Tagarchief: bedrijfspand te huur in Zwolle

Dienstverlenende bedrijven

Regio Oost kenmerkt zich door een g root aantal kleine (q ua vloeroppervlak) dienstverlenende bedrijven. H ier za l wel wat verloop in zijn, maar door de d iversiteit zijn grote risico’s hier niet te verwachten. De bedrijfsruimte huren in Rotterdam overige sectoren kennen een goede spreiding van typen huurders over de objecten. In regio Noord is de overheid dominant aanwezig. Dit houdt een zeker risico i n, omdat een aantal overheidsfuncties – die in de afgelopen decennia vanuit de Randstad naar deze regio zijn overgebracht – weer teruggaat. Huurders in object 1 2-5 >5 168 Verdeling aantal huurders per object Totaal 15 8 4 West 10 2 Oost 2 1 3 Zuid 4 Noord 3 VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEIDSVLAK/STRATEGISCH NIVEAU 6.2 Regio Zuid kenmerkt zich doordat de objecten a l lemaal een beperkt aantal huurders hebben. Verder is het aantal objecten met maar één huurder hoog in de regio’s West en Noord. Regio Oost heeft vooral objecten met een groot aantal huurders. Verdeling huurders naar vrij bedrijfspand te huur in Zwolle verhuurbaar oppervlak Vrij verhuurbaar vloeroppervlak (m2) 0 tlm 250 251 t/m 500 501 t/m 750 1 .001 t/m 1 .500 1 .501 t/m 2.000 > 2.000 Totaal Aantal huurders 24 13 6 3 12 13 71 Verdeling huurders naar huurprijs Huu rprijs (€/m2) Tot 1 00 101 t/m 125 1 26 t/m 1 50 1 51 t/m 175 1 76 t/m 225 > 226 Totaal Aantal huurders 8 31 14 9 8 71 Verdeling huurders naar einddatum huurcontract Resterende looptijd contract (jaren) <2 2 tot 3 3 tot 5 5 tot 10 > 1 0 Totaal Aantal huurders 25 18 15 8 5 71 169 6.2 Verdeling bedrijfspand huren amsterdam huurders naar huurprijs (euro/m1) 1% 13% 20% 1 1% CIT01 lOO • 10 1 !lm 125 D IHi!lm lSO 0 151 !lm 17S • 176 !/mHS Cl> 226 VASTGOEDMANAGEMENT Resterende looptijd huurcontracten (jaren) 7% 36% 0<2 • 2 101 3 0 3 101 5 0 S to1 IO • > 1 0 Het merendeel van de huurders huurt slechts een klein oppervlakte (tot 500 m2). Daarnaast bevat de portefeuille een relatief groot aantal huurders (dertien) die meer dan 2.000 m2 huren. De meeste huurders beta len een huur tussen de 1 00 en 1 50 euro per vierkante meter. Verontrustend is dat het overgrote deel van de huurcontracten (84%) binnen vijf jaar afloopt, 26% van het aantal contracten loopt zelfs binnen twee jaar af. Gezien het bedrijfspand huren in Arnhem feit dat een vastgoedcrisis gemiddeld drie tot vijf jaar duurt, lopen veel huurcontracten op een mogelijk dieptepunt van de varkenscyclus af. Wan neer het bezit niet aan de wensen voldoet loopt de belegger het risico dat huurders wegtrekken en er leegstand optreedt. Voldoet het bezit wel aan de gebruikerseisen, dan kunnen huurders als gevolg van de verslechterde vastgoedmarkt lagere huurprijzen bedingen. Dit beïnvloedt het beleggingsrendement eveneens nadelig. De kortlopende contracten zijn vooral te vinden in de reg io’s West en Oost. In de regio Zuid zijn de huurcontracten goed gespreid over de looptijd. Regio Noord kenmerkt zich door lange huurcontracten.

