Tagarchief: goedkoop kantoor huren arnhem

BAR, NAR en markthuren

Voor BAR, NAR en markthuren geldt dat de hoogte afhankelijk is van: – Het type object: het BAR van woningen is lager dan dat van winkelvastgoed, dat is weer lager dan van kantoren. Bedrijfsgebouwen hebben het hoogste BAR. Een hogere BAR geeft een indicatie dat de markt verwacht goedkoop kantoor huren rotterdam rendement te halen uit de huuropbrengsten van een object (direct rendement) en minder uit de waardeontwikkeling (indirect rendement). Een lagere BAR impliceert het omgekeerde. Het gaat hier om tendensen, niet om een lineair verband. Een lineair verband zou impliceren dat het totaal rendement (TRR) van verschillende typen vastgoed hetzelfde is en dat is feitelijk niet zo; Locatie: het BAR op een A-locatie Goedkoop kantoor huren Zwolle in de Randstad is lager dan dat op een C-locatie buiten de Randstad. Staat van onderhoud en verwachtingen over de ontwikkeling van exploitatiekosten spelen een rol; Ouderdom vastgoed: het BAR van een ouder gebouw is hoger dan dat van vergelijkbare nieuwbouw. Ouderdom kan zowel betrekking hebben op marktechnische veroudering (het gebouw is niet meer marktconform) als op gebouwtechnische veroudering; Vraag en aanbod op de kapitaalmarkt: de afgelopen periode (tot circa 2007) zagen we een daling van het BAR van nieuwbouw objecten en een goedkoop kantoor huren amsterdam centrum stijging van de markthuren. De daling van het BAR was het gevolg van een grote toevloed van kapitaal, de markthuren stegen als gevolg van de grotere vraag naar ruimte. HOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN 69 Informatie over het BAR, NAR en de markthuren worden, op een hoog aggregatieniveau, gepubliceerd door de grote makelaarskantoren. 3.16 Marktwaarde versus DCF-waarde Hoewel de marktwaarde niet hetzelfde is als de DCF-waarde hebben deze waarden wel enige relatie met elkaar. Het is aan te bevelen de resultaten van goedkoop kantoor huren arnhem DCF waardering te toetsen aan de marktwaarde berekend op basis van het BAR via de BAR-methode. Op die manier kunnen we bijvoorbeeld vaststellen of onze DCF waardering erg afwijkt van de marktwaarde door het geïmpliceerde BAR van onze DCF waardering te berekenen. Ook kunnen we toetsen of onze aannames over de waardeontwikkeling van een object enigszins marktconform zijn: het jaarlijkse geïmpliceerde BAR zal, los van fluctuaties in de markthuur, moeten stijgen en in ieder geval niet dalen. 3.17 Het rendement op een belegging Een aantal rendementsbegrippen is van belang voor het afwegen van investeringsbeslissingen en het meten van de performance van een object of portefeuille van objecten.

