Tagarchief: bedrijfspand huren in Arnhem

Goede control

Goede control wordt door Merchant ( 1998) gedefinieerd als de situatie waarin een redelijke mate van zekerheid bestaat dat de organisatie haar doelen zal halen. Bij goede control is de kans dus groter dat er geen afwijkingen van de gestelde ondernemingsdoelen plaatsvinden. Als de vastgoedmanager zijn control-systemen goed op orde heeft blijven onaangename verrassingen tot een minimum beperkt. In het control-systeem worden de doelen van de vastgoedorganisatie vastgelegd. Dit systeem vertaalt de doelen naar prestatiemaatstaven die via het systeem worden gecommuniceerd aan de verschillende lagen in de organisatie, die de verschillende 344 MANAGEMENTCYCLUS 1 0. 1 . 1 taken uit moeten voeren. Via dit systeem vindt ook een terugkoppeling plaats over de manier waarop de taken zijn bedrijfsruimte huren in Rotterdam uitgevoerd. Het hierboven beschreven proces zal er in werkelijkheid zelden zo eenvoudig en systematisch uitzien als in het afgebeelde cybernetische con trol-model. Organisaties zijn immers veel complexer. Control in (vastgoed)organisaties wijkt om drie redenen af van control zoals beschreven in het cybernetische con trol-model: de doelstellingen zijn niet of niet duidelijk meetbaar. De algemene doelstelling bedrijfspand te huur in Zwolle moet worden geoperationaliseerd voor een bepaalde periode. Vaak hebben organisaties niet slechts één, maar meerdere doelen. Het expliciet aandacht besteden aan het stellen van doelen wordt strategische planning genoemd; – de outputs zijn niet of niet duidelijk meetbaar. Naarmate er meerdere doelstellingen zijn, zegt het halen van iedere individuele doelstelling minder over het behalen van de algemene bedrijfspand huren amsterdam doelstelling. Control moet er immers voor zorgen dat niet de individuele doelstellingen, maar de hoofddoelstelling van de vastgoedorganisatie als geheel wordt behaald. Door tegengestelde acties om de afdelingsdoelstellingen te behalen kan immers de doelstelling van de vastgoedorganisatie als geheel in gevaar komen; – er is geen goed voorspellend model van de relatie tussen input-proces-output: het is vaak moeilijk om door het grote aantal processen de relaties tussen de verschillende doelstellingen en de in- en outputs te ontrafelen. Het is essentieel om de vastgoedorganisatie op koers te houden in de richting van de gestelde doelen, al moeten we ons hier niet op blindstaren. De doelstellingen zijn vaak in het verleden opgesteld. Ook besteedt bedrijfspand huren in Arnhem niet iedere organisatie even veel aandacht aan het opstellen van de doelstellingen. Te veel blindstaren kan een gevaar voor de organisatie opleveren. Daarnaast kan het leiden tot een verstarring van de samenwerking tussen de werknemers binnen de organisatie, waardoor nieuwe ideeën geen kans meer krijgen. Het is dus van belang een juiste balans te vinden tussen de uitgestippelde koers en de benutting van de actuele kennis, kunde en ervaring om te komen tot het beste resultaat voor de organisatie.

