Tagarchief: bedrijfsruimte huren Arnhem

statistiek gaat over grote aantallen.

statistiek gaat over grote aantallen.

Een mooie illustratie werd pas gegeven in een van de bedrijfsruimte huren rotterdam zuid opgaven van de Wetenschapsquiz 1997. Die luidde als volgt: u hebt in een quiz 1.000 gidden gewonnen. U mag het geld mee naar huis nemen of inzetten in het Goedkoop kantoor huren Zwolle bekende kop-of-muntspel. Bij kop wordt het bedrag verdubbeld. Bij munt krijgt u maar de helft. Wat is de juiste statistische redenering? Het juiste antwoord, zo stelde NWO, de Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek, is dat u de gok moet wagen. De redenering is als volgt. Volgens de statistiek is de winstverwachting kans maal opbrengst. Dus als u niet gokt, is uw winstverwachting 100% x 1.000 is 1.000 gulden. Als u wel gokt is uw winstverwachting (50% x 2.000) + (50% x 500) is 1.250 gulden. U moet dus gokken. Dat antwoord is statistisch gezien volkomen juist. Waarom voelt het dan toch niet lekker? Dat komt omdat u een zeer reële kans hebt om, als u gokt, de helft van uw geld te verliezen. Toch zegt statistiek dat uw winstverwachting bij gokken hoger wordt. Maar statistiek geldt voor grote aantallen. Dat betekent dat dit de juiste strategie is voor een grote groep gokkers die de opbrengst samen delen. Naarmate de groep groter wordt, zal de kans dat de gemiddelde opbrengst per gokker 1.250 gulden wordt tot bijna 100% stijgen. Als u het spelletje een keer individueel speelt, gaat de vlieger niet op. U hebt 50% kans om 500 gidden te verliezen en u hebt ook 50% kans om 1.000 gulden extra te winnen. Dat is alles. Statistiek gaat over grote aantallen, grote groepen, lange tijd. En dat moet u nooit uit het oog verliezen als u gaat beleggen. In advertenties die de zegeningen van het beleggen in aandelen bezingen, komt vaak een zin voor als “het rendement op aandelen is de afgelopen 20 jaar gemiddeld 15% geweest, veel hoger dan op de  bedrijfsruimte huren Arnhem spaarrekening”, waarbij de percentages kunnen variëren afhankelijk van de bedoelde aandelen. Dat is volkomen waar. Maar de zin wordt vaak gebruikt om te suggereren dat aandelen voor iedereen, en altijd, een goede belegging zijn. Maar niet ieder aandeel is gemiddeld zo veel gestegen. Een gemiddelde is een statistische grootheid. Zij is slechts van mogelijk belang voor een belegger die zijn geld voor minstens 20 jaar vastzet en die in alle aandelen belegt. Zelfs dan kan hij nog niet op 15% rendement rekenen, want statistiek voorspelt kansen, geen zekerheden. Bovendien is de kans dat de geschiedenis zich herhaalt onbekend. En als uw beleggingshorizon korter is dan 20 jaar hebt u nog minder aan dit gegeven. Slechts twee zaken staan vast. Het winkelpand te huur in Amsterdam gemiddelde rendement op aandelen is in het verleden hoger geweest dan het gemiddelde rendement op een spaarrekening. En aandelen hebben sterker gefluctueerd dan de rente. Daaruit volgt dat de kans op een hoog rendement bij een belegging in aandelen groter is dan bij een spaarrekening. En daar komt de eerste hoofdwet van beleggen vandaan.