Ahold denkt ook aan vastgoed

Ahold denkt ook aan vastgoed Wat is ruwweg de mondiale vastgoedportefeuille van Ahold? Volgens het jaarverslag over 2001 had het concern wereldwijd voor een boekwaarde van € 7,6 miljard aan vastgoed in eigendom, waarvan € 5,6 miljard betrekking had op detailhandelspanden en bijna € 2 miljard op overig vastgoed, zoals distributiecentra, (eigen) fabrieken en kantoren. De geraamde actuele waarde van het vastgoed (marktwaarde) werd op € 8, 7 miljard aangegeven. Dat betekent een surplus van ongeveer € 1,1 miljard op de boekwaarde. Ter illustratie: een marktwaarde van € 8, 7 miljard komt in de richting van het totaal van de vastgoedbeleggingen van bijvoorbeeld het pensioenfonds PGGM. (. . . ) Onlangs goedkoop kantoor huren rotterdam liet CEO Cees van der Hoeven weten dat men een deel van het Aholdvastgoed te HUI SVESTI NGSMANAGEM ENT 1 1.6 gelde wil maken via onder andere sale and lease back-operaties. Dat is op zichzelf niet nieuw, maar het lijkt dat daarin nu een versnelling zal plaatsvinden; ook om de resultaten van het concern verder op te stuwen, nu autonome groei en overnames door tegenvallende economische ontwikkelingen en de dure dollar wat minder vanzelfsprekend zijn Goedkoop kantoor huren Zwolle geworden. (Bron: Vastgoedmarkt, juni 2002) ING Supercouveuse op poten Het spectaculaire nieuwe hoofdkantoor van de ING Groep aan de Amsterdamse Zuidas is meer apparaat dan bouwwerk. Omdat ING geen tastbare consumptieartikelen maakt, maar louter virtuele financiële producten, moet het concern, aldus bestuursvoorzitter Kist, zijn identiteit noodgedwongen ontlenen aan de eigen huisvesting. De identiteit van het nieuwe groepshoofdkantoor aan de Zuidas is gebaseerd op de steekwoorden ‘innovatief; ‘transparant; en ‘eigenzinnig’. Dit betekent niet minder dan een totale omkering van de traditionele architectonische waarden van banken en verzekeringsmaatschappijen. Ooit moesten gebouwen van financiële instellingen vooral degelijkheid en goedkoop kantoor huren amsterdam centrum betrouwbaarheid uitstralen om de klant te overtuigen dat zijn geld, waardepapieren of verzekeringspremies in goede handen waren. Nu chartaal geld geen enkele rol meer speelt in de bankwereld en de handel in valuta en aandelen volledig virtueel is geworden, gaat het de klant niet langer om de veiligheid van de kluis maar om de betrouwbaarheid van de handelssystemen, adequate risicobeheersing en – zeer goedkoop kantoor huren arnhem recent – de integriteit van de mensen achter de knoppen. En dat vraagt om een heel andere architectonische expressie. (. .. ) De kernactiviteit van het ING House speelt zich af in de zestien vergaderkamers die via nabijgelegen Schiphol dagelijks worden bevoorraad met verse ‘human resources’ uit de zestig landen waar ING actief is. (. .. ) De bewering van bestuursvoorzitter Kist dat de architectuur van het ING House de transparantie van de onderneming tot uitdrukking brengt moet overigens met een flinke financiële korrel zout worden genomen. De totale stichtingskosten van het gebouw behoren, evenals de ongetwijfeld exorbitante glazenwasserskosten, tot de best bewaarde bedrijfsgeheimen van de ING Groep. Als Rinnooy Kan op de dag van opening in het journaal doodleuk meldt dat de bouwkosten in geval van verhuur zouden resulteren in een voor de Zuidas marktconforme huurprijs van € 350 per m2 baseert hij zich op de kale bouwkosten, exclusief grond, en gaat hij tactisch voorbij aan het feit dat in een gewoon marktconform gebouw van dezelfde grootte normaliter twee keer zo veel mensen zouden werken. Het even verderop gelegen nieuwe hoofdkantoor van Dexia Bank Nederland telt even veel werkplekken als het ING House, in een (huur )pand dat precies half zo groot is. ( Bron: Het Financieele Dagblad, 2 1 september 2002)

Bank Suez

Bank Suez

Bank Suez verliest 1,5 mld door sof vastgoed
Parijs, 1 maart. De kantoor huren centrum Rotterdam Franse bank Suez heeft het afgelopen jaar een verlies van 4,7 miljard frank (1,5 miljard gulden) geleden door stroppen op de bedrijfsruimte huren Zwolle onroerendgoedmarkt. Suez heeft dan ook besloten uit het vastgoed te stappen. (Bron: NRC Handelsblad, 1 maart 1995)
Privaat ABP zoekt komende vier jaar rendement voor 50 miljard
Een gesprek met topbelegger dr. Frijns. De vastgoedbeleggingen zijn de afgelopen twee jaar volledig gereorganiseerd. De hardste les was dat vastgoed geen risicoloze belegging was, en dat met name het verouderingsrisico van gebouwen en dus de noodzaak van renovatie sterker is toegenomen dan wij hadden verwacht. Het ABP heeft zijn Nederlandse beleggingen in winkels en kantoren apart gezet in twee fondsen die zelf het beheer moeten voeren. Wij zijn beleggers, geen onroerendgoedboeren. (Bron: NRC Handelsblad, 25 juli 1996)
In bepaalde sectoren, met name kantoren en bedrijfsruimten, en in bijna alle regio’s heeft dit geleid tot onderbezetting: leegstand. Het kantoor huren op de Amsterdamse Zuidas gaat hier dan om zowel vraag- als aanbodleegstand. Vraagleegstand is een gevolg van een te geringe kwantitatieve vraag
naar vastgoed.

duidelijke behoefte

Bij aanbodleegstand is er wel een duidelijke behoefte, maar voldoet het goedkoop kantoor huren arnhem aanbod in kwaliteit en/of prijs niet aan de vraag, of is het aanbod groter dan de vraag.
Door een beter evenwicht op de markt is de overheid meer op de achtergrond getreden met betrekking tot subsidiëring en regulering. Hierdoor is sprake van een ontwikkeling naar een meer vrije markt met:
– gedecentraliseerde beslissingen, aansluitend op een complexere samenleving;
– versterking van de marktwerking voor meer flexibiliteit;
– meer mededinging voor een scherper beheer van de middelen;
– vrijere prijsvorming.