De financiële zekerheid

De financiële zekerheid als reden sluit aan bij de verschuiving van de aandacht bij opdrachtgevers in de richting van de markt. Omdat de aandacht is gericht op het in beeld brengen van de marktontwikkelingen en het daarop inspelen, is er bij het technisch beheer behoefte aan financiële zekerheid. De reden dat er bij opdrachtgevers minder technische kennis in huis is, snijdt hout. Door de technische ontwikkelingen op het gebied van onderhoud is het steeds bedrijfsruimte huren in Rotterdam moeilijker up-to-date te blijven. Hier ligt een kans voor het uitvoerende bedrijf, mits dit wel de ontwikkelingen bijhoudt en vertaalt naar nieuwe onderhoudsconcepten. Alles bij elkaar zijn de voordelen voor de opdrachtgever vooral gelegen in de kosten en kwaliteitsbeheersing. Bij het financiële voordeel moet ook rekening worden gehouden met vermeden interne kosten doordat werkzaamheden bedrijfspand te huur in Zwolle worden verlegd. Uiteindelijk moet het voor de opdrachtgever beter en goedkoper kunnen, met name door de voordelen voor de opdrachtnemer. Voor de opdrachtnemer zijn de voordelen continuïteit door lange contractperioden met omzetzekerheid en flexibiliteit omdat hij zelf kan (gaan) bepalen op welke wijze de uitvoering plaatsvindt. Hierdoor wordt het ook interessant om innovaties door te voeren, omdat het voordeel hiervan direct bij de opdrachtgever terechtkomt (zie Straub, Vijverberg en Philipsen, Onderhoudsbeleid woningcorporaties: strategisch voorraadbeleid, stuurinstrumenten en onderhoudscontracten, 2000, p. 54-55). 9.4.4 De nadelen van prestatiecontracten voor de opdrachtgever Prestatiecontracten kunnen kostenverhogend werken, bedrijfspand huren amsterdam doordat de uitvoerende partij zich zo veel mogelijk wil indekken tegen onzekerheden en risico’s. Afhankelijkheid en gebondenheid aan één aannemer Gebondenheid aan één aannemer wordt door opdrachtgevers als een mogelijk nadeel van prestatiecontracten gezien. De opdrachtgever moet vertrouwen in de aannemer hebben. De eerste prestatiecontracten dienen dan ook met goede bestaande relaties in de praktijk gebracht te worden. Beperkte flexibiliteit van de opdrachtgever met betrekking tot het onderhoud Veel opdrachtgevers zijn bang dat prestatiecontracten hun beperkt in de flexibiliteit met betrekking tot het onderhoud. Wijzigingen in bedrijfspand huren in Arnhem onderhoudsbeleid moeten mogelijk blijven. De uitdaging voor de toekomst is dan ook hoe met prestatiecontracten kan worden ingespeeld op veranderende exploitatieperspectieven die de opdrachtgever ertoe nopen de prestatie-eisen aan te passen. Wanneer de opdrachtgever op basis van marktomstandigheden moet besluiten een vastgoedobject in de toekomst te slopen, dan zal hij tot die tijd de prestatie-eis met betrekking tot het onderhoud wellicht willen verlagen. Flexibiliteit aan de kant van de uitvoerende partij is hierbij gewenst.

De openbare aanbesteding

De openbare aanbesteding met voorafgaande selectie Een aanbesteding met voorafgaande selectie is een aanbesteding die algemeen bekend wordt gemaakt, waarbij eenieder zich als gegadigde kan aanmelden en waarvoor ten minste één, doch niet meer dan het aantal gegadigden, zoals vermeld in de bekendmaking van inschrijving, kan worden uitgenodigd. Bij de bekendmaking vermeldt de aanbesteder dat eenieder zich schriftelijk kan aanmelden om voor een uitnodiging tot inschrijving in aanmerking te komen. Tenzij de aanbesteder bedrijfsruimte huren in Rotterdam besluit geen der gegadigden een uitnodiging tot inschrijving te zenden, bepaalt hij na ontvangst van de aanmeldingen aan wie van de gegadigden hij een uitnodiging tot inschrijving zendt. De aanbestedingsprocedure geschiedt vervolgens overeenkomstig de procedure bij de openbare aanbesteding zonder voorafgaande selectie. De onderhandse aanbesteding Een onderhandse aanbesteding is een aanbesteding waarvoor een beperkt aantal van ten minste twee natuurlijke of rechtspersonen tot inschrijving wordt uitgenodigd. De aanbesteder geeft van zijn voornemen om een werk aan te besteden kennis door een uitnodiging tot inschrijving aan twee of meer natuurlijke of rechtspersonen te zenden. De opdracht van het werk geschiedt aan de inschrijver wiens aanbieding de aanbesteder het meest aannemelijk bedrijfspand te huur in Zwolle voorkomt. De onderhandse aanbesteding na selectie Een onderhandse aanbesteding na selectie is een aanbesteding waarbij een beperkt aantal van ten minste twee natuurlijke of rechtspersonen in de gelegenheid wordt gesteld deel te nemen aan een selectie, waarna een of meer van hen tot inschrijving kunnen worden uitgenodigd. De aanbesteder vermeldt aan welke eisen moet worden voldaan en welke gegevens moeten worden overlegd om voor inschrijving in aanmerking te kunnen komen. Na ontvangst van de aanmeldingen en de daarbij verstrekte gegevens bepaalt bedrijfspand huren amsterdam de aanbesteder wie hij uitnodigt om op het werk in te schrijven. Het verschil tussen de onderhandse aanbesteding en de onderhandse aanbesteding na selectie is gelegen in de expliciete selectieprocedure van de aanbesteder zoals die plaatsvindt bij de onderhandse aanbesteding na selectie. Bij deze selectie zijn de inschrijvers verplicht omschreven informatie aan de aanbesteder bedrijfspand huren in Arnhem te verstrekken op basis waarvan de selectie plaatsvindt. Bij de onderhandse aanbesteding is sprake van een impliciete selectie, gegeven het feit dat de opdrachtgever bepaalde aannemers selecteert die hij tot een inschrijving uitnodigt. 314 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9.3.5 De aanbesteding van onderhoudswerkzaamheden Onderhoudswerkzaamheden worden in de regel via een onderhandse aanbesteding na selectie aan een uitvoerend bedrijf gegund. Bij deze selectievorm is het goed mogelijk om met een open begroting te werken. Aan de hand van een aantal algemene gegevens worden meestal drie tot vijf aannemers geselecteerd, afhankelijk van de grootte van het werk.

