Maandelijks archief: maart 2016

Door gebrek aan innovatiekracht

Door gebrek aan innovatiekracht is onze concurrentiepositie duidelijk verslechterd Nederland heeft van oudsher een bijzonder sterke positie in de internationale supply chains, door (reeds genoemde) geografische ligging en achterlandverbindingen, maar ook door het tussen het bedrijfsleven gecoördineerde – en internationaal geroemde – beleid ter versterking van Nederlandse kantoor huren per uur rotterdam positie als vestigingsland. In de afgelopen jaren hebben de ans omringende landen dit beleid echter met succes gekopieerd. En op het nieuwe selectiecriterium van kennisinfrastructuur en innovatievermogen weet Nederland zieh nog niet positief te onderscheiden. Vergeleken met andere dienstverlenende sectoren heeft de Nederlandse supply-chain’sector’ een lage innovatiegraad. Dit beperkte innovatieve gehalte vloeit voort uit de specifieke omstandigheden en uitdagingen van de verschillende partijen die samen deze ‘sector’ vormen. Nederlandse producenten/ merkeigenaren lopen internationaal niet voorop in supply-chaininnovaties, terwijl kantoor huren per uur zwolle dergelijke bedrijven in het buitenland juist belangrijke aanjagers van innovatie blijken te zijn. Logistieke dienstverleners blijken de innovaties van hun opdrachtgevers wel te kunnen volgen maar zijn nog onvoldoende in staat om zelf innovatie te initieren. De Nederlandse transporteurs zijn te kleinschalig – en op basis van hun positie aan het eind van de supply chain ook niet goed gepositioneerd – om innovatie te initieren. De kennisinstituten beschikken over een goede naam op het gebied van supply-chainonderzoek maar zijn te weinig marktgericht, te versnipperd kantoor huren per uur amsterdam en onvoldoende goed in het opleiden tot startend ondernemerschap. De Nederlandse overheid, ten slotte, slaagt er niet in om effectief innovatiebeleid voor de supply chain te ontwikkelen doordat te veel instanties te veel verschillende doelstellingen ongecoördineerd van elkaar proberen te realiseren.
Als gevolg van dit gebrek aan innovatievermogen is de Nederlandse concurrentiekracht de afgelopen jaren afgebrokkeld. Zo is Nederland weggezakt op de ranglijst voor favoriete logistieke vestigingslanden. Stand ans land in 1998 nog fier bovenaan, inmiddels hebben we ßelgie, Duitsland en Frankrijk voor moeten laten gaan. Ook de relatieve concurrentiepositie in containeroverslag en de vestiging van nieuwe distributiecentra neemt snel af.
De verslechtering van de Nederlandse concurrentiepositie is ernstig Het uitvoeren en managen van de supply chain levert zeer veel werkgelegenheid: meer dan 600 000 Nederlanders zijn in de logistiek kantoor huren per uur arnhem werkzaam. En als we dit doortrekken, tot logistieke functies bij productiebedrijven en ziekenhuizen, kamen we misschien wel over de 1000000. Een efficiente supply chain is echter van veel groter belang dan ‘alleen’ de directe werkgelegenheid die ermee samenhangt. De besparingen die dankzij innovatie kunnen worden bereikt op de kosten van logistiek vertalen zieh immers in een lagere kostprijs voor producten en versterkt zo onze concurrentiekracht op de

