Tagarchief: Goedkoop kantoor huren Zwolle

Parkeergarages

Parkeergarages Parkeergarages vormen een bijzonder vastgoedcategorie. Er wordt in de markt onderscheid gemaakt tussen verschillende typen garages, namelijk: openbare-, stalling- en semi-stallinggarages. Met name openbare parkeergarages kennen qua eigendom, exploitatie en beheer goedkoop kantoor huren rotterdam verschillende verschijningsvormen die vergezeld gaan van maatwerkcontracten. Voor dergelijke parkeergarages dienen zich een drietal belangrijke organisatievraagstukken aan: – Wie wordt de eigenaar-belegger? – Wie wordt (financieel) verantwoordelijk voor de exploitatie? – Wie gaat het (operationeel) beheer verrichten? Dit impliceert dat er in een en dezelfde parkeergarage in beginsel drie exploitaties te onderscheiden, te weten die van de eigenaar-belegger, die van de exploitant Goedkoop kantoor huren Zwolle en die van de beheerder. We adviseren om deze drie exploitaties altijd afzonderlijk inzichtelijk te maken. Eigenaar-belegger Degene die het eigendom heeft van een parkeergarage is de eigenaar /belegger. Aan het in eigendom hebben zijn kapitaalslasten verbonden en in beginsel alle overige lasten, verbonden met het vastgoed en/of de parkeerexploitatie. In ruil voor het eigendom en alle daaraan verbonden lasten en risico’s, heeft de eigenaar het recht op alle netto exploitatieinkomsten (het directe rendement, na aftrek van exploitatie- en beheergebonden kosten) en de waardemutatie van de garage (het indirecte rendement). Natuurlijk kan de goedkoop kantoor huren amsterdam centrum eigenaarbelegger er ook voor kiezen om een huurcontract aan te gaan met een parkeerexploitant en op die manier een deel van de winst en het risico te delen. Exploitant De exploitant betaalt huur aan de eigenaar/belegger. De exploitant heeft een substantiële zeggenschap over en sturing op de factoren die de parkeeromzet bepalen, bijvoorbeeld de tariefstelling. Hij loopt over die geprognosticeerde omzet in principe ook financieel risico waarvoor hij een vergoeding ontvangt: winst. Is de gerealiseerde omzet hoger dan de geprognosticeerde omzet, dan kan de exploitant hiervan mede profiteren (als er sprake is van extra winst!). Winsten van exploitanten worden in het algemeen niet openbaar gemaakt, wel is bekend dat de voor-calculatorische goedkoop kantoor huren arnhem centrum winstdoelstelling doorgaans ligt tussen de 6% en de 10% van de omzet. Beheerder Met het beheer worden bedoeld alle operationele taken (van bemensing tot administratie) die de openstelling van een parkeergarage met zich meebrengt. De beheerder ontvangt een vergoeding voor zijn dienstverlening. In beginsel is de hoogte van deze vergoeding onafhankelijk van de gerealiseerde opbrengst. In sommige beheercontracten is een omzetgebonden stimuleringsregeling opgenomen.

