Tagarchief: bedrijfsruimte te huur in Amsterdam

Verval van vastgoed: een generiek model

Verval van vastgoed: een generiek model
In de bedrijfsruimte huren in Rotterdam volgende figuren presenteren we een generiek model dat het kantoorpand huren zwolle verval van vastgoed beschrijft. Het is voornamelijk gebaseerd op de ideeën van Niels Prak en Hugo Prie- mus, die in de jaren tachtig zijn ontwikkeld. In het model staan de volgende actoren centraal: – de huurder of gebruiker van het vastgoed; – de verhuurder van het vastgoed; – de overheid.
Het vastgoedcomplex brengt de relatie tussen de huurder en de verhuurder tot stand. Via het vastgoed zijn zij onlosmakelijk met elkaar verbonden. Het vervalmodel is in figuur 1-8 schematisch weergegeven.
De huurder oefent een vraag naar vastgoed uit. De  bedrijfsruimte te huur in Amsterdam verhuurder levert het aanbod van vastgoed. Economische, demografische en technische ontwikkelingen zijn van invloed op de vraag- en aanbodverhouding op de vastgoedmarkt. Als het economisch goed gaat is de kantoor huren in Arnhem vraag naar vastgoed hoog. Demografische factoren – zoals de vergrijzing – zorgen dat de vraag naar seniorenwoningen, appartementen en gelijkvloerse bungalows toeneemt. Daarnaast zijn technische ontwikkelingen van invloed op de vraag en het aanbod van vastgoed. Nieuwe vastgoedobjecten, voorzien van de nieuwste technologische toepassingen, kunnen de vraag naar bestaande vastgoedobjecten doen afnemen. De overheid heeft hierop een grote invloed, doordat zij de regels van het spel

Consequenties voor het ontwerp

Consequenties voor het ontwerp

bedrijfsruimte te huur in Amsterdam

Ontwikkelingen wettelijke randvoorwaarden
Ten aanzien van de wettelijke kaders waarbinnen kantoorgebouwen worden ontwikkeld, zijn de volgende trends te onderkennen.
• De wetgeving in Nederland voor arbeidsomstandigheden in kantoren versoepelt. Eisen met betrekking tot de kantoorpand huren zwolle minimale vloeroppervlakte van een werkplek, daglicht en uitzicht kunnen vrijer geïnterpreteerd gaan worden. • Door de komende afstemming van wetgeving in het bedrijfsruimte huren in Rotterdam  kader van de Europese eenwording verdwijnen, op langere termijn, specifieke verworvenheden op nationaal niveau. • Internationalisering leidt ertoe dat particuliere organisaties, en ook overheden, steeds meer een “grote gemene deler’ als maatlat gebruiken dan specifieke randvoorwaarden en normen. Met name de Angelsaksische landen laten zich in hun uitgangspunten veel meer leiden door kostenoverwegingen dan West-Europese landen.

NIEUWE KANTOORCONCEPTEN
Deze ontwikkelingen worden geremd door het culturele aspect. Britse of Amerikaanse uitgangspunten voor de vormgeving van de werkomgeving zijn op dit moment binnen bijvoorbeeld Franse of Duitse organisaties (nog) ondenkbaar. De vraag is op welke termijn en in welke mate wensen en verwachtingen op het  bedrijfsruimte huren in Rotterdam gebied van samenwerken, hiërarchie, territorialiteit en ‘corporate identity’ op internationaal niveau vergelijkbaar worden. 5.5.2 Ontwerp en maatvoering
Innovatieve kantoorconcepten zoals het kloosterkantoor of combikantoor hebben de volgende consequenties voor de maatvoering: • Door toename van gedeeld werkplekgebruik worden kantoorwerkplek- ken meer uitwisselbaar en daarmee gelijkwaardiger ten aanzien van vloeroppervlakte, ruimtelijke kwaliteit en faciliteiten op het gebied van telematica. • Door introductie van meer verschillende gebieden (zones) in het kantoor ontstaat er een grotere spreiding van functies over de diepte van het kantoorgebouw (de travee). Groepskantoren worden gecombineerd met (kleine) werkkamers. De middenzone wordt niet alleen gebruikt als gang, maar ook als overlegruimte, ruimte voor pantry en repro en voor archief. De maatvoering die tot dusver bij uitstek als ‘marktconform’ beschouwd werd, 5,40 m (kamerkantoor) – 1,80 m (gangzone) – 5,40 m (kamerkantoor), krijgt hierbij een goed alternatief in de vorm van bijvoorbeeld 5,40 m (kamerkantoor) – 1,80 m (gangzone) – 7,20 m (groepskantoor).
Figuur 5.8: Stramienmaat l,20m als alternatief voor stramienmaat l,80m