Een BTW-vrijgestelde huurder

Er zit een BTW-vrijgestelde huurder in, te weten het bankfiliaal. Gezien het feit dat het een ouder gebouw is zal de markthuur kantoor huren per uur rotterdam van het bankgedeelte vermoedelijk 5% lager liggen. De extra opslag compenseert het BTW verlies zodat we dus alles exclusief BTW kunnen uitrekenen. Let op dat in dit kader een deel van de BTW op het achterstallig onderhoud niet terugvorderbaar is. De markthuur bedraagt 1 .318.000 Overigens kan men vraagtekens kantoor huren per uur zwolle zetten bij de hoogte van de markthuur van het leegstaande gedeelte A2 BAR volgens fondsaanbieder is 7,4% BAR berekend op basis van markthuur en achterstallig onderhoud is 6,6% 358 INVESTEREN IN VASTGOED. GROND EN GEBIEDEN A3 Het object is 20 jaar oud en we stellen de volgende kritische vragen: – Treedt er geen veroudering in de markthuur op? – Moet het BAR niet wat toenemen? – Is dan achterstallig onderhoud niet echt nodig? – Hinderlijk is dat juist in die periode de overige huurcontracten aflopen. Kun je goed herverhuren in een verouderd gebouw? De restwaarde rekening vergaderruimte huren amsterdam houdend met ontwikkeling markthuur, BAR en onderhoud is 1 3.699.051 De restwaarde volgens ‘Het Gouden Beleg’ had moeten zijn 20.236.375 Bl De IRR is 6,9% B2 De IRR is 4,2% B 3 D e IRR is 5,0% De IRR is vrijwel gelijk aan de hypotheekrente. Er is dus geen hefboom of misschien wel een negatief werkende hefboom. B4 De IRR is 2,2% BS Bij deze uitgangspunten is er geen oplossing voor de IRR Cl De IRR is 9,9% in plaats van de voorgestelde 1 1,0% C2 De voorgestelde uitkering aan de vennoten van 1.187 . 126 is te laag en zou feitelijk 6.187 . 126 moeten zijn. D – Na een paar jaren bleek dat de leegstaande ruimte niet of nauwelijks verhuurbaar was. Ondanks de geruststellende woorden van Het Gouden Beleg – De huurgarantie liep af. Het roltrap onderhoud kantoor huren per uur arnhem werd niet uitgevoerd – De winkeliersvereniging klaagde – De liquiditeitsreserve raakte snel op: de kasstroom werd negatief – De vennoten wilden niet bijstorten – De werkelijke waarde kwam aan het licht – De vennoten waren al hun geld kwijt en de bank leed een fors verlies E Direct rendement is 6,0%. Indirect rendement is 3,0%. Totaal rendement is 9,0% F Direct rendement in jaar 1 is 8,6 % , in jaar 2 8, 1 % Indirect rendement in jaar 1 is 10, 7 % , in jaar 2 8, 1 %

De herleide eindejaars huur

De herleide eindejaars huur is 7.508 B De maximale investering bedraagt 100.571 C Maximaal voor de grond 10.571 Antwoorden 1 02 DCF-Waarde en Kostprijsdekkende Huur A Zie uitwerking in spreadsheet B Zie uitwerking in spreadsheet C Maximaal is de DCF-waarde mogelijk: 1 .218.994 D Zie kantoor huren per uur rotterdam uitwerking in spreadsheet E De kostprijsdekkende huur in het eerste jaar bedraagt 60.000 BIJLAGE 1 – ANTWOORDEN BIJ VRAAGSTUKKEN 327 F De kostprijsdekkende huur bedraagt 78.632 Antwoorden 1 03 Kopen of Huren? A De contante waarde van de huuroplossing is minus 2.938.746 De contante waarde van de koopoplossing is minus 3.973.228 Het advies is daarom: huren Antwoorden 1 04 Uitpondwoning / _ A De herleide eindejaars huur is 9-385 B De koopsom k.k. is 143.795 C Het kantoor huren per uur zwolle BAR is 5,8% D Het NAR is 5,3% Antwoorden 1 05 De koopsom van een vastgoedobject berekenen – via BAR en DCF A De koopsom k.k. is 6.300.248 Bl De koopsom k.k. is 339.098 B2 Het BAR is 8,1 % Cl De koopsom k.k. is 302.393 C2 Het BAR is 9,1 % Dl Bij het verouderen van een gebouw stijgt het BAR meestal. De exit yield (BAR) bij B: 8,0% klopt daarom niet met het berekende BAR bij B2: 8,1 %. Hetzelfde geldt voor C. Hier is de exit yield: 8,5% eveneens lager dan het berekende BAR bij C2: 9,1 % D2 De verwachte vergaderruimte huren amsterdam stijging van de markthuur bij C is lager dan die bij B. Bij C is sprake van een mindere markt dan bij B. Een mindere locatie weerspiegelt zich in een hoger vergaderruimte huren arnhem BAR