BAR, NAR en markthuren

Voor BAR, NAR en markthuren geldt dat de hoogte afhankelijk is van: – Het type object: het BAR van woningen is lager dan dat van winkelvastgoed, dat is weer lager dan van kantoren. Bedrijfsgebouwen hebben het hoogste BAR. Een hogere BAR geeft een indicatie dat de markt verwacht goedkoop kantoor huren rotterdam rendement te halen uit de huuropbrengsten van een object (direct rendement) en minder uit de waardeontwikkeling (indirect rendement). Een lagere BAR impliceert het omgekeerde. Het gaat hier om tendensen, niet om een lineair verband. Een lineair verband zou impliceren dat het totaal rendement (TRR) van verschillende typen vastgoed hetzelfde is en dat is feitelijk niet zo; Locatie: het BAR op een A-locatie Goedkoop kantoor huren Zwolle in de Randstad is lager dan dat op een C-locatie buiten de Randstad. Staat van onderhoud en verwachtingen over de ontwikkeling van exploitatiekosten spelen een rol; Ouderdom vastgoed: het BAR van een ouder gebouw is hoger dan dat van vergelijkbare nieuwbouw. Ouderdom kan zowel betrekking hebben op marktechnische veroudering (het gebouw is niet meer marktconform) als op gebouwtechnische veroudering; Vraag en aanbod op de kapitaalmarkt: de afgelopen periode (tot circa 2007) zagen we een daling van het BAR van nieuwbouw objecten en een goedkoop kantoor huren amsterdam centrum stijging van de markthuren. De daling van het BAR was het gevolg van een grote toevloed van kapitaal, de markthuren stegen als gevolg van de grotere vraag naar ruimte. HOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN 69 Informatie over het BAR, NAR en de markthuren worden, op een hoog aggregatieniveau, gepubliceerd door de grote makelaarskantoren. 3.16 Marktwaarde versus DCF-waarde Hoewel de marktwaarde niet hetzelfde is als de DCF-waarde hebben deze waarden wel enige relatie met elkaar. Het is aan te bevelen de resultaten van goedkoop kantoor huren arnhem DCF waardering te toetsen aan de marktwaarde berekend op basis van het BAR via de BAR-methode. Op die manier kunnen we bijvoorbeeld vaststellen of onze DCF waardering erg afwijkt van de marktwaarde door het geïmpliceerde BAR van onze DCF waardering te berekenen. Ook kunnen we toetsen of onze aannames over de waardeontwikkeling van een object enigszins marktconform zijn: het jaarlijkse geïmpliceerde BAR zal, los van fluctuaties in de markthuur, moeten stijgen en in ieder geval niet dalen. 3.17 Het rendement op een belegging Een aantal rendementsbegrippen is van belang voor het afwegen van investeringsbeslissingen en het meten van de performance van een object of portefeuille van objecten.

In Angelsaksische benaderingen

Verder werken we de kasstromen uit in bepaalde tijdvakken. In Nederland worden tijdvakken van een jaar gebruikt, in Angelsaksische benaderingen zijn tijdvakken van een kwartaal gebruikelijk. Omdat we discrete tijdvakken gebruiken is het moment waarop een kasstroom valt van belang. Omdat rendementseisen en rendementen over een heel jaar worden gerekend, ligt het voor de hand om kasstromen aan een eind van een tijdvak te nemen. Voor maar weinig kasstromen geldt dat ze precies aan het eind van een tijdvak vallen. Zo kan een jaarlijkse huur in vier termijnen van een kwartaal worden afgerekend, aan het begin of aan het eind van een kwartaal. Indien onze waardering een precieze benadering vereist kunnen we overwegen dergelijke betalingen eerst te herleiden tot een eind tijdvak betaling. In het hoofdstuk financiële rekenkunde zijn daarvoor mogelijke technieken uitgewerkt. Met welke kasstromen hebben we bij een vastgoedbelegging te maken? Zonder uitputtend te zijn volgt hieronder een opsomming. Een aantal van de kasstromen zullen we later diepgaander behandelen. 1. Huurinkomsten. (Rental income). Dit zijn de belangrijkste inkomsten. Hier krijgen we te maken met begrippen als contracthuur, markthuur, bruto- en netto huur, huurindexatie, theoretische huuropbrengsten, huurcontracten. Onder deze noemer worden ook veelal negatieve huuropbrengsten geschaard: goedkoop kantoor huren rotterdam huurderving als gevolg van aanvangsleegstand, structurele leegstand en frictieleegstand, alsmede huurderving als gevolg van huurvrije perioden, huurkortingen en oninbare huren. 2. Overige inkomsten zijn inkomsten die niet onder huurinkomsten vallen. Zo kan een zendmast extra inkomsten genereren. Ook posten Goedkoop kantoor huren Zwolle als subsidies, afkoopsommen voor huurcontracten en betalingen uit hoofde van huurgaranties scharen we onder deze noemer. 3. Exploitatiekosten. (Operating costs). Dit zijn de kosten die verbonden zijn aan de exploitatie van het object en die niet geactiveerd worden. Als uitgaven geactiveerd worden spreken we van investeringen. Onder exploitatiekosten vallen kosten als onroerende zaak belasting, andere goedkoop kantoor huren amsterdam centrum heffingen, verzekeringen, erfpachtcanons, kosten van administratie en beheer, mutatiekosten, dagelijks (instandhoudings-) onderhoud, niet verhaalbare service kosten, niet te verrekenen BTW, verhuurcourtages. 4. Investeringen en desinvesteringen. (Capita! Expenditures). Dit zijn uitgaven die geactiveerd worden. De aanvangsinvestering(en) vormen een belangrijke categorie. Hieronder vallen verder (reserveringen voor) majeure ingrepen, opbrengsten uit gedeeltelijke verkoop, bij-investeringen ten behoeve van structurele ingrepen in een object. Ook goedkoop kantoor huren arnhem centrum de waarde bij tussentijdse verkoop valt binnen deze categorie. Vanwege het grote belang van deze kasstroom voor het waarderen noemen we deze apart. 5. De term restwaarde (Terminal Value) is verbonden aan de tussentijdse verkoop van een object. Hoewel de term restwaarde in strikte zin de waarde van een object aan het eind van zijn economische levensduur is (bij vastgoed: de grondwaarde verminderd met de kosten van sloop en bouwrijp maken), wordt deze term ook algemeen gebruikt voor tussentijdse verkoopwaarde. Wij hanteren de term restwaarde daarom in deze brede zin. In figuur 3. 1 zijn deze kasstromen schematisch uitgezet. De gestippelde lijnen geven de indexatie aan: de stijging van huurinkomsten en exploitatiekosten.