 

 

Vastgoedmanagement op beleidsvlak

Vastgoedmanagement op beleidsvlak / strategisch niveau In dit hoofdstuk komen onderwerpen aan de orde zoals het bepalen en bijstellen van doelstellingen, het analyseren van de vastgoedportefeuille, het bedrijfsruimte huren in Rotterdam formuleren van doelstellingen op vastgoedniveau – nieuwbouw, (her)ontwikkeling, beheer op verschillende kwaliteitsniveaus en het afstoten door verkoop of sloop – en bedrijfsniveau, evenals het stellen van prioriteiten. Op het beleidsvlak/strategische niveau gaat het om de vast- en bijstelling van de bedrijfsstrategie, waarbij wordt gezocht naar rendabele doel-middelencombinaties. De kernvraag hierbij is in welke markt het vastgoedbedrijf wil investeren om de gewenste doelen te bereiken. En als men eenmaal gekozen heeft voor een markt, dan zullen de door het vastgoedbedrijf aangeboden producten moeten leiden tot rendabele product-marktcombinaties. Het kan ook voorkomen dat de positie van het vastgoedbedrijf in de markt moet worden heroverwogen, zoals die van de woningcorporaties. Woningcorporaties zijn sinds 1 993 verzelfstandigd en na de zogenoemde bruteringsoperatie in 1 995 ook financieel zelfstandig. Als ‘toegelaten instelling’ staan ze echter nog steeds onder publiek toezicht van de minister. Dankzij die status zijn sociale huisvestingsactiviteiten tot bedrijfspand te huur in Zwolle op heden onbelast voor vennootschapsbelasting, maar sinds 1 januari 2008 is dat anders. Woningcorporaties zijn instellingen zonder winstoogmerk. Zij worden geacht hun opbrengsten te herinvesteren in hun kerntaak: sociale huisvesting. Invoering van vennootschapsbelasting over al hun activiteiten drijft de corporaties in een vergelijkbare positie als die van commerciële woningverhuurders. Woningstichtingen hebben hierdoor ten opzichte van commerciële woningverhuurders – investeringsmaatschappijen – geen voordelen meer en dan is het de vraag bedrijfspand huren amsterdam welke voordelen woningcorporaties nog hebben om in het bestel van ‘toegelaten instellingen’ te blijven. Met de bruteringsoperaties in de jaren negentig zijn de woningcorporaties en overheid uit elkaar gegroeid. Steeds meer woningcorporaties richten zich op het duurdere huurderssegment en de koopsector om vanuit financieel perspectief het beoogde rendement te halen. Mogelijk verlaten hierdoor woningcorporaties het publieke stelsel en dat is gezien hun maatschappelijke taak een hoogst ongewenste stap. De verhuurmarkt van de goedkopere huurwoningen krijgt zo minder aandacht. Bovendien zijn woningcorporaties door de overheid hierop bedrijfspand huren in Arnhem moeilijker aan te sturen, omdat de band tussen de overheid en woningcorporatie losser is geworden. Wie weet zal het niet lang duren of gemeenten zullen zich weer genoodzaakt voelen tot het oprichten van gemeentelijke woningbedrijven voor de huurders aan de onderkant van de verhuurmarkt. De kranten kwamen dan ook met duidelijke koppen, zoals ‘Volkshuisvesting in gevaar’ of ‘Liever huizen bouwen buiten het bestel. Moeizame relatie tussen woningcorporaties en overheid verder op scherp gezet’.