Voorgaande resultaten

Voor de eenvoud nemen we aan dat alle woningen tegelijk worden uitgepond na 10 jaar exploiteren; 2. Alle kasstromen op kantoor huren per uur rotterdam eind jaar basis; 3. Prijspeil heden Vragen A Bereken de grondwaarde per appartement en per m2 BVO bij start project exclusief BTW. B Tegen welke grondquote wordt gekocht? Leg uit dat dit eigenlijk een zinloze vraag is. C Als we er van uitgaan dat de afdeling ‘ontwikkeling’ van de belegger de woning intern verkoopt aan de afdeling ‘beleggingen’ bij oplevering, tegen welk BAR verkoopt zij dan? D Bereken de grondquote bij start bouw en bij start project. E Wat is de procentuele waardedaling als gevolg van het feit dat de woning eerst als huurwoning moet worden kantoor huren per uur zwolle geëxploiteerd? F Stel dat de parkeervoorziening budgetneutraal op maaiveld wordt opgelost. Bereken dan de grondwaarde per huurappartement en per m2 BVO bij start project exclusief BTW. G Wat wordt in dat geval het BAR? (zie ook vraag B) H Bereken, rekening houdend met het gestelde bij vraag F, de grondquote bij start bouw en bij start project. 1 Men wordt het nog niet eens over de grondquotes zoals die nu op tafel liggen. De IRR wordt aangepast naar 7% en de waardestijging wordt aangepast naar 2,5% per jaar. Bereken opnieuw de grondquotes conform vraag A&B en voor vraag F&H. J Men besluit de bouwkosten te verhogen naar € 800 per m2 BVO. Wat betekent dit voor de resultaten uit vraag I? K Stel dat de BTW wijzigt naar een ander kantoor huren per uur amsterdam percentage. Wat kunt u in dat geval zeggen over de ontwikkeling van de grondquotes? L Gezien de voorgaande resultaten. Wat kunt u dan kantoor huren per uur arnhem concluderen met betrekking tot het gebruik van grondquotes en bruto aanvangsrendementen? 302 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN Vraagstuk 4 03

Maximaal inzicht

Voor de vastgoedmarkt is het van belang maximaal inzicht te krijgen in de te verwachten waardeontwikkeling. Hiertoe vergaderruimte huren rotterdam verzamelen beleggers historische cijfers en maken ze een analyse van aan- en verkopen en eventuele tussentijdse taxaties. Deze methodiek is discutabel en leidt mogelijk tot verkeerde conclusies. Aan de hand van een paar gestileerde voorbeelden wordt dit in deze casus duidelijk gemaakt. Situatie 1 vergaderruimte huren zwolle Twee beleggers kopen identieke gebouwen. Er zijn echter verschillende omstandigheden van toepassing op de afzonderlijke gebouwen. Deze omstandigheden betreffen de aanwezige huurcontracten c.q. huurgaranties. Tenslotte zal nog een onderzoeksvraag aan de orde komen welke los staat van de hiervoor geschetste casus. Uitgangspunten – Oppervlakte: 5 .000 m2 VVO – Markthuur: € 140 per m2 VVO – Aanvangsleegstand jaar 1: 30% – Aanvangsleegstand jaar 2: 20% – Aanvangsleegstand jaar 3: vergaderruimte huren amsterdam 10% – Exploitatiekosten: € 20 per m2 VVO – Rendementseis: 8% – BAR ter plaatse: 7% – Kosten koper: 0% – Alle indexen: 2 % Verder geldt 1. Belegger A krijgt een 100% huurgarantie bij de koop van de ontwikkelaar. Belegger B krijgt deze garantie niet; 2. Beide beleggers hebben dezelfde rendementseis (IRR). Het gebouw kan dit rendement ook opleveren; 3. De leegstand, exploitatiekosten etc. vergaderruimte huren arnhem ontwikkelen zich exact volgens planning, het BAR blijft voor beide panden gelijk. HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 2 73 V