De DCF-waarde eind jaar 5 is gelijk aan 1 10.257. Tegen deze waarde moeten we het object verkopen. Dit impliceert een jaarlijkse waardestijging van ongeveer 2 % . Dezelfde formule kunnen we bijvoorbeeld toepassen op een spaarrekening: De DCF-waarde geeft dan de stand (S) aan van ons goedkoop kantoor huren rotterdam spaarsaldo. Stel we storten bij aanvang 1 .000 op een spaarrekening. De bank hanteert een jaarlijkse rente van 5 % . In jaar 1, 2 en 4 storten we nogmaals 1 .000 aan het eind van het jaar. In jaar 3 nemen we 2 .000 op. Wat is het saldo eind jaar 5, wat is de DCF-waarde. Ook hier geldt de eerdere vergelijking: Let er echter wel op dat de netto kasstroom goed berekend wordt. Voor ons is een storting een uitgave en een Goedkoop kantoor huren Zwolle opname van de rekening een opbrengst oftewel: NC = Opname1 – Storting1 Dit leidt tot het beeld in figuur 2.4 32 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN Jaar Opname Storting NCF DCF-waarde 0- (Saldo) FIGUUR 2.4: ONTWIKKELING DCF-WAARDE ALS SALDO OP EEN SPAARREKENING Tenslotte passen we de vergelijking toe op een rekening-courant financiering. In de twee voorgaande voorbeelden gaat het goedkoop kantoor huren amsterdam centrum om investeringen: we hebben geld, investeren dat en ontvangen rente. Bij een rekening-courant financiering is het omgekeerde: we hebben geen geld, we lenen bij de bank en betalen rente. Stel we lenen 10.000 bij een bank tegen een rente van 6,0%. In jaar 1 lenen we nog eens 2.000 bij. Gedurende de jaren 2 tot en met 5 betalen we 1 .000 aan de bank. Wat is nu vanuit het perspectief van de bank gezien de DCF-waarde (S) van de lening. In andere woorden hoeveel heeft goedkoop kantoor huren arnhem centrum de bank nog van ons tegoed? Ook hier geldt de vergelijking, waarbij we vanuit de positie van de bank moeten redeneren: het verstrekken van leningen (U) zijn uitgaven voor de bank, onze betalingen (B) zijn inkomsten. De netto kasstroom voor de bank is daarom: De berekening van de DCF-waarde van de lening vanuit het perspectief van de bank is weergegeven in figuur 2.5. Jaar Betaling (B) Verstrekking NCF DCF-waarde lening (Saldo lening (U) voor bank)  FIGUUR 2.5: ONTWIKKELING DCF-WAARDE ALS SALDO LENING