Real Estate Norm

Real Estate Norm


In de voorgaande paragrafen is vooral gekeken naar de kantoor huren centrum Rotterdam  beoordeling van een object of portefeuille in financiële termen. Vanzelfsprekend speelt ook, en in enkele situaties vooral, de kwaliteit van het object een rol bij de keuze wel of niet tot aankoop of huur over te gaan. Veel kwaliteitskenmerken komen tot uiting in de financiële kenmerken van het object. Een toplocatie heeft een Goedkoop kantoor huren Zwolle hogere huurprijs dan overige locaties, comfortabele nieuwbouw is duurder dan een technisch verouderd gebouw. Toch zijn financiële kengetallen alleen onvoldoende om een goed inzicht te verkrijgen in de kwaliteit van een vastgoedobject. Het woord kwaliteit betekent ‘hoedanigheid’ en heeft betrekking op eigenschappen. De meeste eigenschappen van een gebouw laten zich relatief eenvoudig en objectief beschrijven. In het spraakgebruik wordt kwaliteit echter vaak verbonden met ‘goed’ en zit er een waardeoordeel in opgesloten: een kwaliteitsproduct is een product van hoge kwaliteit.
BEOORDELINGSMETHODES VASTGOED

Kwaliteit heeft dus betrekking op zowel objectieve als subjectieve zaken. Zo kan objectief worden vastgesteld dat een bedrijfsruimte huren Arnhem gebouw 22 meter hoog is en dat de vloeren van beton zijn. Het aantal parkeerplaatsen kan worden geteld en het lichtniveau in de ruimtes gemeten. De flexibiliteit van het gebouw ligt al complexer en of het gebouw een prettige uitstraling heeft, is bijna volledig een subjectief gegeven. In de vastgoedwereld worden verschillende kwalitatieve methodes gehanteerd. Een van de meest gestandaardiseerde voor kantoren en bedrijfsgebouwen is de Real Estate Norm (REN). De REN is ontwikkeld door de Stichting REN Nederland, die is opgericht door DTZ Zadelhoff, Starke Diekstra (nu Arcadis) en Jones Lang Wootton (nu Jones Lang LaSalle). De REN is niet meer en niet minder dan een gestructureerde lijst van bijna 200 (kwaliteits)aspecten. Voorbeelden daarvan zijn de bedrijfspand huren amsterdam  bereikbaarheid met eigen vervoer (uitgedrukt in de afstand in km van het betreffende perceel naar de dichtstbijzijnde afrit van de snelweg) en de kwaliteit van de facilitaire ruimten met betrekking tot sanitair (uitgedrukt in aantal toiletpotten per m2 bvo). Er zijn specifieke lijsten ontwikkeld voor kantoorgebouwen en bedrijfsruimte. De aspectenlijst heeft een boomstructuur, met als twee grootste takken de kwaliteit van de locatie en de kwaliteit van het object. Voor elk aspect zijn vijf nauw omschreven kwaliteitsniveaus beschikbaar, die gekoppeld zijn aan een cijfer

De waarde van een belegging varieert in de tijd.

DE VASTGOEDMARKT

Belegging ‘A’ heeft een hoger risico dan belegging ‘ B ‘ , terwijl het rendement van beide beleggingen gelijk is. De vraag naar ‘A’ is dan nihil. De aanschafprijs van ‘A’ zal dalen tot het verwachte rendement gelijk is aan dat van ‘B’. De vraag naar ‘C’ is hoger dan die naar ‘B’. Bij een gelijk risico is het rendement immers hoger. Door de sterke vraag stijgt de aanschafprijs, waardoor het rendement daalt.

kantoor huren Rotterdam
kantoor huren Rotterdam

De waarde van een belegging varieert in de tijd. Deze variatie loopt bij ver­ schillende beleggingscategorieën maar in beperkte mate parallel: IT-bedrij­ ven, olieproducenten, transportondernemingen, bierproducenten, obligaties, vastgoed, etc., reageren verschillend op veranderingen in het economisch klimaat zoals kantoor huren in Rotterdam. Bij een goede zomer gaat het goed met de aandelen van ijs­ producenten, bij een slechte zomer doen de reisorganisaties goede zaken. Door te beleggen in verschillende categorieën (diversificatie), wordt het risico van de totale ‘beleggingsportefeuille’ verkleind.

