie van een gebouwontwerp. Voor alle vormfactoren geldt dat we ze flexplek huren amsterdam niet ongestraft allemaal zo hoog of zo laag mogelijk kunnen stellen. Vormfactoren zijn geen simpele lineaire getallen. Bepaalde kwaliteit hoort bij een bepaalde vormfactor: er zijn beperkingen en ook hier geldt de wet van de marginale opbrengsten De vorm van het vastgoed heeft invloed op de bouwkosten. Zo is bij een gegeven oppervlak van een vierhoek de omtrek het kleinst als de lengte en de breedte aan elkaar gelijk zijn. Als we in plaats van ‘omtrek’ ‘gevel’ lezen dan is de relatie naar de bouwkosten snel te leggen. Omdat de gevel ongeveer 25% van de totale bouwkosten uitmaakt is het belang van de vormgeving niet te verwaarlozen. Twee vormen met hetzelfde oppervlak van flexplek huren arnhem bijvoorbeeld lOxlO m’ en 5×20 m’ geven een verschil in omtrek van 10 m’. Dat scheelt 25% in de gevel. Dat is ongeveer 6,25% van de totale bouwkosten. Ook op een andere manier kan de vorm belangrijk zijn. Dat heeft te maken met de relatie tussen vorm en verhuurbaarheid. Als de vorm zodanig wordt gekozen dat er goed te onderscheiden bouwdelen zijn die zich lenen voor partiële verhuur dan nemen de verhuurmogelijkheden toe. Het leegstandsrisico daalt daarmee. Als voor die vormgeving extra uitgaven moeten worden gedaan (bijvoorbeeld een langwerpig in plaats van een vierkant gebouw) dan mogen die uitgaven economisch gezien niet meer bedragen dan er met het terugdringen van het leegstandsrisico verdiend kan worden. Bij de keuze van de vorm kan men ook al rekening houden met een eventueel tweede gebruik van het vastgoed. Sommige typen vastgoed hebben een bijna voorspelbare eindige economische levensduur. Een voorbeeld hiervan zijn de kantoren. Als ze leeg komen te staan dan komen zij vaak niet meer voor een tweede gebruik als bijvoorbeeld woning in aanmerking omdat ze op de verkeerde plaats liggen en/of de verkeerde vorm hebben. Door de vorm HOOFDSTUK 4 – PROJECTONTWIKKELING 111 (en de constructie) al bij het ontwerp op een mo

Parkeergarages

Parkeergarages Parkeergarages vormen een bijzonder vastgoedcategorie. Er wordt in de markt onderscheid gemaakt tussen verschillende typen garages, namelijk: openbare-, stalling- en semi-stallinggarages. Met name openbare parkeergarages kennen qua eigendom, exploitatie en beheer goedkoop kantoor huren rotterdam verschillende verschijningsvormen die vergezeld gaan van maatwerkcontracten. Voor dergelijke parkeergarages dienen zich een drietal belangrijke organisatievraagstukken aan: – Wie wordt de eigenaar-belegger? – Wie wordt (financieel) verantwoordelijk voor de exploitatie? – Wie gaat het (operationeel) beheer verrichten? Dit impliceert dat er in een en dezelfde parkeergarage in beginsel drie exploitaties te onderscheiden, te weten die van de eigenaar-belegger, die van de exploitant Goedkoop kantoor huren Zwolle en die van de beheerder. We adviseren om deze drie exploitaties altijd afzonderlijk inzichtelijk te maken. Eigenaar-belegger Degene die het eigendom heeft van een parkeergarage is de eigenaar /belegger. Aan het in eigendom hebben zijn kapitaalslasten verbonden en in beginsel alle overige lasten, verbonden met het vastgoed en/of de parkeerexploitatie. In ruil voor het eigendom en alle daaraan verbonden lasten en risico’s, heeft de eigenaar het recht op alle netto exploitatieinkomsten (het directe rendement, na aftrek van exploitatie- en beheergebonden kosten) en de waardemutatie van de garage (het indirecte rendement). Natuurlijk kan de goedkoop kantoor huren amsterdam centrum eigenaarbelegger er ook voor kiezen om een huurcontract aan te gaan met een parkeerexploitant en op die manier een deel van de winst en het risico te delen. Exploitant De exploitant betaalt huur aan de eigenaar/belegger. De exploitant heeft een substantiële zeggenschap over en sturing op de factoren die de parkeeromzet bepalen, bijvoorbeeld de tariefstelling. Hij loopt over die geprognosticeerde omzet in principe ook financieel risico waarvoor hij een vergoeding ontvangt: winst. Is de gerealiseerde omzet hoger dan de geprognosticeerde omzet, dan kan de exploitant hiervan mede profiteren (als er sprake is van extra winst!). Winsten van exploitanten worden in het algemeen niet openbaar gemaakt, wel is bekend dat de voor-calculatorische goedkoop kantoor huren arnhem centrum winstdoelstelling doorgaans ligt tussen de 6% en de 10% van de omzet. Beheerder Met het beheer worden bedoeld alle operationele taken (van bemensing tot administratie) die de openstelling van een parkeergarage met zich meebrengt. De beheerder ontvangt een vergoeding voor zijn dienstverlening. In beginsel is de hoogte van deze vergoeding onafhankelijk van de gerealiseerde opbrengst. In sommige beheercontracten is een omzetgebonden stimuleringsregeling opgenomen.