Huisvestingsmanagement

Huisvestingsmanagement Vastgoedmanagement kan een grote toegevoegde waarde realiseren voor de eindgebruiker. bedrijfsruimte huren in Rotterdam Goed vastgoedmanagement leidt tot: productieverhoging (materieel en sociaal vermogen): investeringen in eigen gebouwen leveren een rendement op van 7 tot 8% (Dewulf et al., 2000); werkplekinnovatie kan de productiviteit van de werknemer verhogen; goede bedrijfshuisvesting voorkomt en beperkt het ziekteverzuim. kostenverlaging (materieel vermogen): onroerend goed beslaat gemiddeld 40% van de activa en 1 7% van de kosten van bedrijven in Engeland (Weatherhead, 1 997); bij de vijftien grootste bedrijven in Nederland maken gebouwen in eigen gebruik 20% van de totale activa uit en beslaan ze 35% van de operationele kosten (Dewulf et al., 2000); werkplekkosten, vijfde kostenpost voor bedrijven; er ontstaat een betere doorbelasting van huisvestingskosten naar de gebruiker. – risicobeheersing: Arbo verplicht het garanderen van een veilige werkplek; – veranderende huisvestingseisen ten aanzien van locatie, kwaliteit en ruimtebeslag vragen om een makkelijk aanpasbaar gebouw; – optimale verdeling huur, lease en eigendom vanwege veranderende huisvestingseisen in locatie, kwaliteit en ruimtebeslag. – waardeverhoging van bedrijfshuisvesting (materieel vermogen): bedrijfspand te huur in Zwolle  – goed onderhoud draagt bij aan de waardevastheid en courantheid van het vastgoed; – goed onderhoud draagt bij aan de verhuurbaarheid van vastgoed; optimaal ruimtegebrek voorkomt leegstand en daardoor leegstandsverliezen dan wel derving van huurinkomsten. vergroting van de flexibiliteit van bedrijfshuisvesting (denkvermogen): 134 zorg voor een optimale mix van huur, lease en eigendom om toename en afname van de huisvestingsbehoefte soepel op te vangen; bedrijfspand huren amsterdam VASTGOEDMANAGEMENTCONCEPT 5.2 – ontwerp gebouwen die (relatief) gemakkelijk zijn aan te passen aan veranderende huisvestingsbehoeften. – ondersteuning van bedrijfscultuurveranderingen. Werkplekinnovaties en verhuizingen kunnen de invoering van bedrijfscultuurveranderingen ondersteunen (sociaal vermogen): ze zijn een actueel en concreet aangrijpingspunt voor de bedrijfsvoering van de organisatie die sterk gericht is op de markt, productiviteit, flexibiliteit of creativiteit; – veranderingen in de organisatiestructuur: functiespecialisatie versus functionele teams; – veranderingen in de organisatieomvang: organisatie-, afdelings- en teamgrootte; – veranderingen in de aansturing van de organisatie: direct bedrijfspand huren in Arnhem toezicht versus wederzijdse afstemming; – veranderingen in de organisatieprocessen: werkend vanuit een bron en/of naar volgorde. – bedrijfshuisvesting als middel voor PR en marketing (commercieel vermogen): – imago, huisstijl, uitstraling, bereikbaarheid, zichtbaarheid, enz.

 

 

Wat is een trend?

Wat is een trend?


De bedrijfsruimte huren in Rotterdam definitie van een trend is moeilijk te formuleren. Een trend heeft altijd met maatschappelijke levensomstandigheden te maken. Een trend is een verandering in de houding ten opzichte van het bedrijfspand te huur in Zwolle bestaande en het algemeen aanvaarde binnen de eigen omgeving. Dikwijls wordt iets nieuws met een trend verward. Maar iets nieuws hoeft niet noodzakelijkerwijs een trend te zijn. Iets nieuws ligt veelal in lijn met het bestaande. Het bedrijfspand huren amsterdam nieuwe creëert geen nieuwe trend, hoogstens een hype of een mode. Er is pas sprake van een trend als de oorzaak een onderliggende maatschappelijke verandering is. Een voorbeeld. De introductie van een nieuwe hoogrendementsketel zal bestaande cv-ketels vervangen. Hoe populair de nieuwe ketel ook is; er is geen sprake van een nieuwe trend, want het bedrijfspand huren in Arnhem nieuwe model vervangt het oude model. Echter, bij de introductie van zonneboilers is sprake van een trend, omdat het een uiting is van een maatschappelijke ontwikkeling – namelijk een toegenomen milieubesef – en omdat zonneboilers de bestaande producten echt vervangen (in tegenstelling tot een nieuw model ketel dat het oude type vervangt). Men kan pas van een trend spreken wanneer een bepaalde benadering of opvatting zo veel invloed krijgt dat deze in staat is om krachtenvelden zoals cultuur, traditie, gewoonte en gemakzucht uit te schakelen of af te zwakken. Duurzaam bouwen is hiervan een duidelijk voorbeeld.