Een vastgoedbelegging heeft een aantal specifieke eigenschappen van andere beleggingsmogelijkheden, die het voor de meeste beleggers interessant maken om, naast een aantal andere beleggingen, ook vastgoedbeleggingen in hun portefeuille op te nemen, denk aan bedrijfsruimte huren Zwolle. Hierna volgen de belangrijkste positieve eigenschappen:

Door periodieke huurinkomsten is sprake van een relatief langdurige, stabiele en zekere inkomstenstroom. Huurinkomsten zijn in de meeste gevallen geïndexeerd, het risico van inflatie is hiermee afgedekt.

De waarde van vastgoed varieert in hoge mate onafhankelijk van de waarde van andere beleggingen. Een maat voor het risico van een belegging is de (historische) variantie van de waarde.

Het risico of de variantie van een portefeuille van verschillende beleggingen is echter niet gelijk aan het gewogen gemiddelde van de individuele variaties.

COMMERCIEEL VASTGOED

DIRECT EN INDIRECT BELEGGEN IN VASTGOED

Er kan zowel direct als indirect in vastgoed worden belegd. In het eerste geval is de belegger eigenaar van een bepaald object en heeft deze zeg­ genschap over acquisitie, verkoop en beheer.

Zoals gezegd, is de verhandelbaarheid van vastgoedobjecten, zeker in vergelijking met beleggingen in aandelen en andere roerende zaken, gering. Daarnaast vereist het beheer van een directe vastgoedbelegging zoals kantoor huren Amsterdam, relatief veel aandacht en specifieke kennis en kunde. Zo moeten geschikte objecten worden verworven, huurders worden gevonden, huurpenningen worden geïnd en groot onderhoud worden gepleegd. Ten slotte is de waarde van een vastgoedobject vele malen hoger dan die van een aandeel of obligatie. Ondanks de eerder vermelde toegevoegde waarde van vastgoedbeleggingen voor een beleggingsportefeuille, vormen deze eigenschappen een grote drempel voor het beleggen in vastgoed.

Deze drempel wordt fors verlaagd door indirect in vastgoed te beleggen, bijvoorbeeld door aandelen te kopen van (= te beleggen in) een onroerend­ goedbeleggingsmaatschappij (ogb). De ogb is verantwoordelijk voor de acquisitie en het administratieve, financiële en technische beheer van ver­ schillende vastgoedobjecten. Vanaf het begin van de jaren negentig is nationaal en internationaal een groot aantal vastgoedfondsen naar de beurs gebracht en toegankelijk gemaakt voor de beleggers.

Door de schaal waarop deze gespecialiseerde maatschappijen opereren, is ruimte voor vastgoedspecifieke kennis en kunde en professioneel manage­ ment. De indirecte belegger kan hier met een relatief geringe investering in aandelen van profiteren. Aandelen in de grote ogb’s zijn beursgenoteerd en daardoor zeer ‘liquide’ (eenvoudig verhandelbaar). Ook de, in vergelijking met de transactiekosten van gehele objecten, lage transactiekosten van aan­ delen dragen bij tot een betere verhandelbaarheid.

Tegenover deze voordelen staan ook weer nadelen. Zo is de invloed op het acquisitie- en exploitatiebeleid bij indirecte beleggingen van bedrijfsruimte huren Arnhem sterk verminderd. Daarnaast volgen de koersen van ogb’s meer de koers van de algemene aandelenmarkt dan de waarde van directe vastgoedbeleggingen. Hiermee wordt één van de belangrijkste argumenten om te beleggen in vastgoed, te weten risicospreiding door diversificatie, gedeeltelijk tenietgedaan.

Een vergelijkbare, en in de vastgoedliteratuur veel aangehaalde, structuur in de Angelsaksische wereld is de zogenaamde Real Estate Investment Trust (REIT). In 1993 heeft in de Verenigde Staten de zogenaamde ‘REIT-boom’ plaatsgevonden: in dat jaar verkregen 74 vastgoedfondsen een beursnotering.