Het vastgoedrekenproces

Daarnaast verloopt het vastgoedrekenproces van rechts naar links en niet zoals het ontwikkelingsproces van links naar rechts. De waarde van het vastgoed wordt uiteindelijk bepaald door de prijs die een gebruiker wenst te betalen. Van rechts naar links rekenen betekent dat we beginnen op de plek waar uiteindelijk de waardecreatie plaatsvindt. De waarde van het vastgoed in combinatie met de investeringen en kosten van de projectontwikkeling, waaronder de winst, bepaalt wat de projectontwikkelaar voor de grond kan betalen aan de goedkoop kantoor huren rotterdam grondexploitant. De waarde of prijs van de grond bepaalt tenslotte wat de grondexploitant kan investeren in de kwaliteit van het gebied: de kwaliteit van de bouwrijpe grond. Dit proces verloopt iteratief: meer kwaliteit in een gebied betekent mogelijk een hoger nut voor de gebruiker en daarmee een hogere prijs. Op die manier wordt waarde gecreëerd. Deze benadering is schematisch in figuur 1 .2 weergegeven. Vastgoedrekenen begint veelal met het goed in kaart brengen, prognosticeren van de kasstromen die gepaard gaan met een bepaalde fase. Goedkoop kantoor huren Zwolle Omdat we vaak vooruit kijken speelt het element risico in de geprognosticeerde kasstromen een rol. Kasstromen zijn werkelijke VASTGOEDONTWIKKELINGSPROCES Grondexploitant 2 tot 10 jaar of meer Rekening courant Marge, soms IRR  DCF-waardecurve VASTGOEDREKENPROCES FIGUUR 1.3: METHODIEK EN BEGRIPPEN IN HET VASTGOEDONTWIKKELINGS- EN VASTGOEDREKENPROCES HOOFDSTUK 1 – INLEIDING 15 uitgaven en inkomsten die we schematisch weer kunnen geven in een kasstroomdiagram. In zo’n diagram representeert de horizontale as de tijd, een pijl naar boven inkomsten en een pijl naar beneden uitgaven (kosten en investeringen). Een andere goedkoop kantoor huren amsterdam centrum manier om het vastgoedproces en het vastgoed rekenproces weer te geven is gebaseerd op vereenvoudigde kasstroom diagrammen zoals weergegeven in figuur 1 .3. De bovenste drie schema’s representeren de kasstromen, de onderste drie schema’s representeren de vermogensbehoefte of vermogensontwikkeling die het gevolg is van deze kasstromen telkens vanuit het perspectief van een bepaalde partij. De ovalen geven de knooppunten, de transactiemomenten weer goedkoop kantoor huren arnhem centrum zoals de verkoop van bouwrijpe kavels door de grondexploitant aan de projectontwikkelaar. In het schema zijn een aantal begrippen en methodieken vermeld die op de knooppunten en binnen de fasen zelf worden gehanteerd. In dit boek gaan we uitgebreid in op deze begrippen en methodieken. Dit schema is een samenvatting van wat er binnen het vastgoedproces gebeurt en vormt een leidraad voor de rest van dit boek.