Deelname aan het personenalarmeringssysteem

Door deelname aan het personenalarmeringssysteem wordt men 300 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9.1.I onafhankelijker, komt het veilige gevoel weer terug en kan men langer thuis blijven wonen. Eigen haard is immers goud waard. Hoewel er gesproken wordt over ouderen, is deelname aan het personenalarmeringssysteem niet leeftijdsgebonden. Ook kan men denken aan goedkopere energielevering. Woningcorporaties bedrijfsruimte huren in Rotterdam  in heel Nederland hebben samen WoonEnergie opgericht om op te komen op voor de belangen van vele duizenden klanten. Samen vormen ze een grote groep waar energieleveranciers rekening mee houden en waar zij graag iets extra’s voor doen. WoonEnergie onderhandelt met energieleveranciers en selecteert de leverancier met de laagste prijs en de beste voorwaarden. Ten slotte kan men de koper een terugkoopgarantie aanbieden, waarbij de woning op ieder geschikt moment aan de verkoper kan worden terugverkocht. Als zij dat vooraf hebben bedongen, kunnen ze de waardeontwikkeling met elkaar delen ( zie bijvoorbeeld www.s-gravendeelwonen.nl onder slimmer_kopen). De professionele verkoper van vastgoed weet dat leegstand leidt tot stigmatisering van het betreffende object. Een woning die niet wordt bewoond lijkt in de tijd steeds maar lelijker te worden. Ook het gevoel van veiligheid komt in het geding. Dit kan leiden tot leegloop binnen een complex. Langdurige leegstand is daarom niet bevorderlijk voor de emotionele (koper of huurder) en financiële (verkoper of verhuurder) rust binnen een complex. Gederfde inkomsten voor een bedrijfspand te huur in Zwolle vastgoedbedrijf betekenen automatisch ook dat de onderhoudsuitgaven op een laag pitje worden gezet. Het gevolg is een neerwaartse spiraal. In de tijd dat de verkoop van vastgoed terugvalt trekt de projectontwikkelaar zich echter terug en zakt het vastgoedoveraanbod in totdat het evenwicht in de vastgoedmarkt is hersteld. Ten slotte kan degene die per se van zijn huis af wil bijvoorbeeld een veiling bedrijfspand huren amsterdam organiseren. Daarbij kan door potentiële kopers worden geboden boven een bodemprijs. Ook kunnen koper en verkoper overeenkomen de dubbele lasten te delen van de koper die zijn vorige huis maar niet kwijtraakt. Dat kan door een flink bedrag bij de notaris te storten en dat maandelijks te laten uitkeren tot de koper het vorige huis verkocht heeft. Volledige zekerheid geeft dat overigens niet. Is het bedrag bij de notaris op, dan blijft het risico dat de koper met twee huizen blijft zitten. Aankoop van vastgoed Vastgoedfondsen met een goed gevulde oorlogskas konden in 2009 mooie aankopen doen. Door de kredietcrisis en de economische malaise zijn de bedrijfspand huren in Arnhem aanvangsrendementen vanwege de dalende waarde van het vastgoed fors gestegen. Dit biedt kansen. Het is bovendien een mogelijk teken van herstel van de vastgoedmarkt. Het aanvangsrendement kan overigens nog verder omhoog. Zo bleek uit onderzoek onder kantoorgebruikers dat zij bereid zijn meer huur te betalen voor een energiezuiniger pand. Het onderzoek naar de huisvestingsvoorkeuren van kantoorgebruikers werd uitgevoerd door DTZ Zadelhoff in samenwerking met Gerald Snoei en Philip Koppels van de afdeling Real Estate & Housing van de Faculteit Bouwkunde van de TU Delft (Nieuwsbericht DTZ Zadelhoff, 28 januari 2009). Het liet zien dat huurders maximaal driekwart van de te verwachten besparingen in energiekosten extra willen betalen aan huur.