Model soorten

Model soorten

in het bedrijfspand te huur in Zwolle model staat de exploitatierekening van de verhuurder centraal. Deze is de verbindende schakel tussen verhuurder, huurder en het vastgoedobject. Wijzigingen aan de huurderszijde worden geregistreerd via dalende of stijgende huuropbrengsten. Wijzigingen aan de in Den Haag is flexibele kantoorruimte te huur, zijde van de verhuurder en het vastgoed komen tot uiting op de kostenzijde van de verlies- en winstrekening.
De vervalspiraal van het vastgoed is op te delen in drie deelspiralen, die door de rechthoeken in het model zijn weergegeven:
A. financieel-fysieke spiraal;
B. sociaal-fysieke spiraal;
C. financieel-sociale spiraal.
Ad. A: Financieel-fysieke spiraal
In figuur 1-9 is het financieel-fysieke vervalproces schematisch weergegeven.
Het financieel-fysieke vervalproces van vastgoed start vaak op het moment dat de verhuurder zich genoodzaakt voelt de onderhoudsuitgaven te verlagen. De onderhouds- beperking heeft in eerste instantie vooral betrekking op het  kantoor huren Amsterdam planmatige onderhoud. Beperking van het onderhoud leidt bij het vastgoedobject tot een toename van het achterstallige onderhoud. Hierdoor daalt de kwaliteit van de aangeboden vastgoed- diensten. De huisvesting voldoet niet meer aan de wensen van de huurder, waardoor deze op zoek gaat naar alternatieve huisvesting. Of hij zal een lagere huurprijs bedingen bij verlenging van een aflopend huurcontract. Ondanks de lagere uitgaven voor
planmatig onderhoud wordt de verhuurder geconfronteerd met hogere beheerkosten als gevolg van een toename van het kantoor te huur Arnhem klachtenonderhoud en dalende opbrengsten als gevolg van leegstand. Hierdoor ontstaat een financieel onrendabele exploitatie. Gezien de dalende kwaliteit van de vastgoeddiensten kan deze niet via hogere opbrengsten rendabel worden gemaakt. De beheerder ziet zich genoodzaakt verder in de kosten te snijden om de exploitatie rendabeler te maken. Hierdoor krijgt de financieel-fysieke vervalspiraal een nieuwe impuls

 

 

 

De economische levensduur is de bedrijfspand te huur in Zwolle periode waarin het vastgoed zijn functie vervult (wordt geëxploiteerd). De economische waarde is, al naar gelang de functie van het vastgoed, de productiewaarde, afzetwaarde, productwaarde of consumptiewaarde over de in Den Haag is flexibele kantoorruimte te huur economische levensduur. Aan het einde van de levensduur heeft vastgoed een restwaarde, die zowel positief als negatief kan zijn.
De bepaling van de economische waarde in geld is afhankelijk van de waarderingsgrondslag. Mogelijke grondslagen zijn:


– historische waarde: oorspronkelijke aanschafprijs minus de gerealiseerde afschrijvingen, bijvoorbeeld sociale huurwoningen;
– vervangingswaarde: actuele aanschafprijs met gelijke waarde in het bedrijfsproces, bijvoorbeeld vastgoed als productie- of afzetmiddel;
– opbrengstwaarde: actuele verkoopprijs minus kosten, bijvoorbeeld verkoop vastgoed;
– bedrijfswaarde: netto-opbrengstwaarde over de levensduur toe te rekenen aan het vastgoed (Contante Waardemethode), bijvoorbeeld commerciële verhuur.
Afgezien van alle regelgeving, heeft de keuze van de grondslag bedrijfseconomisch gezien op de kantoor huren Amsterdam eerste plaats te maken met de externe en interne functies van het vastgoed: waarde bij verkoop, waarde bij executie, waarde bij verhuur, restwaarde bij sloop, de productiewaarde, de afzetwaarde, de beleggingswaarde, enz.
Bij het bepalen van de economische waarde speelt ook de mate van technische veroudering, de onderhoudsbehoefte, een rol. Deze wordt doorgaans begroot in een meerjarenplanning. Op kantoor te huur Arnhem korte termijn vormen de onderhoudsuitgaven een onderdeel van de kostprijs, op de lange termijn kan voor substantiële onderhoudsplannen een voorziening worden getroffen.
Behoefte en vraag zijn dus – in tegenstelling tot de aard van vastgoed – dynamisch. Hierdoor veranderen mettertijd de gebruikswaarde, de economische levensduur en de restwaarde. Soms is dat een levensduurverlenging en/of waardestijging, maar vaak zien we een levensduurverkorting en/of waardedaling. De verandering van de economische waarde en de levensduur vormt hét risico dan wel het speculatieve aspect van vastgoed.

Het opstellen van een PvE

bedrijfspand te huur in Rotterdam

 

Het opstellen van een PvE

Zoals in de voorgaande paragrafen is beschreven, worden vorm en inhoud van een PvE sterk bepaald door de positie van de gebruiker. In deze paragraaf wordt een modelmatige beschrijving gepresenteerd van de wijze waarop een PvE voor het kantoor huren rotterdam voorlopig ontwerp (VO) tot stand kan komen. Hierbij wordt uitgegaan van de gebruiker als opdrachtgever. Bij het opstellen van een PvE is zowel inhoudelijke deskundigheid noodzakelijk op het gebied van bouwen en huisvesten, als deskundigheid op het gebied van het begeleiden van processen. Veelal wordt een externe deskundige gevraagd om de totstandkoming van een PvE te begeleiden. Deze is in een aantal gevallen beter in staat de organisatie te beschrijven en ‘harde’ eisen en ‘zachte’ wensen van elkaar te onderscheiden (zie paragraaf 4.5.1). 4.6.1 Hoofduitgangspunten
Voordat begonnen wordt met het daadwerkelijk opstellen van het PvE, moeten de volgende aspecten worden uitgezocht: • De hoofduitgangspunten bij het project. Deze vloeien voort uit het bedrijfsbeleid. Wordt het initiatief voor het project bijvoorbeeld met name ingegeven door ruimtegebrek en moet nieuwe huisvesting vooral snel beschikbaar zijn? Of wil de instelling of onderneming met de huisvesting een nieuwe organisatiestructuur ondersteunen en is een nauwkeurige analyse van de werkprocessen noodzakelijk voordat aanpassingen plaatsvinden? • Externe randvoorwaarden. Dit zijn randvoorwaarden die de omgeving oplegt aan de onderhavige organisatie. Het kan hierbij gaan om bestemmingsplannen of om voorwaarden vanuit de beschikbaarheid van (bedrijfs)huisvesting, maar ook om randvoorwaarden die vanuit de arbeidsmarkt of milieuwetgeving worden gesteld. • De organisatiestructuur van het project. Bepalende gegevens hierbij zijn de omvang en complexiteit van de te huisvesten organisatie, de gewenste doorlooptijd, de totale tijd die de organisatie dient te besteden aan het PvE en de mate waarin de organisatie moet worden betrokken bij de totstandkoming van het PvE. • De technische mogelijkheden. Wanneer nieuwbouw ‘in de groene wei’ wordt beoogd, zijn er in dit opzicht nauwelijks beperkingen. Als echter gestreefd wordt naar herstructurering van beschikbare huisvesting, zijn de technische mogelijkheden gelimiteerd. Veelal worden in het laatste geval een aantal huisvestingsvarianten onderzocht. De minst kostbare variant is in de meeste gevallen ‘minimale bouwkundige aanpassing’, de kostbaarste waarschijnlijk ‘optimale inpassing van bedrijfsprocessen’.