COMMERCIEEL VASTGOED
• De introductie van nieuwe ruimtes als ‘kloostercellen’ noopt tot opnieuw nadenken over de maatvoering in de gevel (het stramien). Een kloostercel met een breedte van 1,80 m kan als ‘krap’ worden ervaren. Een opstelmogelijkheid voor binnenwanden per 1,20 m, waarmee zowel ruimtes met een breedte van 2,40 m als 3,60 m kunnen worden gemaakt, zou hierdoor aantrekkelijker kunnen worden Bedenk hierbij echter wel, dat plafonds, verlichting en klimaatinstallaties op de nieuwe maatvoering afgestemd moeten zijn. 5.5.3 Ontwerp en installatietechniek
De grotere mobiliteit van activiteiten door het kantoor heeft tot gevolg dat de warmtelasten wat plaats en tijdstip in het kantoor betreft, meer zullen variëren dan in de ‘traditionele’ situatie. Daarbij wordt ook nog eens een grotere flexibiliteit van indelingen gevraagd. Dit heeft tot gevolg dat koelen ventilatiesystemen modulair van opbouw moeten zijn. Er moet rekening worden gehouden met de nodige overcapaciteit. Meer specifiek is door een toename van activiteiten in het middendeel van het kantoor een ‘derde installatiezone’ noodzakelijk. Het ontwerp van innovatieve werkomgevingen laat veelal een grote mate van transparantie (glazen wanden) gepaard gaan met hoge eisen ten aanzien van flexibiliteit. In combinatie met de strenge comforteisen leidt dit tot een basisinstallatie met een hoge kwaliteit en navenant hoge kosten. De normale afschrijfperiode voor klimaatinstallaties is 15 jaar. Binnen dit tijdsbestek zal de kantooromgeving meerdere malen van indeling wijzigen. Dit is een extra reden voor een modulaire opzet van de klimaatinstallatie. 5.5.4 Ontwerp en ICT In de bedrijfsruimte te huur in Amsterdam  voorgaande paragrafen is duidelijk geworden dat niet ICT op zich, maar de daardoor veranderende werkwijze van organisaties aanleiding is tot het aanpassen van het ontwerp van het kantoor. Hier wordt ingegaan in op de consequenties van ICT ‘in engere zin’. •
• Hoewel de mogelijkheden van draadloze netwerken snel toenemen, kiezen veel organisaties nog steeds voor een bekabeld netwerk. Dit komt doordat het aantal verschillende toepassingen en de ‘zwaarte’ van de software evenredig snel toenemen. Gebouwgebonden infrastructuur voor bekabeling is steeds beter voorbereid op mogelijke veranderingen van de indeling van het kantoor. De praktijk toont benutting van de ruimte boven plafonds, toepassing van een beperkt verhoogde vloer (vast of demontabel) of het realiseren van kabelgoten langs de gevel.

NIEUWE KANTOORCONCEPTEN
• Meubilair gaat voor een deel de distributiefunctie van ICT-netwerken ovememen van het gebouw. Nieuwe meubelsystemen zijn voorzien van kabelgoten en geïntegreerde insteekpunten voor (draagbare) computers. De afschrijfperiode voor meubilair bedraagt circa vijf jaar. Dit zorgt ervoor dat meubelsystemen, in tegenstelling tot kantoorgebouwen en interieurs, een hoog tempo kennen als het gaat om vervanging en innovatie. • Hoewel apparatuur in afnemende mate warmte produceert, blijven extra klimaattechnische voorzieningen noodzakelijk voor serverruim- tes, schakelkasten en dergelijke. 5.5.5 Kantoorobjecten anders gewaardeerd
De hiervoor geschetste ontwikkelingen hebben tot gevolg dat kantoorobjecten in de toekomst anders zullen worden gewaardeerd. Uit de combinatie van trends ontstaat het volgende beeld: • Kantoorinnovatie stelt enerzijds eisen aan de maatvoering en de klimaatinstallatie van kantoorgebouwen, maar creëert anderzijds vrijheden met betrekking tot de ruimtelijke indeling en inrichting van het kantoor. Hierdoor kunnen traditioneel minder courante gebouwen anders worden gewaardeerd. Zeker diepere kantoorgebouwen zouden kunnen voorzien in een behoefte. • Door de stormachtige ontwikkelingen op het gebied van ICT komt kantoorwerk los te staan van tijd en plaats. De opkomst van telewerken en hotelkantoren plaatst gebouwen op tot dusver incourant geachte locaties in een ander daglicht. • Hoewel veel organisaties de thuiswerkplek (nog) niet tot hun verantwoordelijkheid rekenen, zal het fenomeen thuiswerken toenemen onder invloed van de mobiliteitsproblematiek, de toename van de autonomie van de ‘kenniswerker’, de afname van het gemiddeld aantal bewoners per huis en de toename van de kwaliteit van de woningvoorraad. Kantoren veranderen hierdoor in brandpunten van ontmoeting en overleg. • Meubelleveranciers hebben zich inmiddels toegelegd op het leveren van complete inrichtingsconcepten. Een aantal functies die voorheen aan het  kantoor huren in Arnhem gebouw gebonden waren, worden nu door de inrichting vervuld (werkplekverlichting, infrastructuur ten behoeve van ICT). Deze trend wordt ondersteund door het beschikbaar komen van achteraf monteerbare systemen voor verhoogde vloeren. Deze systemen hebben een geringe hoogte, waardoor de beschikbare vrije verdiepinghoogte niet te sterk wordt gereduceerd. Overigens beweegt de technologische ontwikkeling zich in de richting van draadloze systemen voor ICT op de werkplek.