Het schoolgebouw als product van het ontwerpproces

Wanneer een gebouw beschikbaar is volgt men het schema van boven naar beneden. Er is een gebouw dat bepaalde eigenschappen bezit die het mogelijk maken één of meerdere functies in onder te brengen die bedrijfsruimte huren in Rotterdam voldoen aan de behoefte, om zo bepaalde waarden te realiseren. Wanneer men echter een gebouw wil ontwerpen volgt men het schema van beneden naar boven. Om bepaalde waarden te kunnen realiseren – bijvoorbeeld onderwijs – zal het nodig zijn te beschikken over een ruimte of een gebouw waarin de functies die nodig zijn voor optimaal onderwijs kunnen worden ondergebracht. Wanneer een gebouw beschikbaar is volgt men het schema van boven naar beneden. Er is een gebouw dat bepaalde eigenschappen bezit die het mogelijk maken één of meerdere functies in onder te brengen die voldoen aan de behoefte, om zo bepaalde waarden te realiseren. Wanneer men echter een gebouw wil ontwerpen volgt men het schema van beneden naar boven. Om bepaalde waarden te kunnen realiseren – bijvoorbeeld onderwijs – zal het nodig zijn te beschikken over een ruimte of een gebouw waarin de functies die nodig zijn voor optimaal onderwijs kunnen worden ondergebracht. Het schoolgebouw als product bedrijfspand te huur in Zwolle van het ontwerpproces. Het is per definitie niet nodig dat de ontwerper helemaal onderin in het schema begint. Soms gaat hij immers uit van reeds eerder gerealiseerde gebouwen. Hoe meer de ontwerper echter onderin in het schema begint, des te innovatiever is het ontwerp. Het ontwerpen van bijvoorbeeld een schoolgebouw – waarbij de ontwerper met zijn ontwerpproces helemaal onderin in het schema begint – betekent dat de ontwerper zal moeten inventariseren welke waarden moeten worden gerealiseerd die nodig zijn voor een optimale scholing. Om te weten welke waarden moeten worden gerealiseerd zal eerst moeten worden geïnventariseerd wie er belang hebben bij dit product. Belanghebbenden zijn de leerlingen of studenten, leraren of docenten, het ondersteunend personeel en die personen of instanties die bedrijfspand huren amsterdam de leerlingen of studenten opnemen nadat ze de scholing hebben doorlopen. Alle belanghebbenden hebben zo hun eigen waarden die moeten worden gerealiseerd. Voor sommigen komen de na te streven waarden overeen, maar het is ook mogelijk dat de na te streven waarden onverenigbaar zijn. Waarden die kunnen worden nage- 282 VASTGOEDMANAGEMENT OP ONTWIKKELINGSVLAK/TACTISCH-OPERATIONEEL NIVEAU 8.3 streefd zijn bijvoorbeeld een veilige, gezonde en behaaglijke onderwijs- of werkplek. Het is onmogelijk alle na te streven waarden evenveel aandacht bedrijfspand huren in Arnhem te geven. De ontwerper zal dus moeten kiezen welke waarden meer en welke minder in zijn ontwerp worden meegenomen. Wanneer de ontwerper zich vervolgens richt op het onderwijs – de lesruimte – dan zijn er veel manieren om de afzonderlijke ruimten te realiseren. Er kan immers lesruimte worden gerealiseerd voor diverse onderwijsvormen: hoorcollegelokalen, klassikale ruimten, atelierruimte, enz. Wanneer eenmaal is gekozen voor een onderwijsvorm kan de ontwerper zich buigen over de vorm van die ruimte ( rechthoekig, ovaal, rond, enz.), de wijze van afscheiding van de ruimte (open of dicht), de materialisatie (steen, hout, metaal, enz.), enz. Wanneer tijdens de vier stappen van waarderealisering naar productvorm vijf mogelijkheden zijn die de ontwerper kan doorlopen, dan zal de ontwerper 4 tot de macht 5, dus 1 .024, verschillende ontwerpen van een gebouw kunnen maken.  Het is per definitie niet nodig dat de ontwerper helemaal onderin in het schema begint. Soms gaat hij immers uit van reeds eerder gerealiseerde gebouwen. Hoe meer de ontwerper echter onderin in het schema begint, des te innovatiever is het ontwerp. Het ontwerpen van bijvoorbeeld een schoolgebouw – waarbij de ontwerper met zijn ontwerpproces helemaal onderin in het schema begint – betekent dat de ontwerper zal moeten inventariseren welke waarden moeten worden gerealiseerd die nodig zijn voor een optimale scholing. Om te weten welke waarden moeten worden gerealiseerd zal eerst moeten worden geïnventariseerd wie er belang hebben bij dit product. Belanghebbenden zijn de leerlingen of studenten, leraren of docenten, het ondersteunend personeel en die personen of instanties die de leerlingen of studenten opnemen nadat ze de scholing hebben doorlopen. Alle belanghebbenden hebben zo hun eigen waarden die moeten worden gerealiseerd. Voor sommigen komen de na te streven waarden overeen, maar het is ook mogelijk dat de na te streven waarden onverenigbaar zijn. Waarden die kunnen worden nage- 282 VASTGOEDMANAGEMENT OP ONTWIKKELINGSVLAK/TACTISCH-OPERATIONEEL NIVEAU 8.3 streefd zijn bijvoorbeeld een veilige, gezonde en behaaglijke onderwijs- of werkplek. Het is onmogelijk alle na te streven waarden evenveel aandacht te geven. De ontwerper zal dus moeten kiezen welke waarden meer en welke minder in zijn ontwerp worden meegenomen. Wanneer de ontwerper zich vervolgens richt op het onderwijs – de lesruimte – dan zijn er veel manieren om de afzonderlijke ruimten te realiseren. Er kan immers lesruimte worden gerealiseerd voor diverse onderwijsvormen: hoorcollegelokalen, klassikale ruimten, atelierruimte, enz. Wanneer eenmaal is gekozen voor een onderwijsvorm kan de ontwerper zich buigen over de vorm van die ruimte ( rechthoekig, ovaal, rond, enz.), de wijze van afscheiding van de ruimte (open of dicht), de materialisatie (steen, hout, metaal, enz.), enz. Wanneer tijdens de vier stappen van waarderealisering naar productvorm vijf mogelijkheden zijn die de ontwerper kan doorlopen, dan zal de ontwerper 4 tot de macht 5, dus 1 .024, verschillende ontwerpen van een gebouw kunnen maken.

