Tagarchief: bedrijfsruimte huren in zwolle

Vastgoedmanagementfuncties: praktijkbeschrijvingen

Vastgoedmanagementfuncties: praktijkbeschrijvingen
Als we het kantoor huren rotterdam over management hebben, dan hebben we het ook over de manager ofwel de zakelijk leider. Zakelijk leider van bijvoorbeeld een theater, sportwedstrijden, een verkooporganisatie of een vastgoedbedrijf. Een omvangrijk bedrijf wordt door meerdere managers aangestuurd, bijvoorbeeld een manager vastgoed, een hoofd vastgoed- beheer, een directeur vastgoed en een lid Raad van Toezicht van een woningstichting.


Wanneer we de bedrijfsruimte huren in zwolle inhoud van de functies onderverdeeld naar profit- en non-profit- vastgoedorganisaties nader beschouwen, dan ontstaat het volgende beeld van de werkzaamheden van managers. De functieomschrijvingen zijn ontleend aan personeelsadvertenties uit de bedrijfspand huren in Arnhem diverse dag- en vakbladen. Voor dit hoofdstuk zijn de functieomschrijvingen geanonimiseerd en bewerkt.
Profitvastgoedbedrijven:
– De directeur vastgoedbeheer is eindverantwoordelijk voor het management van de afdelingen verhuur van woningen, bedrijfsruimten en technisch beheer. Hij vormt samen met de kantoor huren amsterdam zuidoost afdelingshoofden een managementteam en geeft op een inspirerende manier leiding aan de medewerkers. Als ‘people manager’ stimuleert hij de medewerkers tot verdere ontwikkeling. Om succesvol te kunnen werken is ruime managementervaring binnen het vastgoedbeheer vereist. De directeur vastgoedbeheer is bekend met de vastgoedmarkt en beschikt over de vaardigheid algemeen beleid om te zetten in praktische procedures. De directeur vastgoedbeheer is een proactieve manager met een sterk commercieel inzicht. Nuchter, ‘hands on’ en gedreven in het vak.
Non-profitvastgoedbedrijf, zoals woningbouwverenigingen, gemeenten, zorginstellingen, enz.:
– de manager vastgoed van een woningcorporatie is primair verantwoordelijk voor het ontwikkelen en uitdragen van visie op het gebied van vastgoedbeheer en -ontwikkeling. Hij is eindverantwoordelijk voor de kantoor huren amsterdam zuidoost voorbereiding en realisatie van projecten op het gebied van nieuwbouw en onderhoud, en het bijbehorende vastgoedinvesteringsplan. Samen met de manager wonen maakt de vastgoedma- nager de vertaalslag van het ondernemingsplan naar het portfoliomanagement. De vastgoedmanager maakt deel uit van het managementteam en beschikt over een bestuurlijke antenne.

Toezicht van overheidswege

Toezicht van overheidswege
Het staatstoezicht wordt uitgeoefend door de kantoorpand huren in Rotterdam  inspecteur-generaal en de inspecteurs van de volkshuisvesting en heeft betrekking op de handhaving van de wetten en de krachtens die wetten gegeven voorschriften op het gebied van de volkshuisvesting. In de praktijk is veelal alleen het gemeentelijke bouw- en woningtoezicht merkbaar. Zij zijn met name belast met het onderzoeken van de staat van de bedrijfsruimte huren in zwolle   volkshuisvesting in de gemeente en het aangeven van middelen tot verbetering daarvan en het binnen de gemeente uitoefenen van toezicht op de naleving van de bij of krachtens de wet gegeven voorschriften.