COMMERCIEEL. VASTGOED

4.6.2 Organisatiestructuur Welke organisatiestructuur te verkiezen is, wordt met name bepaald door de omvang en complexiteit van het project en door de mate waarin de organisatie betrokken moet worden bij het opstellen van het PvE. • Enerzijds moet de organisatiestructuur het mogelijk maken dat het management zich kan beraden op de hoofduitgangspunten bij het bedrijfspand te huur in Zwolle project en deze als uitgangspunt kan opleggen aan de organisatie (‘top- down’). • Anderzijds moet de organisatiestructuur garanderen dat de medewerkers van de betreffende organisatie in de gewenste mate betrokken worden bij het project, en dat informatie van de werkvloer in het PvE wordt verwerkt (‘bottom-up’). • Ten slotte moet het PvE-project niet meer beslag op de organisatie leggen dan noodzakelijk. Bij haalbaarheidsonderzoeken is het veelal ongewenst dat de organisatie in vergaande mate betrokken wordt bij bepaalde afwegingen. Pas wanneer een besluit genomen is, wordt de organisatie in ruimere mate betrokken. Bovendien houdt het inschakelen van medewerkers in dat zij voor een bepaalde tijd niet inzetbaar zijn in het bedrijfsproces. De kosten hiervan moeten bij de kosten voor het maken van een PvE worden opgeteld.
Veelal wordt de volgende hiërarchie in overleggroepen aangebracht:
• Stuurgroep Deze verzorgt de inbreng van het beslissingsbevoegde management. De stuurgroep formuleert (hoofd)uitgangspunten, keurt (tussenresultaten goed en geeft toestemming voor de start van een volgende projectfase. • Projectgroep Het uitvoerend management, de projectleider (intern en/of extern) en de voorzitters van de verschillende werkgroepen nemen samen zitting in een projectgroep. Deze groep voert inhoudelijk overleg over de voortgang van het PvE en integreert de resultaten uit de verschillende werkgroepen. • Werkgroep Vanuit de verschillende geledingen van de organisatie worden werkgroepen ingesteld. Elke werkgroep heeft een voorzitter. Werkgroepen kunnen worden benoemd per afdeling of functie, maar ook rondom thema’s, zoals bijvoorbeeld ‘ICT’, ‘Kantoorconcept’ of ‘Arbeidsomstandigheden’. Het kantoor te huur Amsterdam verdient aanbeveling om deskundigen binnen de eigen organisatie een plaats te geven in de betreffende werkgroep. Ook kan in de werkgroepenstructuur de inbreng van medezeggenschapsorganen worden verzorgd. De rol van de werkgroepen kan variëren van het aanwezig zijn van de projectleider bij een eenmalig (groeps)inter

DE GEBRUIKER

view tot aan langdurige betrokkenheid bij het formuleren van een (deel van een) PvE. • Klankbordgroep Vaak is het betrekken van een relevante doorsnede van de organisatie in een aantal werkgroepen onvoldoende om betrokkenheid in brede zin te bewerkstelligen. Daarom wordt bij het bereiken van belangrijke (tussenresultaten in het proces een klankbordgroep in een informatiebijeenkomst op de hoogte gesteld van de voortgang. De samenstelling van de klankbordgroep kan breed zijn, tot aan de gehele te huisvesten organisatie toe. Veelal hebben dergelijke informatiebijeenkomsten een onderhoudend karakter. De interne of externe projectleider kan tevens de rol vervullen van ‘secretaris’ bij het verzamelen en structureren van de informatie uit de verschillende werkgroepen. Ook adviseert hij de projectgroep over te maken keuzes en te stellen prioriteiten.
Stuurgroep Hoofduitgangspunten
Proces-
Figuur 4.6: Organisatiestructuur met werkgroepen, projectgroep en stuurgroep
4.6.3 Het verzamelen van informatie
Voor het verzamelen van informatie zijn meerdere technieken beschikbaar. Uiteraard is een combinatie ervan mogelijk. Zij worden hier gerangschikt in oplopende mate van bewerkelijkheid:
Het doen van een bureaustudie op basis van beschikbare informatie. Het ter plekke observeren van bedrijfsprocessen.