Maagdelijke grond

In de praktijk komt het vaak voor dat de projectontwikkelaar maagdelijke grond koopt en deze weer doorverkoopt aan de gemeente tegen een zelfde of lagere prijs als zijn verwervingsprijs. In ruil hiervoor krijgt de ontwikkelaar een bouwclaim. Hij verkrijgt het recht om later bouwrijpe vergaderruimte huren rotterdam grond terug te kopen met daarop de mogelijkheid onroerend goed te ontwikkelen. Bij het maken van berekeningen vanuit de ontwikkelaar en de gemeente kunnen snel onjuistheden optreden. Het is van groot belang het onderscheid te kennen tussen eindwaarde berekeningen en contante waarde berekeningen. Situatie Een projectontwikkelaar heeft recent maagdelijke grond gekocht op een nieuwbouwlocatie voor € 25 per m2 grond. De gemeente is bereid deze grond nu te kopen voor € 25 per m2 grond (bouwclaim model). Over vier jaar is de grond bouwrijp en kan de ontwikkelaar de grond terugkopen tegen een vastgestelde kavelprijs. Hij kan op de kavel een vergaderruimte huren zwolle woning bouwen. De gemeente heeft vier jaar nodig om de grond bouwrijp te maken. Er is een afspraak dat als de woningopbrengsten harder stijgen dan de overeengekomen VON prijsstijging, de gemeente recht heeft op 50% van deze extra opbrengst. Wanneer de prijsontwikkeling achterblijft, vindt geen verrekening plaats. Als het slecht gaat op de markt en alles vertraagt mag de projectontwikkelaar de grond wel later afnemen. De prijs blijft echter gebaseerd op de overeengekomen vergaderruimte huren amsterdam kavelprijsstijging. Uitgangspunten – Koopprijs grond per m2: € 25 op t=O – Verkoopprijs aan gemeente per m2: € 25 op t=O – Periode bouwrijp maken: 4 jaar – Terugkoopprijs ontwikkelaar per kavel: € 80.000 op t=O – Oppervlakte bouwkavel: 400 m2 – Prijsstijging kavel: 2,5% jaarlijks – Kosten bouwrijp maken, 4 jaar lang: € 1 5 .000, per jaar prijspeil eerste jaar – Kosten index: 2,5% jaarlijks – Verkoopprijs woning (VON): € 300.000 op t=O – VON stijging: 2,5% per jaar – Afdracht overwinst gemeente: 50,0% – Rente gemeente en ontwikkelaar: 7,5% – Bouwkostenstijging: 2,5% per jaar – BTW: 19,0% HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 245 – VON-stijging t.b.v. vraag C: 3,50% per jaar – VON-stijging na 4 jaar, t.b.v. Vraag D: 1 ,50% per jaar Verder geldt 1. U dient de vergaderruimte huren arnhem berekening per kavel te maken. Vragen A Teken de netto kasstroom van het project vanuit het perspectief van de gemeente B Bereken zowel de eindwaarde als de contante waarde van de winst van de gemeente als de ontwikkelaar de grond over 4 jaar afneemt en de grond- en VON-prijzen inderdaad met 2,5% per jaar stijgen. C Wat is de eindwaarde en de contante waarde van de extra winst voor de ontwikkelaar als de VON-prijzen de aanstaande 4 jaar met 3,5% stijgen en de grond over 4 jaar wordt afgenomen. Dl Bereken zowel de eindwaarde als de contante waarde van de winstval voor de gemeente als door slechte marktomstandigheden de ontwikkelaar pas over 6 jaar de grond afneemt en de VON-prijzen na het vierde jaar slechts met 1,5% stijgen (de eerste 4 jaar met 2,5%). D2 Bereken op basis van de gegevens van vraag Dl tevens zowel de eindwaarde als de contante waarde van de winstval voor de ontwikkelaar. E Planeconomen rekenen vaak met eindwaarde berekeningen. Wat is het risico van deze eindwaarde berekeningen?