BAR, NAR en markthuren

Voor BAR, NAR en markthuren geldt dat de hoogte afhankelijk is van: – Het type object: het BAR van woningen is lager dan dat van winkelvastgoed, dat is weer lager dan van kantoren. Bedrijfsgebouwen hebben het hoogste BAR. Een hogere BAR geeft een indicatie dat de markt verwacht goedkoop kantoor huren rotterdam rendement te halen uit de huuropbrengsten van een object (direct rendement) en minder uit de waardeontwikkeling (indirect rendement). Een lagere BAR impliceert het omgekeerde. Het gaat hier om tendensen, niet om een lineair verband. Een lineair verband zou impliceren dat het totaal rendement (TRR) van verschillende typen vastgoed hetzelfde is en dat is feitelijk niet zo; Locatie: het BAR op een A-locatie Goedkoop kantoor huren Zwolle in de Randstad is lager dan dat op een C-locatie buiten de Randstad. Staat van onderhoud en verwachtingen over de ontwikkeling van exploitatiekosten spelen een rol; Ouderdom vastgoed: het BAR van een ouder gebouw is hoger dan dat van vergelijkbare nieuwbouw. Ouderdom kan zowel betrekking hebben op marktechnische veroudering (het gebouw is niet meer marktconform) als op gebouwtechnische veroudering; Vraag en aanbod op de kapitaalmarkt: de afgelopen periode (tot circa 2007) zagen we een daling van het BAR van nieuwbouw objecten en een goedkoop kantoor huren amsterdam centrum stijging van de markthuren. De daling van het BAR was het gevolg van een grote toevloed van kapitaal, de markthuren stegen als gevolg van de grotere vraag naar ruimte. HOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN 69 Informatie over het BAR, NAR en de markthuren worden, op een hoog aggregatieniveau, gepubliceerd door de grote makelaarskantoren. 3.16 Marktwaarde versus DCF-waarde Hoewel de marktwaarde niet hetzelfde is als de DCF-waarde hebben deze waarden wel enige relatie met elkaar. Het is aan te bevelen de resultaten van goedkoop kantoor huren arnhem DCF waardering te toetsen aan de marktwaarde berekend op basis van het BAR via de BAR-methode. Op die manier kunnen we bijvoorbeeld vaststellen of onze DCF waardering erg afwijkt van de marktwaarde door het geïmpliceerde BAR van onze DCF waardering te berekenen. Ook kunnen we toetsen of onze aannames over de waardeontwikkeling van een object enigszins marktconform zijn: het jaarlijkse geïmpliceerde BAR zal, los van fluctuaties in de markthuur, moeten stijgen en in ieder geval niet dalen. 3.17 Het rendement op een belegging Een aantal rendementsbegrippen is van belang voor het afwegen van investeringsbeslissingen en het meten van de performance van een object of portefeuille van objecten.