Managementopgave centraal

Managementopgave centraal Het softwareprogramma IBV is een ondersteunend informatiesysteem, dat volledig is gericht op het beheren en (her)ontwikkelen van vastgoed en het huisvesten van organisaties. Het systeem ordent, bewerkt en genereert informatie, gezien door de bril van de professionele vastgoedmanager. Doelmatigheid systeem Het softwareprogramma IBV is de schakel die de afzonderlijke softwaremodules voor het beheer en de (her)ontwikkeling van vastgoed op een efficiënte manier verbindt, ondersteunt en goedkoop kantoor huren rotterdam aanstuurt. Het doel is om het beheer van vastgoed significant en duurzaam te verbeteren en daarmee tevens de performance van de organisatie. Het softwareprogramma IBV werkt onder Windows en maakt gebruik van grid-matrixen en van pull-down- en pop-up-menustructuren. Het programma wordt aangestuurd door het toetsenbord Goedkoop kantoor huren Zwolle of de muis. !BV gekoppeld aan andere systemen Het IBV-systeem kent diverse zoek- en rapportagemogelijkheden. Het is ook mogelijk gegevens geautomatiseerd in andere systemen te importeren, waaronder spreadsheetprogramma’s, tekstverwerkingsprogramma’s, financiële softwareprogramma’s, enz. Voorbeelden hiervan zijn Excel, NCCW, AutoCad, Crystal Report, ACDSee, Microsoft Paint, WocasX en Planon. Hoe wordt het softwareprogramma !BV actueel gehouden? Om het softwareprogramma IBV goedkoop kantoor huren amsterdam centrum up-to-date te houden is het noodzakelijk voortdurend op de hoogte te blijven van de vastgoedontwikkelingen. Indien nodig kunnen aanpassingen snel in het programma worden doorgevoerd. Het actueel houden van de verschillende softwaremodules wordt aangestuurd door ervaringen bij – en eventueel op aangeven van – VG24-relaties die reeds werken met het goedkoop kantoor huren arnhem centrum softwareprogramma IBV. Zij delen hun ervaringen en discussiëren onderling over mogelijke wijzigingen, verbeteringen en aanvullingen, onder meer door deel te nemen aan een werkgroep. Daarnaast organiseert VG24 zowel een gebruikersdag als een bronbestanddag. 44 1 VASTGOEDMANAGEMENT Overzicht softwareprogramma en modules In deze paragraaf wordt de structuur van het softwareprogramma behandeld, zoals die is weergegeven in figuur 1. Per module worden de filosofie, het gebruik, de structuur en de samenhang in het kort toegelicht.

Ahold denkt ook aan vastgoed

Ahold denkt ook aan vastgoed Wat is ruwweg de mondiale vastgoedportefeuille van Ahold? Volgens het jaarverslag over 2001 had het concern wereldwijd voor een boekwaarde van € 7,6 miljard aan vastgoed in eigendom, waarvan € 5,6 miljard betrekking had op detailhandelspanden en bijna € 2 miljard op overig vastgoed, zoals distributiecentra, (eigen) fabrieken en kantoren. De geraamde actuele waarde van het vastgoed (marktwaarde) werd op € 8, 7 miljard aangegeven. Dat betekent een surplus van ongeveer € 1,1 miljard op de boekwaarde. Ter illustratie: een marktwaarde van € 8, 7 miljard komt in de richting van het totaal van de vastgoedbeleggingen van bijvoorbeeld het pensioenfonds PGGM. (. . . ) Onlangs goedkoop kantoor huren rotterdam liet CEO Cees van der Hoeven weten dat men een deel van het Aholdvastgoed te HUI SVESTI NGSMANAGEM ENT 1 1.6 gelde wil maken via onder andere sale and lease back-operaties. Dat is op zichzelf niet nieuw, maar het lijkt dat daarin nu een versnelling zal plaatsvinden; ook om de resultaten van het concern verder op te stuwen, nu autonome groei en overnames door tegenvallende economische ontwikkelingen en de dure dollar wat minder vanzelfsprekend zijn Goedkoop kantoor huren Zwolle geworden. (Bron: Vastgoedmarkt, juni 2002) ING Supercouveuse op poten Het spectaculaire nieuwe hoofdkantoor van de ING Groep aan de Amsterdamse Zuidas is meer apparaat dan bouwwerk. Omdat ING geen tastbare consumptieartikelen maakt, maar louter virtuele financiële producten, moet het concern, aldus bestuursvoorzitter Kist, zijn identiteit noodgedwongen ontlenen aan de eigen huisvesting. De identiteit van het nieuwe groepshoofdkantoor aan de Zuidas is gebaseerd op de steekwoorden ‘innovatief; ‘transparant; en ‘eigenzinnig’. Dit betekent niet minder dan een totale omkering van de traditionele architectonische waarden van banken en verzekeringsmaatschappijen. Ooit moesten gebouwen van financiële instellingen vooral degelijkheid en goedkoop kantoor huren amsterdam centrum betrouwbaarheid uitstralen om de klant te overtuigen dat zijn geld, waardepapieren of verzekeringspremies in goede handen waren. Nu chartaal geld geen enkele rol meer speelt in de bankwereld en de handel in valuta en aandelen volledig virtueel is geworden, gaat het de klant niet langer om de veiligheid van de kluis maar om de betrouwbaarheid van de handelssystemen, adequate risicobeheersing en – zeer goedkoop kantoor huren arnhem recent – de integriteit van de mensen achter de knoppen. En dat vraagt om een heel andere architectonische expressie. (. .. ) De kernactiviteit van het ING House speelt zich af in de zestien vergaderkamers die via nabijgelegen Schiphol dagelijks worden bevoorraad met verse ‘human resources’ uit de zestig landen waar ING actief is. (. .. ) De bewering van bestuursvoorzitter Kist dat de architectuur van het ING House de transparantie van de onderneming tot uitdrukking brengt moet overigens met een flinke financiële korrel zout worden genomen. De totale stichtingskosten van het gebouw behoren, evenals de ongetwijfeld exorbitante glazenwasserskosten, tot de best bewaarde bedrijfsgeheimen van de ING Groep. Als Rinnooy Kan op de dag van opening in het journaal doodleuk meldt dat de bouwkosten in geval van verhuur zouden resulteren in een voor de Zuidas marktconforme huurprijs van € 350 per m2 baseert hij zich op de kale bouwkosten, exclusief grond, en gaat hij tactisch voorbij aan het feit dat in een gewoon marktconform gebouw van dezelfde grootte normaliter twee keer zo veel mensen zouden werken. Het even verderop gelegen nieuwe hoofdkantoor van Dexia Bank Nederland telt even veel werkplekken als het ING House, in een (huur )pand dat precies half zo groot is. ( Bron: Het Financieele Dagblad, 2 1 september 2002)