Functioneel specifiek

Als een (gedeelte van) een gebouw functioneel specifiek is, dan kan met dat deel anders worden omgegaan dan met het niet specifieke (functioneel courante) deel. Situatie Een gebruiker heeft behoefte vergaderruimte huren rotterdam aan een nieuw, deels functioneel specifiek, gebouw. Een belegger doet de gebruiker een huur- en financieringsvoorstel. Op het courante deel betaalt de gebruiker vanaf oplevering een marktconforme huur gedurende de contractduur van 25 jaar. Het specifieke deel wordt annuïtair gefinancierd tegen een rente van 7,0% en met een looptijd van 15 jaar. De belegger beweert dat hij een uitstekend voorstel doet: het rendement (de IRR) dat hij behaalt is immers 7,5%, marktconform vergaderruimte huren zwolle voor dit gebouw op deze locatie. Uitgangspunten – Stichtingskosten: € 5.000.000, inclusief grond, inclusief afkoop prijsstijgingen en bouwrente gedurende de exploitatieperiode – Grond: € 1 .000.000 – Huidige markthuur: € 125 per m2 VVO – Huurstijging: 2,5% per jaar (gelijk aan inflatie) – Huidige exploitatiekosten: € 25 per m2 VVO – Stijging exploitatiekosten: 2,5% per jaar (gelijk aan inflatie) – Gebruikelijke BAR: 9,0% voor een dergelijk gebouw op een dergelijke locatie – Oppervlakte: 3.000 m2 VVO – Realisatieperiode: 2 jaar, turnkey oplevering – Contractduur: 25 jaar – Rente op annuïteit vergaderruimte huren amsterdam specifiek deel: 7,0% – Looptijd financiering specifiek deel: 15 jaar – Rendementseis belegger: 7, 5% – Turnkey houdt in alle bouwkosten inclusief afkoop prijsstijgingen tijdens de bouw, rente op de bouw en bijkomende kosten, bijkomende kosten, algemene kosten, winst. Dit zijn in feite de stichtingskosten bij oplevering. HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 213 Vragen A Wat is de waarde van het courante deel bij oplevering? Wat is de investering in het specifieke deel bij oplevering? B Wat is vergaderruimte huren arnhem de jaarlijkse annuïteit voor het specifieke deel? C Wat is de restwaarde na 25 jaar waar de belegger op anticipeert? D Als de restwaarde na 25 jaar gelijk is aan de grond, gecorrigeerd met inflatie. Wat is bij deze restwaarde het rendement (IRR) van de belegger?

Met erfpacht gepaard gaande kasstromen

Gegeven deze uitgangspunten kunnen we de toekomstige met erfpacht gepaard gaande kasstromen in de tijd uitzetten en vervolgens waarderen door deze kasstromen tegen de discontovoet contant te maken. 6.6 Waarderen van specifiek vastgoed Een van de moeilijkste problemen bij flexplek huren rotterdam taxeren is de waardebepaling van specifieke, reeds bestaande gebouwen. Met specifiek vastgoed duiden we vastgoed aan dat functioneel of marktechnisch specifiek is. Een gebouw is functioneel specifiek als de indeling en inrichting zodanig is dat het gebouw niet, zonder substantiële ingrepen, geschikt is voor de eisen van de markt. Een gebouw is markttechnisch specifiek als gevolg van bijvoorbeeld de locatie van het gebouw. De relevantie van een goede waardebepaling is groot. Zowel flexplek huren zwolle accountants (IFRS), de fiscus, de WOZ zijn gebaat bij een realistische benadering. Ook voor een goede berekening van de kostHOOFDSTUK 6 – SPECIALE ONDERWERPEN 1 79 prijsdekkende huur of de risico’s van het beleggen in specifiek vastgoed is dit vraagstuk relevant. Bovendien is specifiek vastgoed, op woningen na, de grootste (en door beleggers misschien meest verwaarloosde) categorie vastgoed. De klassieke waardebepaling De klassieke waardebepalingsmethoden gaan alle uit van afschrijvings- , waarderings- of verouderingsparameters die gerelateerd zijn aan de historische kostprijs of de vervangingswaarde. Het zal duidelijk zijn dat hier een principiële denkfout wordt gemaakt. De flexplek huren amsterdam waarde van een object wordt immers niet bepaald door het verleden, maar door de toekomst. Laten we de klassieke theorieën wat nader beschrijven. Historische kostprijsmethode De historische kostprijs geeft geen enkele indicatie van de huidige technieken voor nieuwbouw, noch van de verbeterde gebruikswaarde van eigentijdse objecten. Bovendien wordt afgeschreven in de te verwachten exploitatie- of vervangingsperiode. De afschrijvingen zijn gebaseerd op de beginselen van accountancy waarin boekhoudkundige waardeverminderingen aan de orde komen. De regels flexplek huren arnhem van accountancy zijn gebaseerd op de principes van uniformiteit en transparantie. Ook vanuit de wet- en regelgeving kunnen eisen worden gesteld. Omdat de kostprijs afhankelijk is van de werkelijke waardeontwikkeling kan een afschrijvingsmethodiek die daarvan afwijkt geen basis zijn voor een kostprijsberekening. Vervangingswaarde methode. Deze methode is een verbetering ten opzichte van de vorige. Men gaat uit van de huidige vervangingswaarde en past daar, afhankelijk van de leeftijd van het gebouw, afschrijvingen op toe, eventueel gedifferentieerd naar onderdelen. Het voordeel van deze methode boven de historische kostprijsmethode is dat aspecten als verbeterde technieken en efficiënter bouwen beter tot uitdrukking komen in de waardering.