OVERIGE JURIDISCHE ASPECTEN

In het op de Woningwet gebaseerde Bouwbesluit worden technische voorschriften gegeven voor het bouwen van woningen, woonwagens, andere gebouwen en voor bouwwerken die geen gebouw zijn. Daarnaast worden voorschriften gegeven omtrent de technische staat waarin deze bouwwerken zich moeten bevinden. De kantoor huren in amsterdam   voorschriften worden gegeven vanuit het oogpunt van: veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid. Het Bouwbesluit bevat minimumvoorschriften waaraan een bouwwerk moet voldoen, willen B. en W. voor het bouwen een bouwvergunning verlenen. Deze zijn beperkt tot bouwtechnische voorschriften (voorschriften ten aanzien van constructie en technische voorzieningen) en woon- en inrichtingstechnische voorschriften (voorschriften ten aanzien van afmetingen en oppervlakten van ruimten). 7.6.3 Model Bouwverordening
Elke gemeente in Nederland heeft een bouwverordening vastgesteld. De Woningwet bevat een limitatieve opsomming van de onderwerpen die hierin opgenomen dienen te worden. Het gaat daarbij om stedenbouwkundige voorschriften, gebruiksvoorschriften, administratieve voorschriften en uitvoeringsvoorschriften.
In de bouwverordening kunnen ook voorschriften worden opgenomen van stedenbouwkundige aard. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om regels ten aanzien van de  bedrijfspand huren in Arnhem rooilijnen en de plaatsing van bouwwerken ten opzichte van elkaar. De bouwverordening wordt in veel gevallen opgesteld naar het model van de VNG.

Contracteren en realiseren

Contracteren en realiseren

Bij de voorbereiding, het ontwerp en de uitvoering van bouwprojecten zijn veel verschillende partijen betrokken. Naast de opdrachtgever zijn dat projectmanagers, architecten, raadgevende ingenieurs, aannemers, onderaannemers, toeleveranciers, etc. De wijze waarop de samenwerking tussen deze partijen is geregeld wordt het contractmodel genoemd. Een contractmodel wordt gekenmerkt door de volgende factoren .
COMMERCIEEL VASTGOED

kantoor huren Rotterdam

De contractuele verhoudingen waarin de verschillende partijen ten opzichte van elkaar staan. • De verdeling van taken, verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden. • De wijzen en tijdstippen waarop participanten in een proces worden ingeschakeld. In de huidige bouwpraktijk komen veel verschillende contractmodellen voor. Vele decennia was het bedrijfsruimte huren in zwolle gebruikelijk dat pas na afronding van het ontwerp en de daaropvolgende aanbesteding van de bestekken de contracten met de uitvoerende partijen werden gesloten. In de afgelopen jaren zijn een aantal alternatieve contractmodellen uitgewerkt die met wisselende mate van succes in de praktijk worden toegepast. De meest gebruikelijke contractmodellen in de utiliteitsbouwsector zijn als volgt. 1. Traditioneel, waarbij de architect of de raadgevend ingenieur verantwoordelijk is voor het ontwerp en de aannemer verantwoordelijk is voor de uitvoering. 2. Bouwteam, waarbij een team, doorgaans bestaande uit de opdrachtgever, de architect, raadgevend ingenieur, specialisten en de bouwer, verantwoordelijk is voor het ontwerp en één of meer uitvoerende partijen verantwoordelijk zijn voor de uitvoering. 3. Tum-key, waarbij één partij verantwoordelijk is voor zowel het ontwerp als de uitvoering.

ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN
Traditioneel Bij het kantoorpand huren in Rotterdam traditionele contractmodel zijn de verantwoordelijkheden voor LGSR opdrachtgeven, ontwerpen en uitvoeren sterk gescheiden. De opdrachtgever stelt, eventueel in samenwerking met een adviseur, een programma van eisen op. Vervolgens schakelt de opdrachtgever één of meer architecten of ingenieursbureaus in om op basis van het programma van eisen een ontwerp te maken en dat nader te specificeren in bestek en tekeningen. Bestek en tekeningen vormen de basis voor het contract dat de opdrachtgever vervolgens aangaat met één of meer aannemers. Een voordeel van het traditionele contractmodel is de mogelijkheid van open prijsconcurrentie. Het bestek met tekeningen wordt aanbesteed in de markt waarbij de aanbieder met de laagste prijs in het algemeen het werk wordt gegund. Het mag duidelijk zijn, dat dit mechanisme alleen werkt wanneer het volume aan opdrachten in een goede verhouding staat tot de beschikbare bouwcapaciteit. Er is sprake van duidelijk gescheiden verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden van zowel de opdrachtgever als de ontwerpende en uitvoerende partijen. Tenslotte kan bij de contractering van de verschillende partijen gebruik worden gemaakt van standaard regelingen. Naast voornoemde voordelen zijn ook enkele nadelen te noemen: Door de scheiding tussen ontwerp en uitvoering verloopt het bouwproces in opeenvolgende stappen en daarmee schoksgewijs. De totale doorlooptijd kan daardoor langer zijn dan bij toepassing van andere contractmodellen De aannemer wordt pas in de uitvoeringsfase ingeschakeld. Echter, in sommige gevallen kan het gewenst zijn om bij het ontwerpen reeds gebruik te maken van zijn uitvoeringsdeskundigheid. Ook is het niet mogelijk om tijdens het ontwerpen rekening te houden met de technische en logistieke mogelijkheden van het bedrijf dat het ontwerp gaat uitvoeren. Bouwteam Het bouwteammodel is ontwikkeld om enkele nadelen van het traditionele model te pareren. De traditionele scheiding tussen ontwerp- en uitvoeringsfunctie wordt doorbroken door één of meer uitvoerende partijen te betrekken bij de vervaardiging van het ontwerp. Hierdoor kunnen ontwerp en uitvoering goed op elkaar worden af gestemd en wordt de kennis en ervaring van alle bij de bouw betrokken partijen optimaal benut.
COMMERCIEEL VASTGOED
Tijdens de ontwerpfase heeft de bouwteam-aannemer vooral een adviserende taak. Hij denkt als uitvoeringsdeskundige mee over de opzet van het ontwerp voor de bouw. Hij brengt, naast uitvoeringsdes- kundigheid, zijn kostendeskundigheid in. Bouwteams kunnen, afhankelijk van projectgebonden omstandigheden, in allerlei variaties en samenstellingen voorkomen. Het tijdstip waarop de uitvoeringsdeskundigheid wordt ingeschakeld, kan per project bepaald worden. Dit kan vanaf de start van het project zijn, tijdens de ontwerpfase, maar ook later. Bijvoorbeeld alleen tijdens de bestekfase. Naast een bouwbedrijf kunnen ook installatietechnische bedrijven en/of bepaalde gespecialiseerde toeleveranciers deel uitmaken van een bouwteam. Een motief om voor het bouwteam-model te kiezen is de mogelijkheid de totale doorlooptijd van het project te beperken door overlapping van fasen van het bouwproces. Daarnaast komt de tijdrovende aanbesteding te vervallen, kan de bouwer al in een vroeg stadium beginnen met de werkvoorbereiding en kunnen de eventuele mogelijkheden om een project gefaseerd in delen te ontwerpen en uit te voeren worden benut. Een ander motief is de verwachting dat in belangrijke mate op de uitvoeringskosten kan worden bespaard door reeds in de ontwerpfase gebruik te maken van de specifieke uitvoerings- en kostendeskundigheid van een aannemer. De beïnvloedingsmogelijkheden van de kosten van het bouwproces zijn in de ontwerpfase immers het grootst. Anders dan bij het hierna beschreven turnkey-model ligt de verantwoordelijkheid voor het ontwerp bij het bouwteam-model in beginsel bij de opdrachtgever en niet bij de aannemer. De opdrachtgever kan door actieve participatie als lid van het bouwteam ook veel grip houden op het bouwproces. De structurele betrokkenheid op eikaars terrein, heeft als keerzijde dat het vaak moeilijk is iedere individuele verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid nauwkeurig vast te stellen. Afhankelijk van de daadwerkelijke betrokkenheid zal ieders verantwoordelijkheid beoordeeld worden. Om duidelijkheid tussen partijen te scheppen dient in de overeenkomsten met de bouwteam-leden vastgelegd te worden dat iedere deelnemer aansprakelijk is voor fouten die op zijn specifieke terrein zijn gemaakt. Op deze manier vindt een afbakening van verantwoordelijkheden tussen partijen plaats.

ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN

Een ander nadeel van het bouwteam-model is dat de prijsvorming meestal niet plaatsvindt op basis van concurrentie. Dit nadeel kan (gedeeltelijk) worden ondervangen door een stelsel van basisprijsafspraken ten aanzien van percentages voor algemene kosten, winst en risico en een aantal eenheidsprijzen en het vragen van een afstandsverklaring. Ook is het belangrijk dat een andere participant dan de aannemer in het bouwteam beschikt over voldoende bouwkostendeskundigheid. Deze kan bijvoorbeeld worden ingebracht door een bouwkostenadviseur. Turnkey Bij een turnkey opdracht wordt het ontwerp en de uitvoering volledig uitbesteed aan één partij. Door de opdrachtgever wordt slechts een programma van eisen opgesteld. Op basis van dit programma van eisen vindt de aanbesteding en selectie van een turnkey-organisatie plaats. Deze turnkey-organisatie is verantwoordelijk voor zowel het winkelpand te huur in Amsterdam maken van het ontwerp als voor de uitvoering daarvan. De turnkey organisatie is de enige partij met wie de opdrachtgever een contract afsluit. De organisatie contracteert zelf architect, overige adviseurs, onderaannemers en leveranciers. Voordelen van een turnkey organisatie zijn de optimale afstemming tussen ontwerp en bouw waardoor een aanzienlijke verkorting van de bouwtijd mogelijk is. Daarnaast wordt de opdrachtgever ‘ontlast’ van participatie in het bouwproces.
In de afstandelijke rol van de opdrachtgever schuilt tevens een belangrijk nadeel van de turnkey organisatievorm. De opdrachtgever komt pas weer in beeld als het werk gereed is voor oplevering. De mogelijkheden om het planvormingsproces na contractering van de turnkey-organisatie te beïnvloeden zijn zeer gering. Wijzigingen zijn alleen mogelijk tegen zeer hoge kosten. Het gevaar bestaat dat het uiteindelijke bouwwerk niet nauwkeurig aansluit bij de werkelijke behoefte van de opdrachtgever.
Als het ontwerp is afgerond en het contract met de aannemer is ondertekend kan worden gestart met de uitvoering. De aannemer realiseert bouwwerken in opdracht. ‘Aannemen’ wordt ook wel gekenschetst als ‘risico inschatten’. Vanuit zijn kennis van het realiseren van bouwwerken bepaalt de aannemer bij aanbestedingsprocedures de prijs, waarvoor hij het bouwwerk zou willen realiseren. Deze prijs bevat een bepaald percentage ‘winst en risico’. Hoe geringer de onzekerheden waarmee de aannemer in de aan- bestedingsfase te maken heeft, hoe nauwkeuriger hij de kosten kan bepa-
COMMERCIEEL VASTGOED

met het realiseren van het bouwwerk gemoeid zullen zijn. Dus: Hoe minder risico, hoe gunstiger het resultaat van de aanbesteding voor een opdrachtgevende partij zou moeten uitvallen! Helaas spelen hierbij ook andere aspecten een rol, zoals bijvoorbeeld de krapte of ruimte op de bouwmarkt en de aanwezigheid van veel of juist weinig concurrentie. Het bouwproces en bouwtechnologie worden in de tijd steeds complexer. Aannemers worden hierdoor gedwongen zich steeds meer te verdiepen in bouwprocesmanagement. Denk bijvoorbeeld aan stedelijke invullingspro- jecten, waarbij veel omgevingsfactoren een rol spelen, of aan bouwstro- men in winkelgebieden, waar iedere week vertraging een forse inkomstenderving kan betekenen. Ook worden aannemers steeds afhankelijker van toeleveranciers, die technologie en know-how inbrengen in het bouwproces. Denk hierbij aan bijvoorbeeld innovatieve gevelconstructies of systemen voor warmteopslag in de grond. In de uitvoeringsfase zijn drie opeenvolgende deelfasen te onderkennen: de werkvoorbereiding, de uitvoering en de oplevering.
• Werkvoorbereiding Het ontwerp wordt technisch uitgewerkt in de vorm van productie- en uitvoeringstekeningen. Tijd, geld, materialen, materieel, arbeid en bouwplaatsvoorzieningen worden zodanig gepland dat de werkzaamheden tijdens de uitvoering kunnen worden gestuurd en bewaakt. • Uitvoering Het kantoor te huur Arnhem   object wordt daadwerkelijk gebouwd, zodanig dat aan de contract- stukken en daarmee aan de eisen, verwachtingen en voorwaarden van de opdrachtgever en/of potentiële gebruikers wordt voldaan. • Oplevering Het gerealiseerde bouwwerk wordt formeel overgedragen aan de opdrachtgever. Garantiebepalingen worden vastgelegd. Resterende werkzaamheden worden uitgevoerd en geconstateerde gebreken worden tijdens de onderhoudstermijn hersteld. De projectadministratie wordt afgerond. Onderdelen hiervan, zoals bijvoorbeeld bouwtekeningen en gegevens over gebruikte materialen en afwerkingen, worden overgebracht in een beheeradministratie