Complexgegevens: basisinformatie over het vastgoedobject

Op complexniveau is het mogelijk met een productkaart de volgende gegevens weer te geven: complexgegevens: basisinformatie over het vastgoedobject en het gewenste kwaliteitsniveau; vastgoedstrategie: conform het strategische voorraadbeleid van de organisatie; vastgoedanalyse: organisatieafhankelijke speerpunten, SWOT-analyse; meldingen en klachten: bedrijfsruimte huren in Rotterdam aantal meldingen en klachten dat in een bepaalde periode is ontvangen, met bijbehorende kosten; huisvestingssatisfactie: tevredenheid over het vastgoedobject op basis van organisatieafhankelijke speerpunten; Gebouw in GebruikAnalyse (GGA): waardering op beeldverwachting, ruimtelijke, functionele en technische aspecten; ConditieMeting: gemiddelde technische kwaliteit per hoofdstukgroep plus het aantal risico’s; meerjarenplanning: geplande uitgaven per hoofdstukgroep en planmatigheid; financiële meerjarenplanning voor inzicht bedrijfspand te huur in Zwolle in inkomsten en uitgaven: winst- en verliesrekening, balans en kengetallen. Meerjarenbeheerplan De meerjarenbeheerplannen moeten gestructureerd en overzichtelijk van opzet zijn. 259 7.4.5 VASTGOEDMANAGEMENT Er kunnen dan ook gedetailleerde gegevens over de totstandkoming ervan in worden ondergebracht. Het beheerplan is nodig om degenen die zijn belast met het beheer van vastgoed in staat te stellen de aan hen opgedragen taken zo effectief mogelijk uit te voeren, doordat ze voortdurend over actuele informatie beschikken. Ook is het een bedrijfspand huren amsterdam hulpmiddel bij overleg met huurders, eigenaren en beheerders van vastgoed. Het meerjarenbeheerplan vormt dus een belangrijke bron van informatie waarmee zorgvuldig moet worden omgegaan. Het is van belang dit beheerplan zorgvuldig op te bouwen en tijdig te actualiseren, zodat men het op ieder moment kan raadplegen. Een bedrijfspand huren in Arnhem meerjarenbeheerplan kan de volgende informatie bevatten: Inhoud Deel 1 Productkaart Deel 2 Inspectie technische ConditieMeting Deel 3 Inspectie Gebouw in GebruikAnalyse Deel 4 Programma van Eisen technische ConditieMeting Deel 5 Programma van Eisen Gebouw in GebruikAnalyse Deel 6 Knelpunten technische ConditieMeting Deel 7 Knelpunten Gebouw in GebruikAnalyse Deel 8 Meerjarenbeheerplan Deel 9 Financiële toetsing Deel 10 Jaarplan