Risicoanalyse is een proces.

Risicoanalyse is een proces. De analyse is niet een eenmalige activiteit voorafgaand aan een investeringsbeslissing maar een activiteit die gedurende de looptijd van een project of investering herhaald wordt. Risicoanalyse is expliciet gericht op het onderzoeken en inventariseren en het waarderen van risico en risicobeheersmaatregelen. Risicomanagement is het proces flexplek huren rotterdam van implementeren van risicobeheersmaatregelen. Risicobeheersmaatregelen moeten regelmatig getoetst worden op basis van de herhaalde risicoanalyse en het bijstellen of onderzoeken van nieuwe beheersmaatregelen In figuur 6. 17 is het proces in een schema uitgewerkt. De gestippelde lijnen geven aan dat het proces iteratief is. Risico’s identificeren Er bestaan een aantal methoden waarmee risico’s voor een project kunnen worden geïdentificeerd. Zo wordt er gewerkt met lijsten, prompt lists, flexplek huren zwolle waarop alle mogelijke risico’s zijn benoemd. Deze lijst fungeert als een checklist voor het team dat de risico’s onderzoekt. Dat kan het projectteam zijn, een gespecialiseerd risk team, externe deskundigen of een combinatie van beide. Een ander hulpmiddel is een risicomatrix. Bij deze matrix staan op de verticale as de verschillende onderdelen van een project en op de horizontale as de invalshoeken van waaruit een project benaderd wordt: dat kunnen bijvoorbeeld een financiële, een kwalitatieve of een flexplek huren amsterdam procedurele invalshoek zijn. Brainstorms worden ook toegepast al dan niet gekoppeld aan het gebruik van andere hulpmiddelen. Decision Tree Analysis kan in deze fase als hulpmiddel dienen. In de identificatiefase worden risico’s op een grof niveau gekwantificeerd. Dit kan via matrices waarin de kans op (of de kansverdeling van) een bepaalde gebeurtenis wordt gekoppeld aan een effect en het financiële gevolg die dat effect voor een project kan hebben. Zo kunnen we bijvoorbeeld de kans op flexplek huren arnhem bestemmingswijziging schatten, het effect benoemen als de wijziging wel of niet wordt goedgekeurd in de vorm van tijd, en het gevolg die dat heeft voor het resultaat: bijvoorbeeld rente op reeds verworven grondposities en/of extra plankosten. Niet alle risico’s betreffen gebeurtenissen. De ontwikkeling van bijvoorbeeld markthuren volgt een proces dat eerder in een kansverdeling wordt uitgewerkt. Het inschatten van specifieke risico’s is gebaseerd op ervaring met eerdere projecten en wordt gedaan door een team van projectdeskundigen. Voor het uitwerken van systematische risico’s kunnen we historische reeksen bestuderen om tendensen en cycli vast te stellen. Het is zaak om in de identificatiefase risico’s zo specifiek mogelijk te benoemen op al de drie genoemde aspecten: kans, effect en gevolg. Een matrix waarin kans en gevolg zijn weergegeven is een goed middel om risico’s te ordenen. In een dergelijke matrix kunnen we de kansen en gevolgen absoluut uitwerken in percentages en bedragen maar het is ook mogelijk kansen en gevolgen te classificeren. Een voorbeeld van een classificatie is weergegeven in figuur 6. 1 8.