Kapitalisatiemethodes

Kapitalisatiemethodes 

Het bruto aanvangsrendement (BAR)
Het bruto aanvangsrendement of BAR is, althans in Nederland, één van de bekendste methodes voor het bepalen van de waarde van vastgoed. Ook internationaal is BAR of ‘Yield’ een veelgebruikte term. De kantoorruimte huren in zwolle   meest gebruikte definitie van BAR is het percentage bruto theoretische kasstroom op jaarbasis als percentage van de totale initiële investering. De bruto theoretische kasstroom komt overeen met de bruto jaarhuur bij volledige verhuur tegen marktprijzen in het beginjaar. Bruto jaarhuur injaar 1 bij volledige verhuur BAR Totale initiële investering
Voor een goede toepassing van het BAR is het belangrijk de volgende uitgangspunten te benadrukken. 1. Brutojaarhuur zijn de kantoor huren rotterdam Alexander  jaarlijkse brutohuurinkomsten, dus voor aftrek van eigenaarslasten en exclusief de servicekosten en dergelijke die naast de huur in rekening te brengen zijn. 2. Volledige verhuur betekent dat geen rekening wordt gehouden met initiële leegstand. 3. Marktprijzen houdt in dat de huursom die eventueel reeds is overeengekomen met zittende huurders, niet terzake doet. Wat telt, is de huur zoals die op de vrije markt tot stand zou komen. 4. Totale initiële investering zijn alle uitgaven voor het verwerven van het object, dus ook kosten koper3, kosten voor eventueel achterstallig onderhoud bij bestaande objecten, afkoopsommen voor erfpacht, etc. Uit het bovenstaande volgt dat de relatie tussen het BAR en het werkelijke rendement van het object beperkt is. Het werkelijke rendement wordt immers wel bepaald door factoren als (initiële) leegstand, eigenaarslasten en werkelijk gerealiseerde huurinkomsten die in voorkomende gevallen afwijken van de geldende markthuren. Daarnaast wordt bij de berekening van het BAR in het geheel geen rekening gehouden met de toekomst. Wat is de restwaarde van het object, voor wat voor termijn kunnen huurcontracten worden afgesloten, hoe lang duurt het voordat het object volledig kan worden verhuurd? De term ‘rendement’ is in dit opzicht dan ook niet geheel op zijn plaats.
Bij een aankoop ‘vrij op naam’ hoeven geen zogenaamde ‘kosten koper’ te worden betaald.

BEOORDELINGSMETHODES VASTGOED


Het feitelijk verwachte rendement is niet direct uit het kantoor huren amsterdam zuidoost    BAR af te leiden. In het algemeen ligt het verwachte rendement hoger, omdat wordt uitgegaan van een waardestijging van zowel de directe inkomsten uit huur (huur- prijsstijgingen) als de (rest)waarde.
MARKTHUREN VERSUS FEITELIJKE HUREN
In de in dit boek gehanteerde uitgangsdefinitie van het BAR is in de teller de markthuur opgenomen. Voor nieuw te ontwikkelen of nog niet verhuurde objecten is dit uitgangspunt logisch. Voor het schatten van de waarde van een reeds verhuurd pand speelt een verschil tussen de feitelijke huren en de markthuren vanzelfsprekend wel een rol. Het in de teller opnemen van de feitelijke huur op lijkt op het eerste gezicht aanbevelenswaardig. Hierbij is een zekere nuance echter zeker op zijn plaats. Huurcontracten worden in beginsel afgesloten voor een bepaalde tijd. Bij een groot verschil tussen de in het verleden overeengekomen huurprijs en de markthuur ligt het voor de hand dat dit verschil bij een nieuwe overeenkomst wordt verkleind. Zowel het ‘verlies’ van te lage huren als de ‘winst’ van te hoge huren zijn derhalve maar voor een relatief korte termijn. Het zonder meer in de teller opnemen van de huurinkomsten uit de bestaande contracten is daarom niet juist. In de waarderingspraktijk wordt op verschillende wijzen rekening gehouden met de verschillen tussen de met de zittende huurders overeengekomen huren en de markthuur. Hierbij wordt onder andere rekening gehouden met de periode waarin de verhuurder deze verschillen moet of kan handhaven.
Het BAR is geen wetenschappelijke wetmatigheid. Ook is de definitie niet in een nationale of internationale standaard vastgelegd. In de praktijk komt het voor dat andere definities worden gehanteerd, die bijvoorbeeld wel rekening houden met initiële leegstand of die de feitelijke huur hanteren in plaats van de markthuur. Het verdient daarom aanbeveling om een gegeven BAR niet zonder meer te accepteren en de onderliggende uitgangspunten te analyseren. Ook is het voor het waarderen van objecten in verhuurde staat zinvol om meerdere BAR-en te bepalen, bijvoorbeeld een BAR met markthuren en volledige verhuur en een BAR met feitelijke huren en leegstand.
Meestal wordt uitgegaan van de totale opbrengsten en kosten. Zowel de huren als de investeringen kunnen ook in m2 worden uitgedrukt om het BAR te berekenen. Het BAR is immers een verhoudingsgetal. Vooral voor

COMMERCIEEL VASTGOED
nog te realiseren objecten kan dit zinvol zijn. Als grondslag voor de goedkoop kantoor huren arnhem     huurprijs wordt vaak het verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) gehanteerd. Investeringen worden meestal uitgedrukt in m2 brutovloeroppervlak (bvo). Vanzelfsprekend dienen voor een juiste toepassing van de BAR-formule de oppervlaktegrondslagen gelijk te zijn: óf alles wordt uitgedrukt in m2 vvo óf alles in m2 bvo.