De kwaliteitsniveaus

De kwaliteitsniveaus worden bepaald aan de hand van de hoogte van de kwaliteitsscore. De kwaliteitsscore is weer afhankelijk van drie parameters. Deze worden hieronder toegelicht. Rangschikking van gebreken naar ernst De ConditieMeting is gebaseerd op het inventariseren van gebreken aan bouw- en installatiedelen. Er wordt een drietal gebrekenparameters onderscheiden: het belang van een gebrek, de omvang van een gebrek en de intensiteit van een gebrek. Het belang van het gebrek is de belangrijkste factor bij de classificatie van gebreken. Er worden drie groepen onderscheiden: – ernstige gebreken: doen direct afbreuk aan de functionaliteit van het bouw- of installatiedeel (houtrot); – serieuze gebreken: degradatie van een bouw- of installatiedeel, zonder de functionaliteit direct aan te tasten bedrijfsruimte huren in Rotterdam (verwering); – geringe gebreken: doen geen afbreuk aan de functionaliteit van een bouw- of installatiedeel (vervuiling). De gebreken zijn dan ook naar de bouw- en installatiedelen gerubriceerd en beschreven, inclusief herkenning van het gebrek, oorzaak van het gebrek, herstel- en preventiemaatregelen, literatuur en van toepassing zijnde regelgeving (zie figuur 7-13). Rangschikking van bedrijfspand te huur in Zwolle gebreken naar omvang Naast de ernst van het gebrek bepaalt ook de omvang van het gebrek in belangrijke mate de kwaliteitsscore van dit gebrek. Een ernstig gebrek dat veel voorkomt in het 238 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.3.3 vastgoed levert een hogere – en dus slechtere – kwaliteitsscore op dan een slechts incidenteel voorkomend gebrek. Tabel 7-7 Indeling omvang van het gebrek Omvangscore Percentage Beschrijving Omvang 1 < 2 % Het gebrek komt incidenteel voor Omvang 2 2 % tot 10 % Het gebrek komt plaatselijk voor Omvang 3 1 0% tot 30 % Het gebrek komt regel matig voor Omvang 4 30 % tot 70 % Het gebrek komt aanzienlijk voor Omvang 5 70 % Het gebrek komt a lgemeen voor Rangschikking van gebreken naar bedrijfspand huren amsterdam intensiteit Naast de ernst en de omvang van het gebrek bepaalt ook de intensiteit de kwaliteitsscore van dit gebrek. Een zich ontwikkelend gebrek doet bijvoorbeeld minder afbreuk aan de kwaliteit dan een gebrek dat qua ontwikkeling in een eindstadium verkeert. Tabel 7-8 Indeling intensiteit van het gebrek lntensiteitscore Benaming Intensiteit 1 Laag (beginstadium) I ntensiteit 2 Intensiteit 3 Midden (gevorderd stadi um) H oog (eindstadium) Het vaststellen van de conditiescore Beschrijving Het bedrijfspand huren in Arnhem gebrek is nauwel ijks waarneembaar Het gebrek is waarneembaar Het gebrek is zeer duidelij k waarneembaar, het gebrek kan niet of nauwel ijks toenemen De conditiescore van het bouwdeel wordt dus bepaald door drie parameters. Bij de constatering van een gebrek wordt aan het gebrek eerst een gebrekenscore toegekend (ook wel I/0-score genoemd) op basis van de omvang (o) en de intensiteit (i) van het gebrek. De toekenning van de gebrekenscore aan het gebrek gebeurt met behulp van de conditiematrix waaruit volgt de conditiescore, zoals die in tabel 7-9 is weergegeven.