COMMERCIEEL VASTGOED

Het houden van interviews. •  Het houden van werkbijeenkomsten (‘workshops’). • Het uitzetten van een enquête. Het opstellen van een PvE start veelal met het houden van enkele interviews met het management. Wanneer de hoofduitgangspunten zijn bepaald, moet daarna informatie over het bedrijfsproces ‘aan de basis’ worden verzameld. Hiertoe wordt vaak een combinatie van methoden gekozen. Idealiter zou iedere medewerker onderworpen moeten worden aan een vraaggesprek. Omdat hiertoe in de meeste gevallen tijd en middelen ontbreken, wordt een representatieve doorsnede van de organisatie aangewezen voor een interview. Indien gewenst, kan de informatie uit de interviews worden aangevuld (en getoetst!) aan de hand van een breder uitgezette enquête. Werkgroepen verzamelen en structureren informatie in reguliere bijeenkomsten. Dit gebeurt bij voorkeur op basis van uitgangspunten die de projectleider vooraf heeft geformuleerd (‘voorzetmethode’). Op deze manier wordt de discussie binnen kaders geplaatst en moeten afwijkende inzichten worden gemotiveerd. De afstemming van informatie tussen werkgroepen, het genereren van ideeën en het confronteren van de organisatie met (tussen(resultaten vindt bij voorkeur plaats in ‘workshops’. De projectleider stelt vooraf de agenda vast en bepaalt welke gegevens gepresenteerd worden. goedkoop bedrijfpand huren in Arnhem
Het is van belang dat de deelnemers in de verschillende overleggroepen in elke fase van het opstellen van het PvE duidelijk voor ogen hebben wat reeds is vastgesteld en op welke punten nog keuzes moeten worden gemaakt. Dit geldt des te meer voor overleggroepen die incidenteel bij het proces worden betrokken, zoals een klankbordgroep. Het is de taak van de projectleider om het tijdpad en de plaats in het proces te bewaken en alle betrokkenen te informeren over verder te nemen stappen. Ook moeten de communicatie van genomen beslissingen naar de ‘werkvloer’ en de betrokkenheid van de ‘achterban’ bij de werkzaamheden van de verschillende werkgroepen worden gegarandeerd. Veelal kan de ‘achterban’ intensief bij het project worden betrokken door een gebruikersvertegenwoordiger aan te wijzen, die inhoudelijke keuzes en de voortgang van het proces naar de betreffende afdeling of functie communiceert. Deze persoon is bij voorkeur niet een manager die reeds met vele verantwoordelijkheden belast is en die deze taak als een extra corvee ervaart.

DE GEBRUIKER

De doorlooptijd die benodigd is voor het opstellen van een functioneel, ruimtelijk en technisch PvE voor een nieuwbouwproject met een omvang van circa 500 werkplekken, bedraagt 8 a 12 weken. Indien er complicerende factoren zijn, zoals het onderzoeken van mogelijkheden voor hergebruik van (delen van) de huidige beschikbare huisvesting, kan deze doorlooptijd oplopen tot 12 a 16 weken. Bij het opstellen van een PvE moet rekening gehouden worden met het feit dat het voor de betrokken organisatie altijd een ingrijpend en emotioneel beladen proces is. Er zijn veranderingen op komst. De organisatie krijgt een spiegel voorgehouden en veelal stellen vreemde ogen prioriteiten. Een organisatie is gewoonlijk niet gemotiveerd om zich een mening te vormen over de toekomstige huisvesting als er nog andere ontwikkelingen gaande zijn, zoals een reorganisatie of het invoeren van een nieuwe bureaucultuur. Bij voorkeur vindt het opstellen van een PvE voor nieuwe huisvesting plaats nadat deze processen zijn afgerond. Uiteindelijk is het PvE een document van de opdrachtgever. Wat erin staat, moet kunnen rekenen op draagvlak van de organisatie