Strategische aangrijpingspunten

Strategische aangrijpingspunten voor beleid In de praktijk blijkt dat de prioriteit voor een bepaald aangrijpingspunt bepaalde patronen doorloopt. Dit geldt zeker voor het aangrijpingspunt van efficiëntie. Dit blijkt een nauwe relatie te vertonen met de conjunctuurcyclus. In figuur 1 1-9 zijn de economische cyclus en de vastgoedcyclus weergegeven. Vanwege het starre karakter van vastgoed slaat een laagconjunctuur (recessie) gemiddeld na twee tot vier jaar over op de vastgoedwereld. Figuur 1 1-9 Samenhang tussen conjunctuurcyclus en aangrijpingspunten voor beleid circa 2 – 4 jaar Beheersing Verandering Efficiëntie Externe oriëntatie Tijdens recessies zien veel ondernemingen de omzetten goedkoop kantoor huren rotterdam dalen bij gelijkblijvende kosten. De winstmarges komen zo onder druk te staan. Om de continuïteit van de onderneming te waarborgen ziet men zich genoodzaakt de winst te vergroten. In een laagconjunctuur is het heel moeilijk om de winst aan de opbrengstenkant door grotere omzetten te verhogen. Organisaties moeten de winst dan vergroten door het verlagen van de kosten. Ze zullen proberen Goedkoop kantoor huren Zwolle de kosten in lijn te brengen met de gedaalde omzet. Om die reden staat in een laagconjunctuur voor veel organisaties efficiëntie als aangrijpingspunt voor strategie noodgedwongen voorop. Als de continuïteit eenmaal is gewaarborgd vinden organisaties over het algemeen meer ruimte om van het aangrijpingspunt efficiëntie goedkoop kantoor huren amsterdam centrum over te stappen op de aangrijpingspunten effectiviteit, flexibiliteit of creativiteit. Met name bij kleinere bedrijven vertonen R&D-uitgaven een sterk 379 1 1 .4. l VASTGOEDMANAGEMENT cyclisch karakter. Tijdens de hoogconjunctuur – wanneer omzetten en winstmarges zich voorspoedig ontwikkelen – krijgt creativiteit een kans. In tijden van laagconjunctuur wordt hierop bezuinigd. Philips saneert rustig verder De saneringen die topman Cor Boonstra in oktober 1 996 inzette liggen in het verlengde van de reorganisaties die zijn voorganger Jan Timmer in 1 991 onder de naam goedkoop kantoor huren arnhem centrum Centurion in het leven riep. Jan Timmer richtte zich destijds op het vergroten van de efficiëntie. Operatie Centurion leverde hiermee het verdwijnen van 40.000 arbeidsplaatsen op. De vraag die ten grondslag ligt aan de nu door Cor Boonstra aangekondigde operatie is veel ingrijpender. Cor Boonstra wil anno 1 996 dat Philips flexibeler wordt. De Philipstop weegt nu af of het concern bepaalde activiteiten nog wel zelf moet doen. In plaats van alles in eigen huis te produceren moet Philips, net als concurrent Sony, productieprocessen uitbesteden. Hierdoor kan Philips zich concentreren op de kernactiviteiten, te weten het ontwikkelen en produceren van goederen met een hoge toegevoegde waarde. ( Bron: Volkskrant, 3 november 1 998)