Het prestatievermogen van een vastgoedobject

Al deze vragen kunnen worden afgehandeld met behulp van de VKM. Het prestatievermogen van een vastgoedobject laat zich moeilijk in één waarde uitdrukken. Immers, het prestatievermogen is een optelsom van diverse aspecten met ieder voor zich karakteristieke meetwaarden. Er is geen rekenkundige formule die daarin voorziet. De VKM fungeert als checklist – een nalooplijst om essentiële boodschappen niet te vergeten – en draagt bij aan de discussie over gebouwkwaliteiten. 211 7.2. 1 VASTGOEDMANAGEMENT Figuur 7-4 Onderbouwing van de VastgoedKwaliteitsMeetlat Belanghebbende/ gebruikers Strategie/beleid PVM praktijkervaring NEN2658, NL-Sffi, STABU-codering Wet- en regelgeving (overheid, extern) Aspecten Interne randvoorwaarden Externe randvoorwaarden · Beeld • Ruimtelijk · Functioneel · Technisch · l1ltern · Extern · Omgeving · Terrein · Gebouw · Ruimte (categorie) Kwaliteitsklasse Voorbeeld: Sanitaire ruimte (BOO 32- Functionele aspecten gebouw 32.3 Toegankelijkheid 32.3.2. Bereikbaarheid De VKM is bedoeld om te worden toegepast bij bedrijfsruimte huren in Rotterdam het beoordelen van gebouwen in gebruik of bij het (her)ontwikkelen van gebouwen, vanaf de initiatieffase. Dat wil zeggen: vanaf het moment dat de behoefte aan huisvesting is onderkend, gevolgd door de vastlegging van het huisvestingsprobleem of een onderzoek naar de noodzaak van huisvesting tot en met de uitvoering van bedrijfspand te huur in Zwolle het project. De opgenomen items kunnen worden gehanteerd als aanwijzingen bij het beoordelen van gebouwen of bij het opstellen van Programma’s van Eisen. De volgende aspecten worden onderscheiden: 00 Huisvestingsvisie1 10 Beeldverwachting omgeving2 11 Ruimtelijke aspecten omgeving3 12 Functionele aspecten omgeving4 13 Technische aspecten omgeving5 20 Beeldverwachting terrein2 21 Ruimtelijke aspecten terrein3 22 Functionele aspecten terrein4 23 Technische aspecten terrein5 30 Beeldverwachting gebouw2 31 Ruimtelijke aspecten gebouw3 32 Functionele aspecten gebouw4 Fysieke en functionele vertaling van de organisatie naar de huisvesting. Bevat specifieke vragen voor het managementteam van de te huisvesten bedrijfspand huren amsterdam organisatie. Aan de hand van de vragen moet duidelijk worden waar de organisatie met haar huisvesting over het algemeen heen wil en welke algemene eisen en wensen aan de huisvesting worden gesteld. 2 Beeldverwachting/esthetica: mate van representativiteit en herkenbaarheid. 3 Ruimtelijkheid: maten, bedrijfspand huren in Arnhem afmetingen, relaties en flexibiliteit van de ruimten, zoals afstanden en oppervlakte. 4 Functionaliteit: mate van bruikbaarheid, geschiktheid en duurzaamheid, zoals toegankelijkheid, veiligheid, flexibiliteit, capaciteit, enz. 212 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.2.1 33 Technische aspecten gebouw5 60 Interne randvoorwaarden5 70 Externe randvoorwaarden6 Het aspect ‘bereikbaarheid’ is nader onderverdeeld m o.a. bereikbaarheid auto en bereikbaarheid openbaar vervoer Het aspect ‘bereikbaarheid auto’ kan vervolgens worden onderverdeeld in een aantal deelaspecten, bijvoorbeeld ‘afstand tot de dichtstbijzijnde afrit’ of ‘verkeersdrukte van de toegangsroute’, enz. Het aantal deelaspecten hangt af van de (specifieke) wensen van de gebruiker.