In Angelsaksische benaderingen

Verder werken we de kasstromen uit in bepaalde tijdvakken. In Nederland worden tijdvakken van een jaar gebruikt, in Angelsaksische benaderingen zijn tijdvakken van een kwartaal gebruikelijk. Omdat we discrete tijdvakken gebruiken is het moment waarop een kasstroom valt van belang. Omdat rendementseisen en rendementen over een heel jaar worden gerekend, ligt het voor de hand om kasstromen aan een eind van een tijdvak te nemen. Voor maar weinig kasstromen geldt dat ze precies aan het eind van een tijdvak vallen. Zo kan een jaarlijkse huur in vier termijnen van een kwartaal worden afgerekend, aan het begin of aan het eind van een kwartaal. Indien onze waardering een precieze benadering vereist kunnen we overwegen dergelijke betalingen eerst te herleiden tot een eind tijdvak betaling. In het hoofdstuk financiële rekenkunde zijn daarvoor mogelijke technieken uitgewerkt. Met welke kasstromen hebben we bij een vastgoedbelegging te maken? Zonder uitputtend te zijn volgt hieronder een opsomming. Een aantal van de kasstromen zullen we later diepgaander behandelen. 1. Huurinkomsten. (Rental income). Dit zijn de belangrijkste inkomsten. Hier krijgen we te maken met begrippen als contracthuur, markthuur, bruto- en netto huur, huurindexatie, theoretische huuropbrengsten, huurcontracten. Onder deze noemer worden ook veelal negatieve huuropbrengsten geschaard: goedkoop kantoor huren rotterdam huurderving als gevolg van aanvangsleegstand, structurele leegstand en frictieleegstand, alsmede huurderving als gevolg van huurvrije perioden, huurkortingen en oninbare huren. 2. Overige inkomsten zijn inkomsten die niet onder huurinkomsten vallen. Zo kan een zendmast extra inkomsten genereren. Ook posten Goedkoop kantoor huren Zwolle als subsidies, afkoopsommen voor huurcontracten en betalingen uit hoofde van huurgaranties scharen we onder deze noemer. 3. Exploitatiekosten. (Operating costs). Dit zijn de kosten die verbonden zijn aan de exploitatie van het object en die niet geactiveerd worden. Als uitgaven geactiveerd worden spreken we van investeringen. Onder exploitatiekosten vallen kosten als onroerende zaak belasting, andere goedkoop kantoor huren amsterdam centrum heffingen, verzekeringen, erfpachtcanons, kosten van administratie en beheer, mutatiekosten, dagelijks (instandhoudings-) onderhoud, niet verhaalbare service kosten, niet te verrekenen BTW, verhuurcourtages. 4. Investeringen en desinvesteringen. (Capita! Expenditures). Dit zijn uitgaven die geactiveerd worden. De aanvangsinvestering(en) vormen een belangrijke categorie. Hieronder vallen verder (reserveringen voor) majeure ingrepen, opbrengsten uit gedeeltelijke verkoop, bij-investeringen ten behoeve van structurele ingrepen in een object. Ook goedkoop kantoor huren arnhem centrum de waarde bij tussentijdse verkoop valt binnen deze categorie. Vanwege het grote belang van deze kasstroom voor het waarderen noemen we deze apart. 5. De term restwaarde (Terminal Value) is verbonden aan de tussentijdse verkoop van een object. Hoewel de term restwaarde in strikte zin de waarde van een object aan het eind van zijn economische levensduur is (bij vastgoed: de grondwaarde verminderd met de kosten van sloop en bouwrijp maken), wordt deze term ook algemeen gebruikt voor tussentijdse verkoopwaarde. Wij hanteren de term restwaarde daarom in deze brede zin. In figuur 3. 1 zijn deze kasstromen schematisch uitgezet. De gestippelde lijnen geven de indexatie aan: de stijging van huurinkomsten en exploitatiekosten.