Managementstroming ten aanzien van huisvestingsmanagement

 

Voor de jaren zestig kende iedere managementstroming ten aanzien van huisvestingsmanagement haar eigen activiteiten, waarbij min of meer afzonderlijk van elkaar werd gewerkt. Het echte goedkoop kantoor huren rotterdam huisvestingsmanagement is in de jaren zestig ontstaan en hield zich toen vooral bezig met de keuze van de vestigingsplaats van een nieuw bedrijfspand. In die tijd was de aandacht veelal gericht op de locatie en de kapitaalsinvesteringen, met aandacht voor onder meer de grondprijs, de infrastructuur, de beschikbaarheid van personeel en de afstand tot de afzetmarkt. In de jaren zeventig, toen als gevolg van de oliecrisis de kosten voor energie en daarmee ook van goedkoop kantoor huren zwolle huisvesting fors stegen, werd de aandacht deels verlegd naar de operationele kosten. Vanaf die tijd groeide het besef dat facility management nodig was om het beheer en gebruik van vastgoed te optimaliseren en ondersteuning te goedkoop kantoor huren amsterdam centrum bieden aan het primaire proces. Op die manier ontstond in de jaren tachtig een scheiding tussen enerzijds project- en bouwmanagement en anderzijds het meer gebouwgebonden facility management. De facility manager werd verantwoordelijk voor de (operationele) huisvestingskosten in relatie goedkoop kantoor huren arnhem centrum tot het primaire proces en de primaire gebruikers. In de jaren negentig ontstond een andere visie, van- 360 HUISVESTINGSMANAGEMENT 1 1.1 wege de noodzaak om zowel de vastgoedkosten als de huisvestingskosten te optimaliseren. Een koppeling tussen beide ‘groepen’ bleek wenselijk om voldoende flexibiliteit te kunnen garanderen in de relatie tussen vastgoed en primair proces. ( Bron: Suyker, Bedrijfshuisvestingsbeheer in de praktijk, nr. 6, 1 996, p. 2-3) Door het ontbreken van een professionele vastgoedmarkt waren ondernemingen in de eerste helft van de 20ste eeuw veelal ‘gedwongen’ om vastgoed in eigen beheer te houden. Voorbeelden hiervan zijn de oprichting van het bouwbureau van de Nederlandsche Handel-Maatschappij in 1919 en het ontstaan van de Technische Bedrijven van de Philips Gloeilampenfabrieken in 1924. De belangrijkste doelstellingen van deze afdelingen waren de gegarandeerde beschikbaarheid van deskundig personeel, het nastreven van één huisstijl en het houden van toezicht op de bouwactiviteiten … Tegenwoordig kan de meerwaarde van een afdeling huisvestingsmanagement ook liggen in het leveren van producten en diensten die anderen in staat stellen financiële prestaties te leveren en te verbeteren. De toegevoegde waarde heeft dan betrekking op de middelen en vaardigheden die vastgoedafdelingen in staat stellen zowel intern als extern hun positie waar te maken. De belangrijkste doelstelling van staf en ondersteunende afdelingen, inclusief vastgoedafdelingen, zal echter te allen tijde liggen in het ondersteunen van de kernactiviteiten van de onderneming. De toegevoegde waarde is daarmee, meer dan in het verleden, gebaseerd op het balanceren tussen het hoofdkantoor en de operationele bedrijfsonderdelen en het optimaliseren van de mogelijkheden tot het creëren van concernstrategie. ( Bron: Krumm, 1 999) In de afgelopen veertig jaar is er dus een meer integrale benadering van huisvestingsmanagement ontstaan. Hierin worden de vier managementstromingen op een integrale wijze op elkaar afgestemd. Huisvestingsmanagement is daarmee niet langer een discipline die versnipperd is over de vier managementstromingen. Het heeft een centrale positie gekregen in elke stroming (vandaar ook de centrale plaatsing van CREM in figuur 1 1-1).