Besluiten met betrekking tot het ondernemen

Aanleiding voor het opstellen van meerjarenbeheerplannen Besluiten met betrekking tot het ondernemen van activiteiten op het vlak van bestuur, beheer, onderhoud, modificatie en/of vernieuwing vereisen een integrale aanpak. Dergelijke ingrijpende vragen staan immers altijd in relatie tot commerciële, personele, technische en financiële aspecten. Om de acties/activiteiten verantwoord bedrijfsruimte huren in Rotterdam te kunnen organiseren is het nodig tijdens de levensloop van huisvesting een (kantoor)gebouw, hal of loods in zijn gebruik te volgen. De levensduur loopt van het moment van ingebruikname van de huisvesting tot het moment van afstoting. Het zal steeds nodig zijn te toetsen of de huisvesting voldoet aan de behoefte bedrijfspand te huur in Zwolle van de gebruikers (gebruikerstoets) en aan de doelstelling van de huisvestingsmanager (organisatietoets). Op het beleidsvlak / strategische niveau worden de vastgoedobjecten onderling met elkaar vergeleken en beoordeeld op interne en externe eisen, en randvoorwaarden die het vastgoedbedrijf bij zijn strategieontwikkeling hanteert. Vastgoedobjecten die daaraan niet voldoen worden aangepakt. Uit de analyse kunnen vervolgens met behulp van het verloop van de kaspositie in de verschillende portfoliogebieden generieke objectstrategieën worden afgeleid (zie hiervoor hoofdstuk 5). 208 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7. 1.1 Het strategische plan vormt de basis voor het beheerplan. Het beheerplan leidt dan tot de opzet en uitvoering van het taakstellende jaarplan. De uitvoerende werkzaamheden worden vervolgens begeleid, bewaakt en gecontroleerd, waarbij de resultaten in een voortgangsrapportage worden vastgelegd. Er vindt dan een terugkoppeling – en evaluatie – plaats naar het management van de organisatie. Hiermee is de planningsprocescyclus rond. Een goede realisatie van de managementcyclus vraagt om een stappenplan. Dit stappenplan is in bedrijfspand huren amsterdam figuur 7-2 uitgewerkt. Figuur 7-2 Model beheerproces meerjarenbeheerplannen en jaarplan Objectinformatie Gewenste toestand ·(PvE-1) en exploitatieperiode (beschikbaarheid) Feitelijke toestand ·huisvestingsatisfactie •gebouwanalyse ·technische meting (conditiemeting) Planvorming, meerjarenplan Plan toetsing ·Jaarkosten en Meerjaren exploitatieprognose Plan evaluatie ·nacalculatie Pro-Act Re-Act Plan De eerste stap bij het opzetten of actualiseren van beheerplannen is het verzamelen van een aantal basisgegevens, – minimale bedrijfspand huren in Arnhem referentiegegevens zoals de feitelijke adressen, eigendomsverhoudingen en exploitatietermijnen. Daarnaast moet men zicht hebben op de huisvestingsdelen waarvan de kwaliteit afzonderlijk in beeld moet worden gebracht. Deze informatie – in combinatie met actuele tekeningen en bestekken – is noodzakelijk. De basisinformatie moet betrouwbaar zijn, beschikbaar en toegankelijk. In een effectieve organisatie is één persoon verantwoordelijk voor het beheer van de relevante gegevens.

 

De consequenties van ‘wat-als’ -scenario’s

Indien van tevoren de consequenties van ‘wat-als’ -scenario’s in kaart worden gebracht, dan ontstaat een goed beeld van de mogelijke risico’s. Beheersmaatregelen dienen vervolgens om de kans van optreden of de gevolgen van deze risico’s te beïnvloeden. Dit hele proces van erkennen en omgaan bedrijfsruimte huren in Rotterdam met risico’s wordt risicomanagement genoemd. Het risico kunnen we als volgt omschrijven: Risico = kans x gevolg of: Risico = ernst x waarschijnlijkheid In de regel kunnen we stellen dat de kans om betere resultaten te behalen of meer winst te genereren toeneemt wanneer men meer risico neemt. Daarmee neemt ook bedrijfspand te huur in Zwolle het weerstandsvermogen toe. Een fors weerstandsvermogen betekent dat risico’s kunnen worden genomen. Durft men geen risico’s te nemen, dan zullen de resultaten beperkt blijven en groeit het weerstandsvermogen langzaam. Het duurt dan lang voordat het weerstandsvermogen zodanig is dat grote risico’s kunnen worden genomen (zie figuur 6- 18). Figuur 6-18 Risicoprofiel versus resultaat en bedrijfspand huren amsterdam weerstandsvermogen Keuze beste strategie op basis van beoogd resultaat, risico en vermogensontwikkeling resultaten risicoprofiel weerstandsvermogen Risicoanalyse Risicomanagement start met een risicoanalyse, de inventarisatie en prioritering van de risico’s. Er wordt expliciet aandacht gegeven aan de mogelijke oorzaken van de risico’s. De risicoanalyse is een belangrijke stap binnen het risicomanagement, want de bewustwording van de risico’s – de identificatie – is soms al bedrijfspand huren in Arnhem voldoende voor een betere procesbeheersing. Een goede risico-inventarisatie geeft inzicht in de belangrijkste risico’s, waardoor prioriteiten kunnen worden gesteld. Ook kan de risicoanalyse het nemen van beslissingen ondersteunen. De risicoanalyse bestaat uit twee stappen: identificeren en kwantificeren. 191 6.5 VASTGOEDMANAGEMENT Risico-identificatie is het systematisch in kaart brengen van de risico’s. Hierbij hoort het omschrijven van het risico en het onderzoeken van de bronnen, gevolgen, beïnvloedbaarheid en tijdstip van optreden. Bij het kwantificeren van de risico’s worden de kans van optreden en de impact van het gevolg bepaald. Door te kwantificeren kunnen risico’s objectief met elkaar worden vergeleken, waarna een beheersmaatregel kan worden toegekend.