De DCF-waarde eind jaar 5 is gelijk aan 1 10.257. Tegen deze waarde moeten we het object verkopen. Dit impliceert een jaarlijkse waardestijging van ongeveer 2 % . Dezelfde formule kunnen we bijvoorbeeld toepassen op een spaarrekening: De DCF-waarde geeft dan de stand (S) aan van ons goedkoop kantoor huren rotterdam spaarsaldo. Stel we storten bij aanvang 1 .000 op een spaarrekening. De bank hanteert een jaarlijkse rente van 5 % . In jaar 1, 2 en 4 storten we nogmaals 1 .000 aan het eind van het jaar. In jaar 3 nemen we 2 .000 op. Wat is het saldo eind jaar 5, wat is de DCF-waarde. Ook hier geldt de eerdere vergelijking: Let er echter wel op dat de netto kasstroom goed berekend wordt. Voor ons is een storting een uitgave en een Goedkoop kantoor huren Zwolle opname van de rekening een opbrengst oftewel: NC = Opname1 – Storting1 Dit leidt tot het beeld in figuur 2.4 32 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN Jaar Opname Storting NCF DCF-waarde 0- (Saldo) FIGUUR 2.4: ONTWIKKELING DCF-WAARDE ALS SALDO OP EEN SPAARREKENING Tenslotte passen we de vergelijking toe op een rekening-courant financiering. In de twee voorgaande voorbeelden gaat het goedkoop kantoor huren amsterdam centrum om investeringen: we hebben geld, investeren dat en ontvangen rente. Bij een rekening-courant financiering is het omgekeerde: we hebben geen geld, we lenen bij de bank en betalen rente. Stel we lenen 10.000 bij een bank tegen een rente van 6,0%. In jaar 1 lenen we nog eens 2.000 bij. Gedurende de jaren 2 tot en met 5 betalen we 1 .000 aan de bank. Wat is nu vanuit het perspectief van de bank gezien de DCF-waarde (S) van de lening. In andere woorden hoeveel heeft goedkoop kantoor huren arnhem centrum de bank nog van ons tegoed? Ook hier geldt de vergelijking, waarbij we vanuit de positie van de bank moeten redeneren: het verstrekken van leningen (U) zijn uitgaven voor de bank, onze betalingen (B) zijn inkomsten. De netto kasstroom voor de bank is daarom: De berekening van de DCF-waarde van de lening vanuit het perspectief van de bank is weergegeven in figuur 2.5. Jaar Betaling (B) Verstrekking NCF DCF-waarde lening (Saldo lening (U) voor bank)  FIGUUR 2.5: ONTWIKKELING DCF-WAARDE ALS SALDO LENING

Het vastgoedrekenproces

Daarnaast verloopt het vastgoedrekenproces van rechts naar links en niet zoals het ontwikkelingsproces van links naar rechts. De waarde van het vastgoed wordt uiteindelijk bepaald door de prijs die een gebruiker wenst te betalen. Van rechts naar links rekenen betekent dat we beginnen op de plek waar uiteindelijk de waardecreatie plaatsvindt. De waarde van het vastgoed in combinatie met de investeringen en kosten van de projectontwikkeling, waaronder de winst, bepaalt wat de projectontwikkelaar voor de grond kan betalen aan de goedkoop kantoor huren rotterdam grondexploitant. De waarde of prijs van de grond bepaalt tenslotte wat de grondexploitant kan investeren in de kwaliteit van het gebied: de kwaliteit van de bouwrijpe grond. Dit proces verloopt iteratief: meer kwaliteit in een gebied betekent mogelijk een hoger nut voor de gebruiker en daarmee een hogere prijs. Op die manier wordt waarde gecreëerd. Deze benadering is schematisch in figuur 1 .2 weergegeven. Vastgoedrekenen begint veelal met het goed in kaart brengen, prognosticeren van de kasstromen die gepaard gaan met een bepaalde fase. Goedkoop kantoor huren Zwolle Omdat we vaak vooruit kijken speelt het element risico in de geprognosticeerde kasstromen een rol. Kasstromen zijn werkelijke VASTGOEDONTWIKKELINGSPROCES Grondexploitant 2 tot 10 jaar of meer Rekening courant Marge, soms IRR  DCF-waardecurve VASTGOEDREKENPROCES FIGUUR 1.3: METHODIEK EN BEGRIPPEN IN HET VASTGOEDONTWIKKELINGS- EN VASTGOEDREKENPROCES HOOFDSTUK 1 – INLEIDING 15 uitgaven en inkomsten die we schematisch weer kunnen geven in een kasstroomdiagram. In zo’n diagram representeert de horizontale as de tijd, een pijl naar boven inkomsten en een pijl naar beneden uitgaven (kosten en investeringen). Een andere goedkoop kantoor huren amsterdam centrum manier om het vastgoedproces en het vastgoed rekenproces weer te geven is gebaseerd op vereenvoudigde kasstroom diagrammen zoals weergegeven in figuur 1 .3. De bovenste drie schema’s representeren de kasstromen, de onderste drie schema’s representeren de vermogensbehoefte of vermogensontwikkeling die het gevolg is van deze kasstromen telkens vanuit het perspectief van een bepaalde partij. De ovalen geven de knooppunten, de transactiemomenten weer goedkoop kantoor huren arnhem centrum zoals de verkoop van bouwrijpe kavels door de grondexploitant aan de projectontwikkelaar. In het schema zijn een aantal begrippen en methodieken vermeld die op de knooppunten en binnen de fasen zelf worden gehanteerd. In dit boek gaan we uitgebreid in op deze begrippen en methodieken. Dit schema is een samenvatting van wat er binnen het vastgoedproces gebeurt en vormt een leidraad voor de rest van dit boek.