De concentrische valkuil

De concentrische valkuil
De kans dat vastgoedmanagers bij hun werk vasthouden aan denkbeelden en mentale constructies die niet meer passen bij de bedrijfsruimte huren rotterdam zuid externe realiteit is niet ondenkbeeldig, maar ongewenst. De manager die zich onvoldoende bewust is van het Goedkoop kantoor huren Zwolle mentale constructiekarakter van zijn denkbeelden (modellen) zal dus in het algemeen veel moeite hebben
Afbeeldingsresultaat voor site:ilocate.nl

met het waarnemen van nieuwe fenomenen. Zijn waarnemingen zijn vervormde en wellicht onvolledige beelden van de  kantoor huren op de Amsterdamse Zuidas realiteit, die gemakkelijk tot verkeerde uitspraken kunnen leiden, terwijl we weten dat een feit dat incorrect wordt waargenomen meer schade aanricht dan een foutieve voorspelling. Het is ongewenst dat de door de vastgoedmanager niet juist waargenomen beelden voor werkelijkheid worden gehouden. Francis Bacon (1561-1626) ontwikkelde een empirische visie op de ken- en zijnsverhoudingen. In de overtuiging van Bacon bestaat er een een-op-eenrelatie tussen de werkelijkheid en de beelden die mensen zich bij de waarneming daarvan maken. Uiteindelijk ontstaat dan een volledig en dus volkomen betrouwbaar beeld van de werkelijkheid, 100% werkelijkheid die omgevormd kan worden tot 100% werkelijkheid. Deze empirische visie leidde tot de utopie van de maakbare samenleving die tot op heden nog vele, met name politieke, aanhangers kent. Tegenover de empirische visie staat de visie van Emanuel Kant ( 1724-1804), waarin het menselijk waarnemingssysteem wordt ‘getroffen’ door fysisch-chemische prikkels vanuit de externe realiteit. Door Kant werd dit das Ding an Sich genoemd. Het waarnemingssysteem vormt een beeld (object), waarvan de mens (subject dan wel actor) kennisneemt. De mens beschikt niet over de middelen om met 100% zekerheid de werkelijkheid te kunnen verifiëren. Er blijft dus onzekerheid bestaan over de toestand en de structuur van de externe realiteit. Anders dan Bacon heeft Kant ons echter tot het inzicht gebracht dat zekerheid schijn is. De empirische visie kan gemakkelijk leiden tot onware uitspraken over de werkelijkheid en belemmert bovendien de voortgang van het proces van kennisverwerving. Een succesvolle manager moet dus in staat zijn voortdurend zijn eigen kennis en de kantoor huren in Arnhem eigen standpunten ter discussie te stellen. Voor het verwerven van nieuwe kennis is het dus erg belangrijk dat men in staat is zich te onthechten van de bestaande kennis, omdat we weten dat onze eigen beelden gekleurd zijn. Het vastgoedmanagementconcept beschreven in de navolgende hoofdstukken biedt, als een integrale en systematische benadering van vraagstukken op het gebied van vastgoed, hierbij houvast